【正文】 目 以 “ 竹 ” 取名，小區(qū)內(nèi)竹景處處可見，此外，還有四季植物以保證景觀常綠， 55%的高綠化率是該項目顯著的特點之一 ? 項目一期、二期已經(jīng)交付使用，會所也已經(jīng)陸續(xù)開放，居住氛圍已經(jīng)初步形成 ? 項目 定位于現(xiàn)代 白領(lǐng)階層， 也擁有總多的境外客戶居住， 是一個大型精寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 24 頁 共 44 頁 英社區(qū)， 品質(zhì)較高， 所以價格定位也較之周邊樓盤有一定提升 ； ? 項目緊鄰蘇果社區(qū)店，項目一期門口有招商銀行，目前交通有 19， 84，86， 808， 812 路公交 ，生活配套相對較好； ? 該 項目 戶型大， 總價高，基本沒有投資者，主要以享受生活的中產(chǎn)階級購買； ? 仁恒作為該項目的開發(fā)商，具有相當(dāng)強的品牌號召力，這也是項目的突出優(yōu)勢之一。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 23 頁 共 44 頁 區(qū)域重點樓盤研判 仁恒翠竹園 開發(fā)商： 仁恒投資（南京）有限公司 建筑設(shè)計單位： 南京軍區(qū)建筑設(shè)計院 施工單位： 海門建筑安裝工程公司 物業(yè)公司： 仁恒物業(yè)管理有限公司 占地面積： 24 萬平米 總建筑面積： 38 萬平米 物業(yè)類型：小高層 容積率： 綠化率： % 車位比： 1： 主力戶型： 130 平米的三房兩廳兩衛(wèi)， 160 平米的四房兩廳兩衛(wèi) 價格： 5600— 6800 元 /平米 物業(yè)管理費： 元 /平米 /月 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯和精裝修 周邊環(huán)境： 雨花臺風(fēng) 景區(qū)、卡子門世紀(jì)廣場、雨花市民廣場、共青團市民廣場、寧南新區(qū) 萬平方米花神湖畔 、 機場路景觀帶。 【 T 威脅分析】 A、板塊威脅 以江寧板塊目前發(fā)展來看，生活配套和交通設(shè)施都相對較為成熟，價格和寧南板塊相比還存在著一定的優(yōu)勢，勢必會造成一些客層的分流，對板塊自身發(fā)展產(chǎn)生一定的威脅。 【 W 劣勢分析】 A、公共交通設(shè)施條件稍欠缺，有待發(fā)展 B、商業(yè)生活配套不完善 【 O 機會分析】 A、未來交通便利 規(guī)劃中的寧南公交總站和地鐵一號線南延線以及高鐵南站都臨近本項目。 C、區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟 目前寧南北部 12個房地產(chǎn)項目，形成了良好區(qū)域市場行情，周 邊配套也日趨成熟。 項目 SWOT分析 【 S 優(yōu)勢分析】 A、區(qū)域環(huán)境適合居住 雨花臺園林，將軍山自然保護區(qū)都分布于本項目周圍，區(qū)域整體享受到郊區(qū)清新的空氣與優(yōu)美的環(huán)境?？梢韵胍娢磥淼膬r格還將進一步攀升，由于市場的帶 動必然會帶來開發(fā)企業(yè)對土地的爭奪，促使土地的價格進一步上漲 . 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 21 頁 共 44 頁 區(qū)域市場客層特征描述 客層特征 寧南高新技術(shù)區(qū)中層,50%事業(yè)單位政府機關(guān)職員, 2 0 %私營業(yè)主,15%企業(yè)中層管理人員,15% 從調(diào)查中顯示，該片區(qū)的購買客層普遍具備較穩(wěn)定的職業(yè)和較高的學(xué)歷背景，寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員是該區(qū)域的主力客層； 追求生活的舒適性，講究社區(qū)的配套、品質(zhì)是該區(qū)域客層共有的特征。 區(qū)域土地供應(yīng)情況分析及土地升值潛力初步評估 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量（ 05— 06 年） 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)及周邊區(qū)域土地供應(yīng)情況 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價格 樓面價 雨花西路地塊 二類居住用地 ≤ 凈地 約 540 萬元 /畝 約 4766 元 /平米 雨花東路養(yǎng)回紅村 二類居住用地 凈地 約 300 萬 /畝 約 3004 元 /平米 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 19 頁 共 44 頁 寧南 11 號地塊 二類居住用地 毛地 約 56 萬 /畝 / 雨花南路 A 地塊 9371 平米 商業(yè)辦公酒店 ≤ 毛地 約 31 萬 /畝 / 雨花臺區(qū)西營村地塊 商業(yè)辦公居住 ≤ 毛地 約 30 萬 /畝 / 卡子門 南側(cè)地塊 市場用地 毛地 約 40 萬 /畝 / ? 