【正文】 的醫(yī)院，因此帶動了該路段醫(yī)藥貿易行業(yè)的發(fā)展。片區(qū)內有廣州市兩大高?！獜V東工業(yè)大學和中山大學醫(yī)學院，估計在校學生超過 1 萬人，此外還有育才中學，農林下路小學等中小學校。大量的學生群體的存在為項目發(fā)展動漫商業(yè)提供了支持。 （4） 地塊分析小結? 項目的交通連接十分便捷，位于地鐵出口旁，具備開發(fā)辦公物業(yè)的必要交通條件? 項目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，相關配套發(fā)達，項目具有豐富的商業(yè)、住宅資源配套? 項目片區(qū)內的特定相關資源為項目發(fā)展提供了市場支持? 項目地塊規(guī)模小，限制了建筑設計的空間。 二 投資背景和市場環(huán)境研究1 廣州宏觀經濟分析(1) 2022 年廣州宏觀經濟狀況2022 年廣州市實現(xiàn)生產總值（GDP）7, 億元，按可比價格計算，比上年（下同）增長 %。其中，第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 4, 億元，增長%。第一、二、三次產業(yè)增加值的比例為 ∶∶。三次產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為 %、%和 %。2022 年末，廣州市常住人口數(shù) 1, 萬人，比上年末增加 萬人，增長 %；社會從業(yè)人員 萬人，比上年末增長 %。其中，第一產業(yè)從業(yè)人員 萬人，減少 %；第二產業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %；第三產業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %。城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬人，增長 %。(2) 2022 年一季度廣州市經濟運行情況2022 年一季度，廣州市完成地區(qū)生產總值 億元，比上年同期增長 %，增幅回落 個百分點。其中，一、二、三次產業(yè)分別完成增加值 億元、 億元和 億元，分別增長 %、%和 %，三次產業(yè)比例為：：，與 2022 年全年相比，第三產業(yè)比重提高 個百分點。2022 年一季度廣州市經濟運行的主要特點如下：工業(yè)生產平穩(wěn)增長，但增幅回落一季度，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產值 2, 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點。增幅回落的主要原因是雪災導致交通受阻、電力供應緊張、部分汽車制造企業(yè)由于推出新車型而減少產量、電子產品更新?lián)Q代滯后以及價格下降等。3 月份生產基本恢復正常，規(guī)模以上工業(yè)產值和增速均創(chuàng)今年月度新高，完成產值 億元，增長 ％。民營工業(yè)企業(yè)增勢較好。第三產業(yè)增速加快，貢獻率加大與上年同期對比，一季度廣州第三產業(yè)增加值增速加快 個百分點，第三產業(yè)增加值占 GDP 的比重加大 個百分點，第三產業(yè)對全市經濟增長的貢獻率加大 個百分點，第三產業(yè)拉動全市經濟增長提高 個百分點?？梢?，第 三產業(yè)增速加快，貢獻率加大，是一季度全市經濟增長的主動力。從需求來看，消費市場暢旺；固定資產投資增速加快；對外貿易總體發(fā)展勢頭良好，但出口增長波動較大消費市場暢旺一季度，廣州市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，增幅加大 個百分點。其中，批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。固定資產投資增速加快一季度，廣州市完成全社會固定資產投資 億元，同比增長 %，增速加快 個百分點。其中，房地產開發(fā)投資在三大類固定資產投資中增長最快，投資 億元，增長 %；基本建設投資 億元，增長 %；更新改造投資 億元，下降 %。從固定資產投資投向的產業(yè)看，第一、二、三產業(yè)完成投資分別為 億元、 億元和 億元，分別增長％、 ％和 ％。工業(yè)中的汽車制造業(yè)和電子產品制造業(yè)投資增速較高，分別完成投資 億元和 億元，分別增長 倍和 ％。在第三產業(yè)中，房地產業(yè)投資遙遙領先，完成投資 億元，增長 %；批發(fā)和零售業(yè)投資增長最快，完成投資 億元，增長 倍。重大項目帶動作用較強。一季度，全市超億元的投資項目有 37 個，完成投資額 億元，增長％。對外貿易總體發(fā)展勢頭良好，但出口增長波動較大一季度，廣州市商品進出口總值為 億美元，同比增長 %。其中出口 億美元，增長 %；進口 億美元，增長 %。貿易順差為 億美元。