【導(dǎo)讀】寧南8號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告

　　

【正文】 分析報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 44 頁(yè) 大周路 龍西路 緯九路 工業(yè)集中區(qū) 中興路 汽渡路 星旺路 205 國(guó)道 辰發(fā)路 江小路 板橋街道 無 汽渡路 板谷路 205 國(guó)道 輔機(jī)路 西善橋街道 無 龍西路 205 國(guó)道 西柿路 可以看出，雨花區(qū)中的寧南新區(qū)的道路經(jīng)過政府的大力建設(shè)，現(xiàn)也日趨完善，為寧南新區(qū)今后的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的先天條件。 此外，根據(jù)規(guī)劃要求，寧南將擁有連同地鐵 1 號(hào)線在內(nèi)的 5 條軌道交通，另外 4 條地鐵分別是 3 號(hào)線、 6 號(hào)線、 7 號(hào)線和 8 號(hào)線。地鐵交通 設(shè)施的完善，更能激發(fā)寧南的發(fā)展速度，屆時(shí) “寧南新城”將與以新街口為中心的南京老城、奧體為中心的河西新城，形成三足鼎立的局面。 水電氣管道規(guī)劃 在發(fā)展寧南之初，雨花臺(tái)區(qū)政府就確立先做規(guī)劃后蓋樓房的超前思路，很好地避免了今后無序開發(fā)的現(xiàn)象。 目前 ， 3 億的水電氣等市政管網(wǎng)、交通道路全部到位， 開發(fā) 項(xiàng)目可以順利接入 水電氣 市政管線 。 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格初步判斷 住宅市場(chǎng)價(jià)格 根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化情況和在售價(jià)格判斷， 本項(xiàng)目以寧南高端樓盤形象進(jìn)入市場(chǎng)，建議入市價(jià)格 6300 元 /平米。 市場(chǎng)支撐： ? 目前區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)大規(guī)模的住宅開發(fā)用地稀少，本項(xiàng)目作為一個(gè)大規(guī)模的住宅用地進(jìn)入市場(chǎng)將是一個(gè)良好的市場(chǎng)契機(jī)； 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 44 頁(yè) ? 仁恒翠竹園目前 尾盤報(bào)價(jià) 均價(jià)已達(dá) 7000 元 /平米，三期 07 年 2 月份上市；翠島花城三期預(yù)計(jì) 07 年年底上市，預(yù)計(jì)價(jià)格都會(huì)有大幅的提升，為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格提供了有利支撐； ? 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展迅速，兩大商貿(mào)圈的建立和交通軌道線路的完善將改變板塊的商業(yè)和交通格局，促進(jìn)板塊價(jià)值提升，是本項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的基礎(chǔ)； ? 寧南新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)大規(guī)模住宅土地上市量減少，土地價(jià)格上漲，本項(xiàng)目的入市顯得尤為珍貴，是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格的有利支撐； ? 臨近板塊河 西的高檔住宅價(jià)格即將過萬，對(duì)寧南板塊及本項(xiàng)目的價(jià)格提升起著一定的促進(jìn)作用。 根據(jù)以上支撐，初步建議本項(xiàng)目入市價(jià)格 6300 元 /平米。 商業(yè)和車位價(jià)格 ? 周邊項(xiàng)目在售車位情況 項(xiàng)目 產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格 使用權(quán)車位價(jià)格 租賃價(jià)格 翠島花城 10 萬（地下） 萬 200 元 /月（地下）， 150 元 /月（地上） 仁恒翠竹園 / 10/11 萬（地下） 300 元 /月（地下） 閱城國(guó)際 / / 150 元 /月（地下）， 200 元 /月（地上） ? 周邊項(xiàng)目在售商業(yè)情況 項(xiàng)目 商鋪價(jià)格 主力面積 時(shí)光皓韻 一期 萬 /平米（在售） 二期 萬 /平米，即將推出 100— 120 平米 閱城國(guó)際 萬 /平米（一層） 約 100 平米 以周邊項(xiàng)目在售車位和商業(yè)的價(jià)格作為本項(xiàng)目的參考標(biāo)準(zhǔn)，以寧南板塊目前現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)作為基礎(chǔ) ，初步建議本項(xiàng)目未來車位價(jià)格 810 萬元 /個(gè)；商業(yè)價(jià)格 萬元 /平米。