從土地供應(yīng)量來看，該區(qū)域近兩年的住宅土地供應(yīng)量共為 8 萬方，總建面約為 萬方，以此推測，區(qū)域未來供應(yīng)不會出現(xiàn)跨躍式增長，但是 區(qū)域市場的需求量不斷增加，市場供小于求，板塊價值凸現(xiàn)，市場價格得到保障； ? 由上表的土地成交可以看出，區(qū)域拍賣的土地價格在 300— 500萬元 /畝之間，毛地價格在 3060 萬元 /畝之間，加在拆遷的成本，預(yù)計每畝土地價格也在300 萬左右； ? 雨花西路地塊價格較高是個案情況，該地塊原本就屬于該企業(yè)地塊 ，所以實際的出讓金額與成交價格有出入。翠竹園 三期約 20 萬方 翠島花城 三期約 20 萬方 藍岸尚城（新） 13 萬方 供應(yīng)量預(yù)測： ? 面前在售項目存量上市約 40 萬方，預(yù)計將在 07— 09 年之間完成項目去化； ? 新增項目藍岸尚城 13 萬方， 07 年下半年 6 月份上市，預(yù)計銷售周期 2年； ? 06 年 — 07 年新增土地住宅用地約 萬方，從開發(fā)速度上來看，預(yù)計07 年年底 — 08 年推出上市。翠竹園和翠島花城的價格，年均漲幅超過 15%， 該板塊發(fā)展趨勢良好，板塊價值潛力大。翠竹園 小高層 兩房兩廳 107— 114 平米 226 % 三房兩廳 128— 133 平米 310 % 三房兩廳 135— 140 平米 289 % 四房兩廳 140— 150 平米 69 % 四房、五房 150 平米以上 198 % 翠島花城 多層、小高層 一房兩廳 63 平米 48 6% 兩房兩廳 94— 110 平米 208 % 三房兩廳 125— 140 平米 294 % 四房兩廳 157 平米 60 % 五房及復(fù)式 170 平米以上 188 % 花神美境 多層 兩房兩廳 88— 92 平米 108 % 三房兩廳 100— 108 平米 174 % 三房兩廳 131— 140 平米 30 % 整體區(qū)域面積配比情況 ? 區(qū)域內(nèi)由于供應(yīng)長期沒有得到根本改變，所以在建筑形態(tài)上還主要以多層、小高層、高層多元共存； ? 由于房源 面積供應(yīng)較大 .客觀反映出了 ,目前本區(qū)域內(nèi)的購房者多少追求舒適型生活的客戶 . 可以看出： 該區(qū)域的購買客層比較注重生活品質(zhì)，講究居住的舒適度，也正迎合了寧南新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃 —— 打造精品高尚住宅區(qū)域 。區(qū)域供應(yīng)量在一定范圍內(nèi)，市場的潛在需求明顯， 區(qū)域總體呈現(xiàn)供小于求的局面 。翠竹園 38 萬方 目前一期已經(jīng)交付，二期剩余少量 139 平米房源 剩余房源均價在7000 元 /平米左右 三期 月推出 剩余約 20 萬方 翠島花城 40 萬方 僅剩余 180— 200 平米房型 5700 元 /平米 還剩余約 20 萬方 預(yù)計 左右上市 花神美境 萬方 售完 5500 元 /平米 / 閱城國際 45 萬方 僅剩 160— 180 平米房型 5600 元 /平米 / 藍籌谷 4 萬方 推出 3 棟，基本售完 5500 元 /平米 還剩一棟多層 目前寧南新區(qū)內(nèi)的主要在售項目有仁恒翠竹園、翠島花城、花神美境、藍籌谷、閱城國際等項目， 可以看出： ? 該片 區(qū)上半年主要成交價格在 5500— 6000 元 /平米之間， 但下半年也漲至57007000 元之間 .整體區(qū)域價格處于南京的中高檔水平 ； ? 在售 樓盤的銷售周期較長，平均每年的推盤量在 5— 8 萬方左右；各開發(fā)商對該板塊的價值提升預(yù)期較高， 開發(fā)企業(yè)控制銷售節(jié)奏的目的明顯 。 影響： 江寧板塊目前 對寧南板塊的樓市發(fā)展起著一定的制約作用 ，主要是由于兩個板塊都向著產(chǎn)業(yè)型、科技型開發(fā)區(qū)的方向發(fā)展，在住宅品質(zhì)方面均力求打造新型的生態(tài)居住環(huán)境，而 目前江寧板塊相對寧南板塊又有著價格低、配套全的優(yōu)勢，導(dǎo)致較多購房者的分流。 ? 城東南板塊 該板塊依附城東紫金山高端住宅市場的輻射，憑借城東南成熟的社區(qū)配套、依靠政府對大明路卡子門沿線的特色汽車商貿(mào)街區(qū)的規(guī)劃，板塊價值迅速提升，目前城東南市場價格在 60007000 元 /平方米。該板塊中最具代表性的奧體東區(qū)住宅區(qū)目前主力單價 70008000 元/平方米，局部帶有特點功能性住宅產(chǎn)品的價格甚至突破 10000 元 /平方米。從區(qū)位上看分別有 河西板塊、城東南板塊、江寧板塊。 可以看出， 在有政府導(dǎo)向的種種利好的規(guī)劃推動下，區(qū)域功能將更加完善，區(qū)域經(jīng)濟將進一步發(fā)展；對本項目開發(fā)來說，發(fā)展前景巨大，為項目銷售價格提供了有利的支撐，本項目作為寧南新區(qū)規(guī)劃內(nèi)不可多得的一塊居住用地，有著巨大的升值空間。翠竹園、 康盛 花園 、翠島 花城 等 項目的入住使用，加快房地產(chǎn)開發(fā)速度， 打造寧南精品高尚住宅區(qū)，提升居住環(huán)境。 ? 高尚住宅 以仁恒 區(qū)域市場發(fā)展分析 ? 