【正文】 設(shè)計(jì)。 【 W 劣勢分析】 A、公共交通設(shè)施條件稍欠缺，有待發(fā)展 B、商業(yè)生活配套不完善 【 O 機(jī)會分析】 A、未來交通便利 規(guī)劃中的寧南公交總站和地鐵一號線南延線以及高鐵南站都臨近本項(xiàng)目。 B、周邊重大規(guī)劃項(xiàng)目眾多 寧南新區(qū)內(nèi)計(jì)劃建成 IT 研發(fā)生產(chǎn)基地，已有中興通訊、三胞集團(tuán)、華為集團(tuán)、斯威特等眾多國內(nèi)外知名企業(yè)的入 駐，使得眾多高素質(zhì)人才匯集，寧南入駐分為日漸濃厚，有利于提升本項(xiàng)目的品質(zhì)。 【 T 威脅分析】 A、板塊威脅 以江寧板塊目前發(fā)展來看，生活配套和交通設(shè)施都相對較為成熟，價格和寧南板塊相比還存在著一定的優(yōu)勢，勢必會造成一些客層的分流，對板塊自身發(fā)展產(chǎn)生一定的威脅。 B、歷史認(rèn)知威脅 由于歷史的原因，相當(dāng)一部分南京本土的購房者對寧南樓盤的居住條件并不認(rèn)可。 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 23 頁 共 44 頁 區(qū)域重點(diǎn)樓盤研判 仁恒翠竹園 開發(fā)商： 仁恒投資（南京）有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位： 南京軍區(qū)建筑設(shè)計(jì)院 施工單位： 海門建筑安裝工程公司 物業(yè)公司： 仁恒物業(yè)管理有限公司 占地面積： 24 萬平米 總建筑面積： 38 萬平米 物業(yè)類型：小高層 容積率： 綠化率： % 車位比： 1： 主力戶型： 130 平米的三房兩廳兩衛(wèi)， 160 平米的四房兩廳兩衛(wèi) 價格： 5600— 6800 元 /平米 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平米 /月 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯和精裝修 周邊環(huán)境： 雨花臺風(fēng) 景區(qū)、卡子門世紀(jì)廣場、雨花市民廣場、共青團(tuán)市民廣場、寧南新區(qū) 萬平方米花神湖畔 、 機(jī)場路景觀帶。 銷售情況：目前一期、二期已經(jīng)交付使用，二期剩余少量 139 平米房源，均價7000 元 /平米； 三期預(yù)計(jì) 20xx 年 2 月開始推出，預(yù)計(jì)均價 7500 元 /平米。 項(xiàng)目簡評： ? 項(xiàng)目緊鄰花生湖畔，景觀資源是其一大優(yōu)勢； ? 項(xiàng)目 以 “ 竹 ” 取名，小區(qū)內(nèi)竹景處處可見，此外，還有四季植物以保證景觀常綠， 55%的高綠化率是該項(xiàng)目顯著的特點(diǎn)之一 ? 項(xiàng)目一期、二期已經(jīng)交付使用，會所也已經(jīng)陸續(xù)開放，居住氛圍已經(jīng)初步形成 ? 項(xiàng)目 定位于現(xiàn)代 白領(lǐng)階層， 也擁有總多的境外客戶居住， 是一個大型精寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 24 頁 共 44 頁 英社區(qū)， 品質(zhì)較高， 所以價格定位也較之周邊樓盤有一定提升 ； ? 項(xiàng)目緊鄰蘇果社區(qū)店，項(xiàng)目一期門口有招商銀行，目前交通有 19， 84，86， 808， 812 路公交 ，生活配套相對較好； ? 該 項(xiàng)目 戶型大， 總價高，基本沒有投資者，主要以享受生活的中產(chǎn)階級購買； ? 仁恒作為該項(xiàng)目的開發(fā)商，具有相當(dāng)強(qiáng)的品牌號召力，這也是項(xiàng)目的突出優(yōu)勢之一。 