受春節(jié)和雪災等因素影響，2 月份出口增速低迷， 3 月份恢復正常。1月、2 月、3 月當月出口分別增長 %、%和 ％。從經濟運行質量來看，工業(yè)企業(yè)經濟效益有一定的下滑；居民收入穩(wěn)步增長；城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè)。利用外資平穩(wěn)增長；市場價格持續(xù)較快上漲居民收入穩(wěn)步增長 一季度，廣州市城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 11198 元，同比增長 %。城市居 民人均可支配收入為 7361 元，增長 %。人均消費性支出 5202 元，增長 %。隨著收入水平的提高，居民消費結構升級加快，居民家庭支出中的服務性消費支出增速較快。一季度廣州市城市居民人均服務性消費支出為 1735 元，增長 %，快于消費性支出增速 個百分點，占消費性支出總額的 %。農村居民人均現(xiàn)金收入為 3107 元，增長 %。 城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè)3 月末，廣州市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬人，比上年末減少 萬人，下降％。其中，第一、二、三產業(yè)從業(yè)人員分別為 萬人、 萬人和 萬人，分別比上年末下降 ％、 ％和 ％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員總數(shù)為 萬人，失業(yè)人員再就業(yè)人數(shù)為 萬人，再就業(yè)率為 ％。利用外資平穩(wěn)增長一季度，廣州市外商直接投資實際使用外資額為 億美元，同比增長 ％。服務業(yè)引資步伐較快，制造業(yè)引資下降。一季度，服務業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，增長 %。制造業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，下降 %。市場價格持續(xù)較快上漲一季度，城市居民消費價格總水平同比上升 ％，其中消費品價格上升 %，服務項目價格上升 %。農村居民消費價格總水平同比上升 %，其中消費品價格上升 %，服務項目價格上升 %。食品類仍然是價格上升的主導因素。(3) 廣州宏觀經濟分析小結 廣州市經濟以第三產業(yè)為主，經濟總量雄厚，在全國排名第三；城鎮(zhèn)人均可支配收入也位居全國前列，居民消費意愿強烈，商業(yè)市場發(fā)達；在工業(yè)發(fā)展方面，三大主導產業(yè)發(fā)展勢頭良好，增長迅速，全市工業(yè)總產值位居全國前列。良好的商業(yè)消費環(huán)境及雄厚的工業(yè)基礎將為廣州市商業(yè)與寫字樓市場的發(fā)展提供堅實的基礎。2022 年一季度，受雪災天氣的影響，廣州經濟發(fā)展增速有所放緩，企業(yè)經濟效益有一定的下滑；到 08 年 3 月份，企業(yè)生產基本恢復正常，廣州市經濟增長速度回到正常軌道。一季度全市固定資產投資和居民人均可支配收入穩(wěn)步增長?？? 體來說，雪災天氣對廣州經濟的影響已基本消除，廣州市經濟繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的良好發(fā)展態(tài)勢。2 市場環(huán)境分析(1) 廣州寫字樓市場分析2022 年 1 月至 2022 年 4 月份，廣州市批準預售的寫字樓面積為 萬平方米。在二級市場方面，07 年 1 月到 08 年 4 月的總交易量為 萬平方米，交易均價為 11, 元/平方米；三級市場總成交量為 萬平方米，交易均價為 4, 元/平方米。07 年 1 月到 08 年 4 月登記的寫字樓租賃面積總共為 萬平方米。以下為各個月份的具體數(shù)據(jù)：20222022 年 4 月廣州市新增寫字樓面積情況時期 新增供應量（萬㎡）一手交易量（萬㎡）一手交易價格（元/㎡）二手交易量（萬㎡）二手交易價格（元/㎡）登記租賃面積（萬㎡）2022 年 1 月 12152 4331 2 月 10852 5521 3 月 0 14060 5660 4 月 0 10973 4524 5 月 12715 5036 6 月 11267 4282 7 月 13217 4616 8 月 0 12529 4754 9 月 0 12903 3836 10 月 8450 4739 11 月 11223 2333 12 月 10159 3957 2022 年 1 月 10399 6147 2 月 0 10236 3725 3 月 0 8013 2718 4 月 11433 3539 0 0 0 0 0 00246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米新 增 供 應 量從上圖可以看出，廣州寫字樓放量都保持一定的間隔時間，一般每間隔兩個月就會出現(xiàn)一段時間的寫字樓集中放量。