【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園 、翠島 花城 等 項(xiàng)目的入住使用，加快房地產(chǎn)開發(fā)速度， 打造寧南精品高尚住宅區(qū)，提升居住環(huán)境。 ? 便利交通 地鐵一號(hào)線的南延、火車南站以及未來(lái) 4 條地鐵軌道交通的規(guī)劃，改善了寧南的交通格局，加快寧南與主城區(qū)、河西新城、江寧新區(qū)以及長(zhǎng)江南北寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 44 頁(yè) 的交通連接，加快板塊發(fā)展速度。 可以看出， 在有政府導(dǎo)向的種種利好的規(guī)劃推動(dòng)下，區(qū)域功能將更加完善，區(qū)域經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步發(fā)展；對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)來(lái)說(shuō)，發(fā)展前景巨大，為項(xiàng)目銷售價(jià)格提供了有利的支撐，本項(xiàng)目作為寧南新區(qū)規(guī)劃內(nèi)不可多得的一塊居住用地，有著巨大的升值空間。 臨近板塊互動(dòng)影響分析 寧南板塊的規(guī)劃、發(fā)展、成熟或多或少受到臨近各個(gè)板塊的影響。從區(qū)位上看分別有 河西板塊、城東南板塊、江寧板塊。 ? 河西板塊 高起點(diǎn)規(guī)劃的河西被看作南京連接世界的重要紐帶，擁有國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、總部創(chuàng)意大廈、南京會(huì)展中心等“硬條件”，河西自然成為南京國(guó)際化的代表。該板塊中最具代表性的奧體東區(qū)住宅區(qū)目前主力單價(jià) 70008000 元/平方米，局部帶有特點(diǎn)功能性住宅產(chǎn)品的價(jià)格甚至突破 10000 元 /平方米。 影響： 河西板塊憑借政府的大力支持，無(wú)論從道路規(guī)劃、交通設(shè)施、樓盤品質(zhì)都走在全市的前列，價(jià) 格也在高位運(yùn)行，形成與寧南板塊的價(jià)格差，因此它對(duì)寧南板塊的有提升板塊形象、促進(jìn)板塊發(fā)展、拉升板塊價(jià)值的作用。 ? 城東南板塊 該板塊依附城東紫金山高端住宅市場(chǎng)的輻射，憑借城東南成熟的社區(qū)配套、依靠政府對(duì)大明路卡子門沿線的特色汽車商貿(mào)街區(qū)的規(guī)劃，板塊價(jià)值迅速提升，目前城東南市場(chǎng)價(jià)格在 60007000 元 /平方米。 影響： 城東南板塊與寧南板塊相距較近， 對(duì)寧南板塊起著相互促進(jìn)發(fā)展的作用 ，同時(shí)城東南板塊的延伸對(duì) 提高寧南板塊認(rèn)知度有著明顯的促進(jìn)作用； ? 江寧板塊 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 44 頁(yè) 該板塊依靠產(chǎn)業(yè)科學(xué)園的建立提升了整個(gè)江寧的氣質(zhì)和形象， 這個(gè)擁有眾多產(chǎn)業(yè)的板塊被賦予了產(chǎn)業(yè)江寧的稱號(hào)，目前岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖等區(qū)域價(jià)格直線上漲，目前均價(jià) 4500 元 /平方米，值得注意的是，該板塊的岔路口區(qū)域是寧南板塊最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其相對(duì)成熟的配套、交通和較低的價(jià)格，導(dǎo)致部分寧南板塊客層的分流，是寧南板塊最大的威脅之一。 影響： 江寧板塊目前 對(duì)寧南板塊的樓市發(fā)展起著一定的制約作用 ，主要是由于兩個(gè)板塊都向著產(chǎn)業(yè)型、科技型開發(fā)區(qū)的方向發(fā)展，在住宅品質(zhì)方面均力求打造新型的生態(tài)居住環(huán)境，而 目前江寧板塊相對(duì)寧南板塊又有著價(jià)格低、配套全的優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致較多購(gòu)房者的分流。