【正文】 1~4樓室內(nèi)外裝修。高層1~3樓開始施工。高層4樓開始施工。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1~4樓。報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。綜合管網(wǎng)設(shè)計。編制可行性研究報告并批復(fù)。2005年10月~2005年12月：2005年11月~2006年2月：2005年12月：2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~9月：2005年7月：2005年10月：建設(shè)進度計劃如下：以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。四、戶型設(shè)計定位根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下4種戶型：高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）；高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）；高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）；高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）；高層住宅四種戶型共計104套。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米（210000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計算)；R為市場租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。收益還原法定價過程目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。 單位：元/平方米項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項目的交易日期是以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價格變動情況同住宅相同。394011平方米10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為：3238元/平方米（二）、商鋪部分市場比較法定價過程目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。多層住宅銷售價格=98650萬元247。250%=3166元/平方米多層住宅銷售價格=5020元/平方米247。多層：180%多層：5020多層：2789E282690%2543C2903352880%23222822表14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項目名稱比準(zhǔn)價格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對價格（元/平方米）本項目住宅銷售價格（元/平方米）A2698100%2698 單位：元/平方米序號成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格交通配套環(huán)境小計交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人330480855套內(nèi)建筑面積 多層A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套681001081121022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)表11：“風(fēng)華盛世”項目住宅經(jīng)濟指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積 15~30 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB 50~100 LX衛(wèi)生間 150~300 LX床頭閱讀 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動 KWH/月負(fù)荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個一個電話1~2臺空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個臥室一個給水設(shè)備用水量200~300升/人表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標(biāo)準(zhǔn)住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。（二）、平面設(shè)計住宅。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。三、項目建筑設(shè)計定位本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層可售面積12700平方米3建筑層數(shù)（五）、規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表9表9：“風(fēng)華盛世”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米（四）、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。（三）、總平面布局“風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，4棟建筑以合理的分布，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。二、項目設(shè)計規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。在建筑設(shè)計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。三、項目綜合定位一、機會（O）①、戶籍制度的改變；②、房貸貼息政策的落實；③、與知名的代理商合作；④、聘請知名物業(yè)管理公司；三）本項目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）優(yōu)勢（S）①、地處老城區(qū)；②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力；③、人氣旺；④、市政配套齊全；⑤、毗鄰火車站、長途汽車站；⑥、兩公里范圍常住人口40萬；⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校；洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價位商品房的供應(yīng)量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。（3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。（2）、住房消費需求日漸增大。（1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。2004年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期。開發(fā)商的開發(fā)壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。（3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。（2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步的明確和規(guī)范。（4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴大，必將加大住宅的需求量。（2）、城市化進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。（四）2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件（1）、全市經(jīng)濟持續(xù)高速增長態(tài)勢。其中大部分用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。積極引導(dǎo)住房消費，鼓勵消費者個人購房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件?！堆a充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實施方法。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢。較高是稅費標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。長沙市對購買二手房契稅按1%計征，對購買1000平方米以上的商品房契稅減免50%。~1%的政策。交易稅費仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。商鋪、寫字樓的快速增長對促進我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng)3宗，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來，為了防止房地