高新商貿(mào) 位于鐵路南站與寧南新區(qū)居住片區(qū)之間的“寧南商貿(mào)區(qū)”的建立，將 進一步完善 寧南 新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ) 生活 配套設(shè) 施 ，以火車南站帶來的巨大人流效應(yīng)，加大商貿(mào)業(yè)的發(fā)展力度 。 目前在寧南新區(qū)北部一期 平方公里的規(guī)劃用地上已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)了 12 個地產(chǎn)項目，其中住宅項目包括閱城國際、翠島花城、仁恒翠竹園、仁 恒玉蘭山莊、康盛花園、花神美境、泰龍家園、四季陽光等。規(guī)劃中東起寧溧路、南至緯九路、西達共青團路、北抵雨花東路的 平方公里范圍內(nèi)的一期，功能以居住、生活為主 。 影響 :雖然土地市場會進一步規(guī)范 ,但土地供應(yīng)的減少顯而易見 ,所以我司認(rèn)為 ,未來的土地爭奪會更激烈 ,土地價格也將進一步上漲 . ? 引導(dǎo)購房者合理消費 在 20xx 年相關(guān)稅費征收、住宅套型配比控制的基礎(chǔ)上，預(yù)計 20xx 年國家將繼續(xù)在引導(dǎo)購房者進行合理消費的方向進行整體調(diào)控，具體表現(xiàn)可能為調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、鼓勵中小戶型產(chǎn)品設(shè)計、大戶型住宅保 有環(huán)節(jié)稅費的征收等等。從調(diào)控的預(yù)期與結(jié)果來看，市場調(diào)節(jié)是房地產(chǎn)調(diào)控的源動力，購房者需求的多樣化也使調(diào)控力度減弱。 地方政府 在 用足國家政策尺度的表現(xiàn) 上較 大程度上抵消了國家政策 的威力，同時開發(fā)企業(yè)、購房者對國家政策的心理承受能力也逐步增強 。 將住房轉(zhuǎn)讓過程中繳納全額營業(yè)稅的年限由兩年變?yōu)?5年進一步抑制了投資型特別是短期投機型購買行為， 對預(yù)防 房地產(chǎn)市場泡沫起到了積極作用。就南京市場而言，雖整體投資及價格漲幅減緩，但局部地區(qū)價格漲幅仍較大。 ? 政策調(diào)控 的前期影響強于后期 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 11 頁 共 44 頁 政策出臺后對買 賣雙方 同時產(chǎn)生 心理影響，短期內(nèi)給市場帶來波動，后逐漸趨于平穩(wěn) ，具體 表現(xiàn) 為： 交易量暫時性變化、市場需求被抑制或突然放大、波及二手房市場等 。 本輪調(diào)控期間，多項目政策出臺的時間間隔都較短，在很大程度上表明了國家對于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的決心。 ? 20xx 年 5 月 17 日，提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（ “ 國六條 ” ） ? 20xx 年 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》人稱 9 部委 “ 十五條 ” 。 南京近年房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 起步期： 1998 年起，南京市房地產(chǎn)進入商品化時期， 20xx 年以前是市場發(fā)展初期，市民對商品房認(rèn)識較淺，購房存在明顯的主城情結(jié)； 發(fā)展期： 20xx、 20xx 及 20xx 年上半年是南京房地產(chǎn)的快速發(fā)展時期，產(chǎn)品供應(yīng) 量急劇放大，價格大幅上升； 調(diào)整期： 20xx 年下半年至 20xx 年初，由于受到宏觀政策影響，南京樓市步入市場調(diào)整時期，成交量階段性萎縮，供給量明顯大于需求量，價格漲幅趨緩； 上升期： 20xx 年二季度后，政策 的后續(xù) 影響減弱，被抑制的購房需求大量釋放，銷售表現(xiàn)量價齊升，南京房地產(chǎn)市場進入一個新的發(fā)展時期。 城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢 南京市整體定位 充滿經(jīng)濟活力的城市 —— 長江下游現(xiàn)代化的中心城市 富有文化特色的城市 —— 國際影響較大的歷史文化名城 最佳人居環(huán)境的城市 —— 人與自然和諧共生的江濱城市 南京市近期整體規(guī)劃調(diào)整方向 進一步優(yōu)化了都市發(fā)展區(qū)空間結(jié)構(gòu)，提出“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”。 至 20xx 年投資總量僅在 20xx 年基礎(chǔ)上 有微量增長 ，但 投資總額 的增長仍是近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 6 頁 共 44 頁 1297157624131910%%%%05001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 20xx%%%%%%%南京市近四年國民生產(chǎn)總值