【正文】 項目SWOT分析優(yōu)勢（S）178。 地塊位于X區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托X內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量；178。 項目臨近金X花園、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍；178。 臨近有通往人民廣場（145等）、西藏中路外灘、X火車站、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷；178。 周邊商業(yè)配套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學、X市教育科學研究院附屬中學、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院等，生活方便。劣勢（W）178。 所處片區(qū)屬X老住宅與工業(yè)區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進一步發(fā)展完善，對于項目發(fā)展有一定的限制影響。178。 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。178。 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對于項目的整體發(fā)展受到一定限制機會（O）178。 隨著X內(nèi)環(huán)片區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，從而房地產(chǎn)也得到了迅速發(fā)展，X內(nèi)環(huán)片區(qū)的區(qū)域形象提高將對本項目帶來較大的正面影響；178。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)逐漸向高尚居住區(qū)氛圍發(fā)展，未來樓盤增值空間較大；178。 目前周邊商品住宅推出量較小，項目存在一定的市場機會；178。 項目緊臨建設(shè)中東外灘商業(yè)圈（寶地商業(yè)廣場），未來會為項目帶來更多機會178。 五角場城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對周邊產(chǎn)生積極的輻射影響，為項目發(fā)展帶來更多機會；178。 為配合舊城改造，X及周邊區(qū)域較大的拆遷需求量為項目發(fā)展帶來更多機會；178。 區(qū)域市場對小戶型的潛在需求為項目帶來更多發(fā)展機會；威脅（T）178。 未來兩年內(nèi)寶地東花園住宅大量大規(guī)模推出將對本項目產(chǎn)生直接競爭；178。 國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，及市場的觀望態(tài)勢對將會對銷售造成一定的影響。3 項目評價項目位于X區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，未來區(qū)域市場環(huán)境的改善會為區(qū)域帶來很大的提升，區(qū)域商品房銷售較為順暢。目前項目周圍住宅商品房的售價均在1100013000元/平方米左右，目前商業(yè)氛圍較為欠缺近期項目所處片區(qū)住宅價格增長速度較為平緩，隨著舊城改造的深入和配套設(shè)施的完善，住宅市場前景較好。 四 市場定位及項目評估1 項目定位a 客戶定位客戶主要面向X區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。主要客戶次要客戶邊緣客戶周邊區(qū)域結(jié)婚置業(yè)、煙草局及周邊企業(yè)客戶、學校老師、政府公務員、五角場及控江路工作白領(lǐng)、新上海人五角場、東外灘區(qū)域結(jié)婚、拆遷及改善居住環(huán)境置業(yè)者虹口、浦東等臨近區(qū)域結(jié)婚及拆遷置業(yè)者b 產(chǎn)品定位通過項目的SWOT分析，我們考慮到項目的較適宜的定位為：以小高層住宅為主。住宅：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目住宅戶型以二房為主。商業(yè)：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目商業(yè)為區(qū)內(nèi)臨街配套商業(yè)。表16 戶型配比建議（參考）房型主力面積㎡面積配比設(shè)計建議一房一廳一衛(wèi)586010%布置在1梯4戶格局中間套；或全集中在點式純小戶型單元房二廳一衛(wèi)687015%二房一廳一衛(wèi)858945%布置在1梯4戶格局中間套；或1梯4戶全2房三房二廳一衛(wèi)13013818%布置在1梯4戶格局端頭套大三房二廳二衛(wèi)15016012%可考慮1梯2戶單元格局，在地塊上可排布78棟的1318層的小高層?？紤]到市場因素，可將項目戶型定位在兩房為主、適當考慮一定量的三房（可考慮在130平米左右，不超過140平米的大戶型），由于未來可能市場產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項目整體的市場品質(zhì)c 價格定位現(xiàn)狀價格：結(jié)合項目周邊競爭性樓盤的價格分析，本項目的現(xiàn)狀價格定位為12500元/平米區(qū)位溢價分析根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等），項目區(qū)位溢價的價格百分比為9%項目影響因素溢價百分比綜合百分比區(qū)位溢價因素規(guī)劃方案3% 9%規(guī)劃交通 2%人口結(jié)構(gòu)的變化2%配套設(shè)施2%216。 江灣五角場城市副中心（集商業(yè)服務、商務辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂為一體、具有教育科技特色的X城市副中心），與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動X周邊市場的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)艽溯椛溆绊?，周邊物業(yè)價值有可能得到提升，此溢價百分比為3%左右216。 “知識X”將會帶來一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟能力、對住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價百分比為2%216。 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。因此，一橋(X大橋)、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號線與八號線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動此區(qū)域周邊物業(yè)價值提升，此溢價百分比為2%左右216。 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價值，溢價百分比為2%左右項目溢價分析綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等項目溢價因素，項目溢價的價格百分比為10%左右項目影響因素溢價百分比綜合百分比項目溢價因素戶型2% 10%品質(zhì)2%綠化景觀 2%物業(yè)管理2%開發(fā)商品牌信譽2%價格定位我們根據(jù)X內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場狀況，并結(jié)合項目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢，以及區(qū)位溢價因素和項目溢價因素，綜合上述因素，預測2008年項目住宅銷售穩(wěn)健價格為1300014000元/平米，住宅樂觀銷售均價為15000元/平方米左右（由現(xiàn)狀價格加上區(qū)位及項目的溢價百分比19%左右）。項目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級配套服務類商業(yè)，確定商業(yè)銷售均價為 20000 元/平方米。因此，我們以住宅銷售均價為13500元/平方米，商業(yè) 20000 元/平方米、進行項目的經(jīng)濟測算。d 銷售率預測根據(jù)項目價格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來競爭因素，按照銷售價格住宅13500元/平方米、商業(yè)20000元/平方米預測，預計本項目的合理銷售期約為1年（以2008年1季度至2008年4季度），在測算期內(nèi)項目住宅、商業(yè)能達到的合理銷售率分別為100%、90%。：項目銷售計劃與銷售收入測算表。項目評估分析結(jié)論本項目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標客戶主要面向X區(qū)五角場周邊企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客，住宅以2房為主，戶型定位合理，符合市場需求。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。五 項目開發(fā)建設(shè)進度安排1 有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力，我們假設(shè)確定本項目開發(fā)進度計劃如下：項目前期規(guī)劃從2007年1季度起，項目開工計劃時間為2007年2季度，竣工時間預計為2008年3季度，2008年4季度銷售完畢。2 施工橫道圖六 投資估算與資金籌措1．項目總投資估算根據(jù)測算，詳見下表：表17：項目總投資估算表（不含土地成本）序號項目名稱總額（萬元）單價(元/㎡)占總投資比例111前期工程費%2建安工程2320%3管理費%4不可預見費%5其他費用%6財務費用%7銷售費用2,%8銷售稅金10,%9公用設(shè)施專用基金4,%10合 計20,3,%注：單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。 測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。2．總投資估算說明（1）土地成本未知，為本次測算的目標（2）前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用、土地平整費等，費用確定主要參考近期《X市建筑工程價格信息》、已交費用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。（3）建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。（4）管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按X市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，由于項目規(guī)模大，故項目管理費按前述3項之和的3%計取。不可預見費由于項目地塊地勢平坦，同時開發(fā)商控制項目成本能力較強，%計取較為合理。其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程