翠島花城 開發(fā)商： 南京市雨花臺區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)總公司 建筑設(shè)計(jì)單位： 深圳華森 施工單位： 南通神勇 物業(yè)公司： 楚天物業(yè) 占地面積： 400 畝 總建筑面積： 40 萬平米 物業(yè)類型：高層 容積率： 綠化率： 45% 主力戶型： 95 平米的兩房， 110 平米的三房兩廳一衛(wèi)， 120— 140 平米的三房兩廳兩衛(wèi)， 157— 223 平米的四房 價格： 4200 平米 — 5970 元 /平米 物業(yè)管理費(fèi)： — （小高層）元 /平米 /月 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 周邊環(huán)境： 靠近雨花臺實(shí)驗(yàn)小學(xué) 、共青團(tuán)路小學(xué)、雨花中學(xué)，附近有蘇果倉儲、寧南綜合農(nóng)貿(mào)市場。市第一醫(yī)院、雨花臺中醫(yī)院、小區(qū)附近規(guī)劃中的醫(yī)院在建。 銷售情況：目前僅剩 180 平米以上的平層和復(fù)式房源，剩余房源均價在 5500 元 /平米；一期已入住。二期 30 棟今年年底至 07 年底陸續(xù)交付； 三期預(yù)計(jì) 20xx 年年底推出，預(yù)計(jì)均價 6500 元 /平米。 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 25 頁 共 44 頁 項(xiàng)目簡評： ? 項(xiàng)目享受 雨花臺風(fēng)景區(qū)的蒼翠林海，園區(qū)北 門口 正對花神湖 ，景觀資源特征非常顯著； ? 項(xiàng)目以“花”為景觀主題，小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)美； ? 項(xiàng)目最大優(yōu)勢在于小區(qū)中心 擁有一個 13000 平方米的水景 ，與花神湖一南一北相呼應(yīng)，樓盤座擁在水景四周 ； ? 項(xiàng)目一期已經(jīng)交付使用，二期陸續(xù)交付， 小區(qū)內(nèi) 商鋪、幼兒園、銀行、郵局、網(wǎng)球場和籃球場 等生活配套設(shè)施的開放 ，彌補(bǔ)了樓盤周邊生活配套的相對不足 ； ? 項(xiàng)目目前交通條件稍微欠缺，門口只有 1 86路公交線路； ? 項(xiàng)目居住人群 多為 IT 行業(yè)者，周邊中興集團(tuán) 、 舜天集團(tuán) 等高新技術(shù)區(qū)的 人員 居多 ； ? 由于戶型面積集中在 170 平米左右，因此 購買 客層經(jīng)濟(jì) 能力強(qiáng)，人均文化素質(zhì)水平、教育水平偏高， 顯現(xiàn)了 該 項(xiàng)目 “ 寧靜、人文、自然、品質(zhì) ”的 特征。 閱城國際 開發(fā)商： 南京江東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商： 南京開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位： 江蘇省第二建筑設(shè)計(jì)研究院、南京中大建筑設(shè)計(jì)工程有限公司、華森建筑 與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司 施工單位： 江蘇一建、六建、南京華茂等 物業(yè)公司： 南京應(yīng)天物業(yè)管理有限公司 占地面積： 32 萬平方米 總建筑面積： 45 萬平方米 物業(yè)類型： 70 棟， 11 層的小高層和板式多層 容積率： 綠化率： 50% 主力戶型： 118 平米的兩房兩廳兩衛(wèi)（ 20%） 122— 144 平米的三房兩廳兩衛(wèi)（ 60%） 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 26 頁 共 44 頁 44— 79 平米的一房（ 10%） 158 平米的四房（ 10%） 價格： 4280 元 /平米 — 5300 元 /平米； 物業(yè)管理費(fèi)： 1 元 /平米 /月 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 周邊環(huán)境： 附近有蘇果、聯(lián)華超市， 小區(qū)內(nèi)有商業(yè)配套。