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 34 頁(yè) 共 44 頁(yè) 第四章 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 寧南新區(qū)作為雨花臺(tái)區(qū)的重點(diǎn)新城區(qū)，規(guī)劃水平先進(jìn)，市政設(shè)計(jì)完善；占據(jù)城南獨(dú)有山湖資源，環(huán)境優(yōu)越，景觀優(yōu)美，具有健康、生態(tài)、賞景多重優(yōu)勢(shì)。 從規(guī)劃要求來看， 本項(xiàng)目 以 住宅產(chǎn)品為主，配備少量社區(qū)商業(yè)物業(yè)，并配建一所小學(xué)。 本項(xiàng)目 除了享有寧南新區(qū)諸多優(yōu)勢(shì)外，地塊內(nèi)亦保存有活水資源和原生綠色植被，具備營(yíng)造 高品質(zhì)居住社區(qū) 的基本素質(zhì)。 小高層建筑單體采用簡(jiǎn)潔大方的 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，優(yōu)雅的立面形式，素雅的外裝顏色，統(tǒng)一中追求變化，達(dá)到與自然的和諧共存，創(chuàng)造出鬧中取靜花園式居住區(qū)。 戶型面積在 80 到 140 平方米，主供面積段為： 110 至 130 平方米，綠地率為 %，機(jī)動(dòng)車位配比為 1： 。 附表：戶型表 套型名稱 套型面積 戶數(shù) 所占比例 建筑類型 A1 140 8． 696 小高層 B1 247 小高層 B2 107 小高層 B3 150 小高層 C1 124 小高層 C2 290 小高層 D1 168 小高層 D2 384 小高層 合計(jì) 1610 100 同時(shí)， 本項(xiàng)目 開發(fā)集團(tuán)南京宏圖三胞是一家集科、工、貿(mào)為一體的多元化、高科技企業(yè)集團(tuán)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目上有著良好的 資源背景。集團(tuán)擁有 江蘇宏圖高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、南京馬會(huì)置業(yè)有限公司公司等多家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有巨大的品牌效應(yīng)。集團(tuán)成功地開發(fā)了天然居、香謝里花園、宏圖上花園等知名樓盤，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，具有打造有特色、高尚居住地產(chǎn)產(chǎn)品的良好經(jīng)驗(yàn)。 據(jù)此，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位可描述為以下幾點(diǎn)： 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 44 頁(yè) A、產(chǎn)品類別定位 ： 外享寧南新區(qū)先進(jìn)規(guī)劃和豐富景觀資源，內(nèi)具高尚生活元素的精品居住社區(qū)。 B、產(chǎn)品檔次定位 ： 寧南板塊一線品質(zhì)樓盤；南京市中高檔次樓盤 。 項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 從該板塊已吸引的購(gòu)房群體可以概括出板塊內(nèi)購(gòu)房 客群特征如下： 1）該板塊客群置業(yè)目的排前三位分別為改善居住環(huán)境、結(jié)婚用房和就近上班，購(gòu)房者中多為以追求生活品質(zhì)的二次或二次以上置業(yè)者。 2）該板塊客層普遍具備較穩(wěn)定的職業(yè)和較高的學(xué)歷背景，并擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)富積累，同時(shí)對(duì)該板塊價(jià)值有一定的認(rèn)同，相信該板塊有較大的升值空間。其中，寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員占有很大分額。 3）追求生活的舒適性，講究社區(qū)的配套、品質(zhì)是該區(qū)域客層共有的特征。 根據(jù) 本項(xiàng)目 地塊資源和現(xiàn)有規(guī)劃，結(jié)合寧南板塊客戶的普遍特征， 本項(xiàng)目 目標(biāo)客層的應(yīng)具備如下特征： ? 追求生活品味、講究社區(qū)的 配套、品質(zhì)； ? 具備較穩(wěn)定的職業(yè)和較高的學(xué)歷背景，并擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)富積累； ? 對(duì)該板塊價(jià)值有一定的認(rèn)同，相信該板塊有較大的升值空間。 目標(biāo)客群將主要來自于： ? 寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員； ? 