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)分析及未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè) 區(qū)域樓盤上市量 項(xiàng)目 上市總量 推出時(shí)間 去化情況 目前均價(jià) 未上市量 仁恒翠竹園 38 萬(wàn)方 目前一期已經(jīng)交付，二期剩余少量 139 平米房源 剩余房源均價(jià)在7000 元 /平米左右 三期 月推出 剩余約 20 萬(wàn)方 翠島花城 40 萬(wàn)方 僅剩余 180— 200 平米房型 5700 元 /平米 還剩余約 20 萬(wàn)方 預(yù)計(jì) 左右上市 花神美境 萬(wàn)方 售完 5500 元 /平米 / 閱城國(guó)際 45 萬(wàn)方 僅剩 160— 180 平米房型 5600 元 /平米 / 藍(lán)籌谷 4 萬(wàn)方 推出 3 棟，基本售完 5500 元 /平米 還剩一棟多層 目前寧南新區(qū)內(nèi)的主要在售項(xiàng)目有仁恒翠竹園、翠島花城、花神美境、藍(lán)籌谷、閱城國(guó)際等項(xiàng)目， 可以看出： ? 該片 區(qū)上半年主要成交價(jià)格在 5500— 6000 元 /平米之間， 但下半年也漲至57007000 元之間 .整體區(qū)域價(jià)格處于南京的中高檔水平 ； ? 在售 樓盤的銷售周期較長(zhǎng)，平均每年的推盤量在 5— 8 萬(wàn)方左右；各開發(fā)商對(duì)該板塊的價(jià)值提升預(yù)期較高， 開發(fā)企業(yè)控制銷售節(jié)奏的目的明顯 。 ? 相對(duì)其它板塊 。區(qū)域供應(yīng)量在一定范圍內(nèi)，市場(chǎng)的潛在需求明顯， 區(qū)域總體呈現(xiàn)供小于求的局面 。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 44 頁(yè) 項(xiàng)目 物業(yè)類型 房型 面積 套數(shù) 比列 仁恒翠竹園 小高層 兩房?jī)蓮d 107— 114 平米 226 % 三房?jī)蓮d 128— 133 平米 310 % 三房?jī)蓮d 135— 140 平米 289 % 四房?jī)蓮d 140— 150 平米 69 % 四房、五房 150 平米以上 198 % 翠島花城 多層、小高層 一房?jī)蓮d 63 平米 48 6% 兩房?jī)蓮d 94— 110 平米 208 % 三房?jī)蓮d 125— 140 平米 294 % 四房?jī)蓮d 157 平米 60 % 五房及復(fù)式 170 平米以上 188 % 花神美境 多層 兩房?jī)蓮d 88— 92 平米 108 % 三房?jī)蓮d 100— 108 平米 174 % 三房?jī)蓮d 131— 140 平米 30 % 整體區(qū)域面積配比情況 ? 區(qū)域內(nèi)由于供應(yīng)長(zhǎng)期沒有得到根本改變，所以在建筑形態(tài)上還主要以多層、小高層、高層多元共存； ? 由于房源 面積供應(yīng)較大 .客觀反映出了 ,目前本區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房者多少追求舒適型生活的客戶 . 可以看出： 該區(qū)域的購(gòu)買客層比較注重生活品質(zhì)，講究居住的舒適度，也正迎合了寧南新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃 —— 打造精品高尚住宅區(qū)域 。 1 0 0 平米以下, 8 %1 0 0 —1 2 0 平米, 2 8 %1 2 0 —1 5 0 平米, 4 5 %1 5 0 平米以上, 2 0 %寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 44 頁(yè) 區(qū)域樓盤價(jià)格走勢(shì) ? 仁恒翠竹園價(jià)格走勢(shì) 5431 5601648167357500400045005000550060006500700075008000 成交均價(jià)（元） ? 翠島花城價(jià)格走勢(shì) 5043 5186 4900 5026 55176500020xx400060008000 2 0 0 7 . 8 三期成交均價(jià)（元） ? 閱城國(guó)際花園價(jià)格走勢(shì) 504340504800 4950 49505100540056003000350040004500500055006000 剩余房源成交均價(jià)（元） 從以上寧南新區(qū)各個(gè)代表性樓盤的價(jià)格 走勢(shì)可以看出： ? 