附近有藥店、菜場、學(xué)校、醫(yī)院，方便業(yè)主生活起居購物 配套設(shè)施： 社區(qū)東西兩側(cè)總共 8 萬平米的運(yùn)動、休閑雙主題公園。這里設(shè)有籃球場、小型足球場、網(wǎng)球場和高爾夫推桿練習(xí)場等運(yùn)動場地 。 銷售情況：目前銷售率達(dá) 95%左右，僅剩余 160 平米以上的房源，剩余房源均價5600 元 /平米；項(xiàng)目已經(jīng)開始交付入住； 項(xiàng)目簡評： ? 項(xiàng)目位于寧南新區(qū)的首席位置，公共交通設(shè)施相對便利，目前有 86 路、84 路、 19 路、 105 路、 99 路、時雨線、 812 路、 816 路 等公交線路； ? 項(xiàng)目是寧南新區(qū)高尚大盤之一， 45 萬平米的建筑面積，容 納了 4000 戶的業(yè)主，目前已經(jīng)交付使用，居住氛圍較好； ? 項(xiàng)目的房型豐富，從 60— 260 平米的 30 多種戶型滿足了不同階層的消費(fèi)需求； ? 項(xiàng)目內(nèi)部綠化率高，景觀資源豐富，在小區(qū)內(nèi)部 以落差達(dá) 15 米的坡地為藍(lán)本造房子 ，增加了建筑的層次感，是其明顯特征優(yōu)勢之一； ? 項(xiàng)目內(nèi)部 設(shè)有高尚會所、都市風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、中學(xué)、超市等配套設(shè)施 等， 彌補(bǔ)了樓盤周邊生活配套的相對不足 ； ? 項(xiàng)目內(nèi)部打造的 8 萬平方米的運(yùn)動休閑雙主題景觀帶 ，是其有別于其他樓盤的特征之一 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 27 頁 共 44 頁 第三章 地塊分析 項(xiàng)目開發(fā)背景 寧南 8 號地位于南京市雨花 臺區(qū)寧南新區(qū)內(nèi)，是該區(qū)域內(nèi)最后一塊住宅項(xiàng)目用地。 三胞集團(tuán)在 20xx 年金秋懇談會與雨花區(qū)政府簽訂協(xié)議取得該地塊的開發(fā)權(quán)，后由于國家土地出讓政策調(diào)整必須掛牌出讓，由雨花臺區(qū)政府指定雨花臺區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司摘牌后于三胞集團(tuán)合作開發(fā)，注冊了項(xiàng)目公司：南京源久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金 億，三胞集團(tuán)占 %的股份。 項(xiàng)目宗地位置 項(xiàng)目 位于南京寧南新區(qū)較為中心的位置，西側(cè)緊臨共青團(tuán)路，北臨郁金香路，南接寧南大道，機(jī)場高速位于基地東側(cè)，規(guī)劃中的地鐵一號南延線從地塊南側(cè)通過?；貣|、南兩側(cè)為科研中心， 西側(cè)為綠地，北側(cè)隔郁金香路為閱城國際，基地東部有已入住的翠島花城、仁恒翠竹園等樓盤，雨花臺中學(xué)及青少年活動中心距此不遠(yuǎn)。因此，周邊便利的交通及文化設(shè)施使得該項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 28 頁 共 44 頁 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 基地為具有寧南特色的自然丘陵地貌，景色優(yōu)美，內(nèi)有一山坡從南至北斷續(xù)橫穿場地，山坡上植被良好，兩側(cè)有零星分布的水塘，其余部分地勢較平坦?；貎?nèi)現(xiàn)有少量低層住宅分布。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 A、 項(xiàng)目四至 地塊東臨機(jī)場高速、南至寧南大道、西至共青團(tuán)路、北臨郁 金香路。 