【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)~冬至日1小時(shí)表11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套681001081121022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層%%80855套內(nèi)建筑面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304公用建筑中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級(jí)外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯蒙板門；（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽臺(tái)；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價(jià)格定位（一）、住宅部分市場(chǎng)比較法定價(jià)過程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園67F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場(chǎng)119F/2B2867931008003/10E水印都市214F、218F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場(chǎng)、E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，%，南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)+%，其他條件見表11和表14。表13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計(jì)多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷售價(jià)格=5020元/平方米247。180%=2789元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=7914元/平方米247。250%=3166元/平方米加權(quán)平均法定價(jià)過程表15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價(jià)格=98650萬元247。320701平方米10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=130469萬元247。394011平方米10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為：2933元/平方米高層住宅單價(jià)為：3238元/平方米（二）、商鋪部分市場(chǎng)比較法定價(jià)過程目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。表16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米項(xiàng)目名稱成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華程度小計(jì)水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：9969元/平方米收益還原法定價(jià)過程目前南昌市同類地段的市場(chǎng)租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價(jià)。PS=12NRS……………………………①（總價(jià)等于N年的收益）RS≥PSλ247。（210000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場(chǎng)租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米（三）、車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為10萬元/個(gè)~15萬元/個(gè)。（四）、建議銷售價(jià)格綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個(gè)四、戶型設(shè)計(jì)定位根據(jù)南昌市住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下4種戶型：高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）；高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）；高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）；高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）；高層住宅四種戶型共計(jì)104套。多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（168套）多層住宅F(xiàn)戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（504套）多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（168套）多層住宅三種戶型共計(jì)840套。以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。四、項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2004年6月：2004年6月25日~7月25日：2004年8月~ 9月：2004年10月：2004年10月~ 11月：2004年12月：2005年1月：2005年3月：2005年7月：2005年10月：2005年10月~2005年12月：2005年11月~2006年2月：2005年12月：2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~9月：2006年7月~9月：2006年10月~2007年1月：2006年8月~2007年5月：2007年3月~6月：2006年6月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。建筑方案設(shè)計(jì)。綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。工程開工，多層1~4樓先施工。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1~4樓。多層5~8樓開始施工。高層4樓開始施工。多層1~4樓主體工程完工。高層1~3樓開始施工。1~4樓設(shè)備安裝。1~4樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓主體工程完工。多層5~8樓設(shè)備安裝。多層1~4樓竣工驗(yàn)收。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。高層4主體完工。高層4設(shè)備安裝。高層4室內(nèi)外裝修。多層5~8樓竣工驗(yàn)收。高層1~3設(shè)備安裝。高層1~3室內(nèi)外裝修。高層4樓竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施配套工程。高層1~3樓竣工驗(yàn)收。正式全部入住。工程施工進(jìn)度詳見附表12。二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個(gè)15萬元；三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表17。表17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%）項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720082009多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時(shí)限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%，第二年還剩余50%?；乜钸M(jìn)度詳見表18。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項(xiàng)目2005200620072008面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計(jì)劃合計(jì)58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計(jì)劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位16