在南京房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，該片區(qū)樓盤的 價(jià)格走勢(shì)是穩(wěn)中有漲； ? 品牌樓盤憑借其良好的知名度和完善的社區(qū)服務(wù)，價(jià)格攀升較快，尤其是仁寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 44 頁(yè) 恒翠竹園和翠島花城的價(jià)格，年均漲幅超過(guò) 15%， 該板塊發(fā)展趨勢(shì)良好，板塊價(jià)值潛力大。 區(qū)域在售樓盤未售供應(yīng)分析 項(xiàng)目 未來(lái)供應(yīng)量 仁恒翠竹園 三期約 20 萬(wàn)方 翠島花城 三期約 20 萬(wàn)方 藍(lán)岸尚城（新） 13 萬(wàn)方 供應(yīng)量預(yù)測(cè)： ? 面前在售項(xiàng)目存量上市約 40 萬(wàn)方，預(yù)計(jì)將在 07— 09 年之間完成項(xiàng)目去化； ? 新增項(xiàng)目藍(lán)岸尚城 13 萬(wàn)方， 07 年下半年 6 月份上市，預(yù)計(jì)銷售周期 2年； ? 06 年 — 07 年新增土地住宅用地約 萬(wàn)方，從開發(fā)速度上來(lái)看，預(yù)計(jì)07 年年底 — 08 年推出上市。 ? 區(qū)域內(nèi)未來(lái)的住宅上市量并不多，市場(chǎng)潛在需求較大，加上全市地產(chǎn)發(fā)展前景樂觀，對(duì)寧南未來(lái)的價(jià)格上揚(yáng)起到重要支撐， 也為 本項(xiàng)目 入市提供了良好的契機(jī)。 區(qū)域土地供應(yīng)情況分析及土地升值潛力初步評(píng)估 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量（ 05— 06 年） 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)及周邊區(qū)域土地供應(yīng)情況 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 樓面價(jià) 雨花西路地塊 二類居住用地 ≤ 凈地 約 540 萬(wàn)元 /畝 約 4766 元 /平米 雨花東路養(yǎng)回紅村 二類居住用地 凈地 約 300 萬(wàn) /畝 約 3004 元 /平米 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 44 頁(yè) 寧南 11 號(hào)地塊 二類居住用地 毛地 約 56 萬(wàn) /畝 / 雨花南路 A 地塊 9371 平米 商業(yè)辦公酒店 ≤ 毛地 約 31 萬(wàn) /畝 / 雨花臺(tái)區(qū)西營(yíng)村地塊 商業(yè)辦公居住 ≤ 毛地 約 30 萬(wàn) /畝 / 卡子門 南側(cè)地塊 市場(chǎng)用地 毛地 約 40 萬(wàn) /畝 / ? 從土地供應(yīng)量來(lái)看，該區(qū)域近兩年的住宅土地供應(yīng)量共為 8 萬(wàn)方，總建面約為 萬(wàn)方，以此推測(cè)，區(qū)域未來(lái)供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)跨躍式增長(zhǎng)，但是 區(qū)域市場(chǎng)的需求量不斷增加，市場(chǎng)供小于求，板塊價(jià)值凸現(xiàn)，市場(chǎng)價(jià)格得到保障； ? 由上表的土地成交可以看出，區(qū)域拍賣的土地價(jià)格在 300— 500萬(wàn)元 /畝之間，毛地價(jià)格在 3060 萬(wàn)元 /畝之間，加在拆遷的成本，預(yù)計(jì)每畝土地價(jià)格也在300 萬(wàn)左右； ? 雨花西路地塊價(jià)格較高是個(gè)案情況，該地塊原本就屬于該企業(yè)地塊 ，所以實(shí)際的出讓金額與成交價(jià)格有出入。 土地升值潛力評(píng)估 ? 雨花區(qū) 06/07 年土地價(jià)格 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 雨花西路地塊 平米 二類居住用地 ≤ 凈地 約 540 萬(wàn)元 /畝 雨花東路養(yǎng)回紅村 平米 二類居住用地 凈地 約 300 萬(wàn) /畝 寧南 11 號(hào)地塊 平米 二類居住用地 毛地 約 56 萬(wàn) /畝 ? ? 