改善生活條件，并求購(gòu)房保值增值的購(gòu)房人； ? 以結(jié)婚為購(gòu)買動(dòng)機(jī)的青年人群。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 本項(xiàng)目 價(jià)格研判主要基于： ? 周邊相似樓盤現(xiàn)入市價(jià)格及近 2 年價(jià)格走勢(shì) ； 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 36 頁(yè) 共 44 頁(yè) ? 周邊新出讓土地價(jià)格 ； ? 宏觀政策對(duì)南京樓市整體價(jià)格的波動(dòng)影響 。 周邊相似樓盤現(xiàn)入市價(jià)格及近 2 年價(jià)格走勢(shì) 項(xiàng)目 推出時(shí)間 目前均價(jià) 仁恒翠竹園 剩余房源均價(jià)在 7000元 /平米左右 翠島花城 6300元 /平米 花神美境 5500元 /平米 閱城國(guó)際 5600元 /平米 藍(lán)籌谷 5500元 /平米 從寧南新區(qū)各代表性樓盤近年價(jià)格走勢(shì)可以看出，在南京房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，該板塊樓盤的價(jià)格增幅較大。目前在售項(xiàng)目的均價(jià)普遍在 5500 元 /平方米以上， 區(qū)域標(biāo)桿樓盤仁恒翠竹園最新一批房源推盤均價(jià)達(dá) 7000 元 /平方米。 周邊新出讓土地價(jià)格 從 0 06 年 雨花區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格看 06 年較 05 年有明顯的漲幅，毛地的價(jià)格由 05 年的 30 萬 /畝漲至 06 年的 56 萬 /畝，平均地價(jià)漲了近一倍。 土 地價(jià)格的上漲不僅表明了目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)良好，也必然會(huì)帶來樓盤價(jià)格的上漲。 宏觀政策對(duì)南京樓市整體價(jià)格的波動(dòng)影響 20xx 年的住房?jī)r(jià)格并未穩(wěn)定下來，部分城市價(jià)格漲幅仍然較高，因此， 20xx年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控還將繼續(xù)，同時(shí) 20xx 年制定的相關(guān)政策也將在20xx 年實(shí)行。 20xx 年的調(diào)控重點(diǎn)將表現(xiàn)在對(duì)土地市場(chǎng)的嚴(yán)格把關(guān)和引導(dǎo)購(gòu)房者合理消費(fèi)上。土地交易的理性和規(guī)劃化透明化，將使開發(fā)企業(yè)的更加規(guī)范 化，而消費(fèi)市場(chǎng)的理性化，也將促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品配置更合理，這些都將保證 房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)更加穩(wěn)定。 本項(xiàng)目 從現(xiàn)有硬件條件和規(guī)劃基礎(chǔ)來看，產(chǎn)品定位在板塊內(nèi)一線樓盤?？紤]到距項(xiàng)目入市還有近一年的價(jià)格增長(zhǎng)空間，加之參考周邊土地出讓單價(jià)對(duì)未來上寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 37 頁(yè) 共 44 頁(yè) 市樓盤價(jià)格的成本加成因素，如無重大政策影響， 本項(xiàng)目 入市價(jià)格應(yīng)接近并略低于當(dāng)前一線樓盤均價(jià)，即入 市均價(jià) 6300 元 /平方米左右 。 其后按每年 5%左右的良性增長(zhǎng)速度遞升 ，項(xiàng)目整體運(yùn)做實(shí)現(xiàn) 均價(jià) 6500 元 /平方米左右。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 38 頁(yè) 共 44 頁(yè) 第五章 項(xiàng) 目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目 規(guī)劃 情況 項(xiàng)目目前已經(jīng)完成了初步規(guī)劃 。 在西側(cè)臨共青團(tuán)路利用 40m 退讓綠化帶及河道形成濱水景觀帶，隔離馬路噪音 ； 公建主要分布在小區(qū)外部，即方便小區(qū)內(nèi)部住戶使用，又能避免公共活動(dòng)對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的干擾，同時(shí)與城市空間緊密結(jié)合，形成友好的臨街界面 ； 在小區(qū)北側(cè)臨郁金香路設(shè)計(jì)商業(yè)街，借助對(duì)面閱城國(guó)際沿街已形成的良好商業(yè)氛圍，與之形成互動(dòng)。 