【正文】 27 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購物 建材市場、洪城大市場 （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 三、本項目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、市政配套齊全； ④、毗鄰火車站、長途 汽車站； ⑤、兩公里范圍常住人口 40 萬，人氣旺； ⑥、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢（ W） ①、地價偏高、有一定的市場風(fēng)險； ②、周邊環(huán)境需要一定的整治改造； 機(jī)會（ O） ①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請知名物業(yè)管理公司； 28 ⑤、周邊有一些房改房，存在一部分改善生活條件的客戶群體； 威脅（ T） ①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市； 對策 ①、樓盤自身素質(zhì)要提高，在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計充分體現(xiàn)人性化； ②、在廣告宣傳 上突出樓盤幾大賣點。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析 （一）基本概況 本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值基礎(chǔ)。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價位商品房的供應(yīng)量將會有所增加，在一定程度 26 上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大 。 （ 3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷 而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。 （ 2）、住房消費需求日漸增大。 （ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。 2021 年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測 根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，南昌市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。從2021 年至今，鋼材價格從 2400 元 /噸上升到 3400 元 /噸，混凝土則上漲了 50 元至 80元 /方，僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加 100多元 /平方米。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價格 持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房貸新政將對南昌市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。 2021 年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗。 （ 4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。南昌市 2021 年底，人均住房建筑面積約 23平方米，按照南昌市提 出的到 2021 年人均住房建筑面積達(dá)到 30 平方米的目標(biāo)還有很大差距，按測算，南昌市每年需新建住宅約250 萬平方米。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。 （ 2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。 （四） 2021 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 南昌市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件 （ 1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長 態(tài)勢。其中大部分用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵個人購房。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。對單套見面控制在120 平方米以內(nèi)，銷售均價低于 2021 元 /平方米以下的普通商品住房建設(shè)項目實行建設(shè)規(guī)費減半征收。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。 《補(bǔ)充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實施方法 。這些情況表明南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。 房貸政策壓力初顯 20 中國人民銀行 121 號文件出臺后，由于南昌市超前出臺了激活市場的政策和應(yīng)對措施，南昌市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。對購買空置商品住宅 契稅暫時免征。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 %（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的 4%調(diào)至 3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到 %）。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)南昌市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、 健康發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為 250 萬平方米，均價在 3000 元 /平方米以上的高價商品住房為 萬平方米，占總量的 19 %；均價在 2021 元 /平方米以下的為 萬平方米，僅占總量的 %。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。南昌市今年總供應(yīng)土地為 30宗，全年土地總成交量為 1660 畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng) 3 宗，總面積 畝，占總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá) 27 宗，總成交面積 842 畝，占總成交面積的 58%。 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題 土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善 2021 年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費者利益，南昌市加大了宏觀調(diào)控的力度，對年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制， 2021 年的開發(fā)總量計劃控制在 350 萬平方米以內(nèi)，今年 6 月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了 100 萬 18 平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。 2021 年以來，南昌市實行了實物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2021 年達(dá)到 70%左右。 房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金 60 元 /平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金 平均 40 元 /平方米，較上年上漲 25%，住房租金（市場價） 9 元 /平方米，較上年上漲 10%。 2021 年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達(dá) 9%左右。從時間看來看，南昌市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過 80%，從空置原因分析，主要是 交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計落后、戶型偏大等。 商品房空置情況 2021 年全市預(yù)計商品房空置面積 20 萬平方米，較上年下降 17%，其中商品住宅空置 16 萬平方米，較上年下降 11%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2021 年的2%上漲到 2021 年的 15%。 新建商品住宅購買對象情況 2021 年全市交易量的 萬平方米商品住宅中，本市居民的為 萬平方米，比重達(dá) 76%；外地居民購買的為 萬平方米，比重為 24%。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房價的上升。 商品房價格走勢 2021 年南昌市市區(qū)商品房的均價為2722 元 /平方米，較上年增長 %，其中商品住宅的均價為 2438 元 /平方米，較上年增長 %，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度 2519 元 /平方米，第二季度2394 元 /平方米，第三季度 2327 元 /平方米，第四季度 2510 元 /平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價格 （元 /平方米） 供應(yīng)量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 供應(yīng)量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 2021 以下 95 以下 2021~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 85 34 表 5：商品住宅銷售情況表 11 0204060801001202 0 0 0 以下 2 0 0 0 ～2 5 0 0 2 5 0 0 ～3 0 0 0 3 0 0 0 以上供應(yīng)量 銷售量價格 （元 /平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 2021 以下 95 以下 2021~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 圖 1 、 價 格 供 求 情 況 單位：萬平方米 12 85 01020304050607080909 5 以下 9 5 ～1 2 0 1 2 0 ～1 5 0 1 5 0 以上供應(yīng)量 銷售量圖 2 、單套面積供求情況 單位：萬平方米 表 表 圖 圖 2 顯示南昌市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56 億元，較上年增長 60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1 個百分點和 3 個百分點。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “風(fēng)華盛世”項目主要設(shè)計指標(biāo)見表 表2 7 表 1：“風(fēng)華盛世”項目主要規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標(biāo) 序號 項目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率 4 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B 戶型 125 平方米（三房） C 戶型 135 平方米（三房） D 戶型 140 平方米（四房） 7 多層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 E 戶型 90 平方米（兩房） F戶型 110平方米（三房） G 戶型 120 平方米（三房） 8 商鋪面積 平方米 5580