雨花區(qū) 05 年土地價(jià)格 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用 途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 雨花南路 A 地塊 9371 平米 商業(yè)辦公酒店 ≤ 毛地 約 31 萬(wàn) /畝 雨花臺(tái)區(qū)西營(yíng)村地塊 平米 商業(yè)辦公居住 ≤ 毛地 約 30 萬(wàn) /畝 ? ? 河西 06年土地價(jià)格 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 44 頁(yè) 建鄴區(qū)河西大街地塊 平米 居住商業(yè)辦公 凈地 約 341 萬(wàn) /畝 建鄴區(qū)泰山路地塊 平米 二類居住用地 凈地 約 308 萬(wàn) /畝 ? ? 城東南 06 年土地價(jià)格 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 卡子門南側(cè)地塊 平米 市場(chǎng)用地 毛地 約 40 萬(wàn) /畝 從上表中可以看出： 同一區(qū)域板塊的土地市場(chǎng)交易價(jià)格漲幅達(dá)到了 45%(07 年成交的雨花西路地塊實(shí)際價(jià)格可能沒有達(dá)到社會(huì)公開的價(jià)格 ). 河西、城東南與寧南板塊的土地成交價(jià)格大體上相同，但兩個(gè)板塊的樓盤價(jià)格明顯高于寧南，然而寧南的區(qū)域自然環(huán)境、科技人文氛圍并不弱?？梢韵胍娢磥?lái)的價(jià)格還將進(jìn)一步攀升，由于市場(chǎng)的帶 動(dòng)必然會(huì)帶來(lái)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地的爭(zhēng)奪，促使土地的價(jià)格進(jìn)一步上漲 . 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 44 頁(yè) 區(qū)域市場(chǎng)客層特征描述 客層特征 寧南高新技術(shù)區(qū)中層,50%事業(yè)單位政府機(jī)關(guān)職員, 2 0 %私營(yíng)業(yè)主,15%企業(yè)中層管理人員,15% 從調(diào)查中顯示，該片區(qū)的購(gòu)買客層普遍具備較穩(wěn)定的職業(yè)和較高的學(xué)歷背景，寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員是該區(qū)域的主力客層； 追求生活的舒適性，講究社區(qū)的配套、品質(zhì)是該區(qū)域客層共有的特征。 購(gòu)買原因 ? 改善居住環(huán)境，追求生活品質(zhì) ? 二次或二次以上置業(yè)，主要目的是投資兼自住 ? 結(jié)婚用房，多為中青年人群 ? 上班便捷，同時(shí)對(duì)房型的功能性和品質(zhì) 有一定要求的寧南技術(shù)區(qū)人群 值得關(guān)注的是， 該片區(qū)的購(gòu)買客層幾乎都有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)富積累，對(duì)該板塊價(jià)值的認(rèn)同和相信該板塊有較大的升值空間是其共有的購(gòu)買原因。 項(xiàng)目 SWOT分析 【 S 優(yōu)勢(shì)分析】 A、區(qū)域環(huán)境適合居住 雨花臺(tái)園林，將軍山自然保護(hù)區(qū)都分布于本項(xiàng)目周圍，區(qū)域整體享受到郊區(qū)清新的空氣與優(yōu)美的環(huán)境。 B、區(qū)域稀缺性 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 44 頁(yè) 本地塊為寧南新區(qū)規(guī)劃中目前比較稀有的大規(guī)模住宅用地。 C、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟 目前寧南北部 12個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成了良好區(qū)域市場(chǎng)行情，周 邊配套也日趨成熟。 D、地塊地理?xiàng)l件良好 地塊基本呈方形，地質(zhì)條件良好，地形自然，便于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)；地塊內(nèi)形態(tài)多為坡地，高低差 6 至 8 米，內(nèi)有活水資源及綠色植被，易于項(xiàng)目整體景觀規(guī)劃