在用地西南角 —— 共青團(tuán)路與寧南大道的交叉路口，利用寧南大道與基地的地形高差，形成沿街及區(qū)內(nèi)兩個(gè)不同標(biāo)高的出入口，將會(huì)所布置在一層，與小區(qū)內(nèi)部道路在同一標(biāo)高 ，方便小區(qū)內(nèi)部使用；二層為商業(yè)，與小區(qū)外側(cè)寧南大道在同一標(biāo)高，從西南側(cè)地鐵口處能直接到達(dá)商業(yè)設(shè)施。同時(shí)在小區(qū)南側(cè)臨緯九路設(shè)計(jì)沿街商鋪，與西南角會(huì)所相連，打造出沿街旺鋪。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 規(guī)劃總用地面積 公頃， 總建筑面積為 平方米。其中，住宅 平方米， 均為小高層住宅，共計(jì) 1610 戶； 商業(yè) 平方米， 會(huì)所及物管 平方米。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 20xx 年 4 月開工，總體至 20xx 年 12 月建設(shè)完畢，分兩期開發(fā)。 項(xiàng)目一期： 小高層住宅 100000 平方米；商 業(yè) 5000 平方米，總開工面積 105000 平方米，建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目的 55%，計(jì)劃于 20xx 年 4 月正式開工， 20xx 年 6 月建設(shè)完成。 項(xiàng)目二期： 小高層住宅 平方米，商業(yè) 平方米，會(huì)所 平方米，總開工面積 平方米，建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目的 45% ，計(jì)劃于 20xx 年 10月正式開工， 20xx 年 12 月建設(shè)完成。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 39 頁(yè) 共 44 頁(yè) 時(shí)間 20xx年度 20xx年度 20xx年度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 二期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目可銷售部分分 3 部分：小高層住宅 平方米，商業(yè) 平方米，車位 1224 個(gè) 。 關(guān)于車位的銷售說明： 車位總數(shù) 1440 個(gè)，根據(jù) 《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》 有關(guān)規(guī)定，其中 85%可以作為產(chǎn)權(quán)車位出售， 考慮到在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)車位銷售不可能完成全部銷售，預(yù)計(jì)銷售量在 75%左右，即 約為 918 個(gè) 。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況，銷售預(yù)計(jì)于 20xx 年底啟動(dòng)，總銷售期 3 年左右，在項(xiàng)目竣工當(dāng)年基本完成銷售。具體銷售計(jì)劃如 下 表 ： 年份 類型 20xx下半年度 20xx上半年度 20xx下半年度 20xx上半年度 20xx下半年度 總計(jì) 小高層住宅 單價(jià) 6300元 /㎡ 6450元 /㎡ 6600元 /㎡ 6750元 /㎡ 面積 4 萬 ㎡ 5 萬 ㎡ 5 萬 ㎡ 萬 ㎡ 萬 ㎡ 預(yù)計(jì)市場(chǎng)占有率 % % 31% 40% 商業(yè) 單價(jià) 15000 元 17000 元 面積 萬 m2 萬 m2 萬㎡ 預(yù)計(jì)市場(chǎng)占有率 30% 30% 車位 單價(jià) 9 萬元 9 萬元 數(shù) 量 200 個(gè) 718 個(gè) 918 個(gè) 預(yù)計(jì)市場(chǎng)占有率 30% 40% 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 40 頁(yè) 共 44 頁(yè) 第六章 項(xiàng)目投資分析測(cè)算 成本預(yù)測(cè) 根據(jù)江蘇省、南京市相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參考 20xx 年度市內(nèi)相似規(guī)模、相近檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本，進(jìn)行 本項(xiàng)目 分項(xiàng)成本估算。其中已發(fā)生費(fèi)用如土地成本按實(shí)際發(fā)生額列項(xiàng)，其他成本按相關(guān)規(guī)定 所 規(guī)定單價(jià)或經(jīng)驗(yàn)數(shù)值列項(xiàng)。 項(xiàng)目成本由土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不可售公建工程費(fèi)分?jǐn)?、?cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及附加、其他成本及不可預(yù)見成本十一大項(xiàng)構(gòu)成。