機(jī)場高速 郁金香路 寧南大道 B、地勢 該地塊基本呈方形，與周邊地勢比較，地塊內(nèi)多為坡地 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 29 頁 共 44 頁 C、地面現(xiàn)狀 廠房用地 未拆平房 廠房用地 高壓線橫穿地塊 項(xiàng)目地塊目前還有少量 未 拆遷的自住用房，以及南京再生資源花神交投站和南京物回有色金屬回收有限責(zé)任公司兩塊廠房用地。 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 交通狀況 目前項(xiàng)目周邊公交線路有 9 4 11 1 86 路 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 30 頁 共 44 頁 生活配套 項(xiàng)目周邊配套 與項(xiàng)目距離 花神湖 公里 青少年科學(xué)宮 公里 蘇果社區(qū)店 公里 地鐵花神廟站 公里 雨花臺中學(xué) 公里 共青團(tuán)路中學(xué) 公里 招商銀行 ATM 公里 南京市市中醫(yī)院分院 約 3 公里 周邊生活配套距離 寧南小區(qū)周邊配套商業(yè) 線路 站點(diǎn) 與項(xiàng)目距離 99w 景明佳園 萬博花卉 尹家巷 寧南大道西站 寧南大道 翠島花城 花神美境 寧南大道東站 窨子山 春天家園 紅花鎮(zhèn) 后江沿 光卡路 馬家圩 中和橋 裝飾大世界 石門坎 天堂村 工程兵學(xué)院 海福巷西站 友誼河路 友誼河路南站 石楊路 江南明珠 項(xiàng)目對面 46w 鼓樓 傅厚崗 保泰街 北極會堂 進(jìn)香河 蓮花橋 (南 )洪武北路 新街口 [文化藝術(shù)中心 ]戶部街 (洪武路 )內(nèi)橋 三山街 (北 )長樂路 箍桶巷 馬道街 江寧路 大樹城 養(yǎng)虎巷 土城頭 土城頭南站 洪家園西 洪家園 紅花鎮(zhèn) 春天家園 窨子山 寧南大道 東站 花神美境 翠島花城 寧南大道 寧南大道西站 尹家巷 萬博花卉 景明佳 園 項(xiàng)目對面 112w 西天寺公墓 馬家店 中興村 黃泥崗 大周路 大定坊 王燕街 (大定坊北站 )鐵心橋南站 鐵心橋 寧雙路 唐家洼 共青廣場 寧南大道西站 寧南大道 翠島花城 花神美境 寧南大道東站 夾崗 雙龍街西站 項(xiàng)目對面 120w 小行小區(qū) (地鐵小行站 )花神家具港 寧雙路 (浡泥國王墓 )唐家洼 共青廣場 寧南大道西站郁金香路 翠島花城北站 花神湖 寧南小區(qū) 紫荊花路 東 城頭城 土城頭南站 土城頭 雙橋門 康居里 康安里 馬家圩 (怡馨花園 )中和橋 光華門 大光路 (北 )解放南路 瑞金路 項(xiàng)目對面 86w 河西金陵中學(xué) 白鷺東街 怡康街西 應(yīng)天大街西 黃山路 泰山路 愛達(dá)花園 銀橋市場 (南 )西云村 能仁里 安德門 公交總公司駕校 (公交四公司 )望江磯 花神大道 南北中村 郁金香路 翠島花城北站 丁墻村 卡子門 (南 )夾崗 雙龍街西站 雙龍街 中心路 中心路西站 寧南工業(yè)集中區(qū) 農(nóng)花村 公里 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 31 頁 共 44 頁 花神湖公園 地塊自身周邊的硬件基礎(chǔ)建設(shè)基本完善，但是商業(yè)生活配套較為缺乏；目前只有寧南小區(qū)周邊相對較好，有一些超市、飯店等基本的生活配套，但是銀行、郵政等相對缺乏 。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目寧南板塊的生活居住規(guī)劃已經(jīng)出現(xiàn)端倪，已經(jīng)具備高尚住宅的生活環(huán)境；由于目前片區(qū)正在規(guī)劃發(fā)展中，商業(yè)配套中心還未完全到位，樓盤的入住率相對不高。 項(xiàng)目周邊大市政配套 道路及規(guī)劃 地區(qū) 市政道路 交通公路 寧南街道 緯八路 繞城公路 緯九路 寧溧路 共青團(tuán)路 機(jī)場路連接線 玉蘭路 紫荊花路 郁金香路 鐵心橋街道 寧丹路 繞城公路 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究