由上圖可知，2022 年第二季度和第四季度為廣州市寫字樓放量高峰期，對比這個時期的寫字樓一手和二手成交量和成交價格，由于市場上供給的增加，導致成交價格下降，成交量受此影響不明顯。20222022 年 4 月廣州市寫字樓一手市場交易情況 1215210852140601097327151126713217125291290384501122310159 10399102368013114330246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米6000700080009000100001100012022130001400015000元 /平 方 米一 手 交 易 量 一 手 交 易 價 格從上圖可以看出，2022 年上半年廣州寫字樓一手交易量和價格平穩(wěn)并保持在高位水平，受房地產宏觀調控影響，2022 年下半年廣州寫字樓成交量大幅減少，價格下降明顯；同時，2022 年一季度受雪災天氣的影響，寫字樓市場也處于低迷的狀態(tài)，成交量與成交價格都創(chuàng)下近期內的最低水平。 20222022 年 4 月廣州市寫字樓二手市場交易情況 43315521 56604524503642824616 475438364739233339576147372527183539012341月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米2022250030003500400045005000550060006500元 /平 方 米二 手 交 易 量 二 手 交 易 價 格從上圖可以看出，廣州市寫字樓三級市場交易價格與二級市場價格相差較大，二手寫字樓成交量受價格影響較大?？傮w來說，2022 年二手寫字樓成交量和價格波動較大，2022 年一季度二手市場也處于低迷狀態(tài)，4 月開始市場有所回暖。20222022 年 4 月廣州市寫字樓租賃市場情況01020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米登 記 租 賃 面 積據(jù)統(tǒng)計顯示，2022 年廣州優(yōu)質寫字樓租賃市場繼續(xù)快速增長，平均租金錄得%的年度增長。此結果可以在上圖得到驗證，2022 年以來，廣州寫字樓租賃市場持續(xù)旺盛，2022 年寫字樓總租賃面積達到了 萬平方米，2022 年前四月份租賃面積為 萬平方米。目前廣州甲級寫字樓主要集中在天河北 商圈和珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價 100 元/㎡月以上。廣州市乙級寫字樓以 300 平方米以下的小單位為主，主要分布在環(huán)市路和東風路，租賃價約 80 元/㎡ 月左右。2022 年廣州寫字樓市場小結及 2022 年展望2022 年上半年廣州寫字樓市場保持迅速增長勢頭，2022 年下半年及 2022 年一季度，受國內房地產宏觀調控政策及雪災天氣的影響，寫字樓市場呈現(xiàn)出一定的低迷在狀態(tài)，成交量和成交價格都有一定程度的下滑。隨著各種不利影響因素的逐步削弱，廣州市國民經濟的持續(xù)發(fā)展使得寫字樓市場的復蘇成為必然。預期 2022 年廣州經濟繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，跨國公司和本地企業(yè)對優(yōu)質寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長；不過 2022 年廣州寫字樓市場將面臨大量供應的局面，同時受國內銀根緊縮政策等不利因素的影響，市場上整體租金水平將有一定壓力，空置率難免有所上升。在競爭壓力下，品質較次的寫字樓租金將有下調趨勢，而頂級寫字樓的租金則會繼續(xù)保持在高位，并且有可能進一步上漲。(2) 廣州動漫市場分析動漫產業(yè)目前，廣州從事網絡游戲、動畫、漫畫的企業(yè)超過 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動漫產業(yè)年產值超過 100 億元（不含衍生產品） ，占全國動漫產值的 20%左右。而在原創(chuàng)漫畫領域，以漫友文化傳播機構為代表的龍頭企業(yè)在國內同行中發(fā)揮著領頭羊的作用，整個漫畫書刊發(fā)行量約占全國市場的 30%。廣州動漫產業(yè)發(fā)展歷程2022年廣州市網游動漫產業(yè)產值達４７．５億元人民幣，從事網絡游戲、動漫業(yè)務的企業(yè)有７０家，從業(yè)人員１．２萬人左右。其中，動畫片制作和發(fā)行企業(yè)３０多家，網易、光通、世紀龍三家企業(yè)占據(jù)國內市場３０％份額。同時廣州擁有漫畫企業(yè)１０家，各類漫畫組織、團體、學社２００多個?！　?　2022 年， “YACA 動漫拉闊廣州 06”將首先在錦漢展覽中心拉開帷幕；而廣州( 國際) 動漫節(jié)暨 2022 年