【正文】 附 表附表1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780商品住宅銷售面積商業(yè)用房建筑面積車位銷售面積平方米平方米平方米103420436060004780㎡不計(jì)建筑面積Ⅱ經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開發(fā)產(chǎn)品投資萬元31723 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元12272單方成本元/平方米29103資金籌措萬元31723其中：資本金借款預(yù)售房款自有資金萬元萬元萬元萬元200080001328184424經(jīng)營收入萬元397505經(jīng)營成本萬元286596經(jīng)營費(fèi)用萬元30647應(yīng)交稅金萬元4365其中：營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬元萬元萬元216539718038利潤總額萬元54659稅后利潤萬元366210可分配利潤萬元3002Ⅲ財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤率%2投資凈利潤率%4投資利稅率%5資本金凈利潤率%6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%7全部投資投資回收期（所得稅前）年8全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%9全部投資投資回收期（所得稅后）年10房地產(chǎn)投資長期借款償還期年4建設(shè)期起注：整數(shù)位存在四舍五入產(chǎn)生+1的誤差附表2：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2004200520062007一開發(fā)建設(shè)投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開發(fā)成本286591581011428135368土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用30646321159882391銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用9948431227465167432336391396404461662223二經(jīng)營資金三項(xiàng)目總投資額3172316442125872235459123開發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金3172316442125872235459附表3：銷售收入與經(jīng)營稅金估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷售收入3975017295158226633可銷售面積（平方米）平均售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112經(jīng)營稅金及附加2165952870343營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加196813859865612679155243122293土地增值稅397173158664商品房銷售凈收入3718816170147946224注：銷售比例是各個(gè)產(chǎn)品銷售比例的加權(quán)平均附表4：土地增值稅估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷售收入39750172951582266332扣除項(xiàng)目開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅金其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值稅39717315866附表5：投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081總投資3172316442125872235459經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232資金籌措3172316442125872235459資本金預(yù)售收入租金收入其他收入自有資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資長期借款經(jīng)營資金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6：損益表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081經(jīng)營收入3975017295158226633銷售收入租金收入39750172951582266332總成本費(fèi)用3172315710118164197開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用28659306414209150110682113437684293經(jīng)營稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤總額5465460297820276彌補(bǔ)前年度虧損7應(yīng)繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤33623081196135810盈余公積66055360245法定盈余公積金公益金任意盈余公積金3671831103115920010060136684111加：年初未分配利潤253188912可供投資者分配利潤2531636111313應(yīng)付利潤A方B方C方14年末未分配利潤25318893002注：成本費(fèi)用按銷售金額比例各期分?jǐn)?。三、金融?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前南昌市先富起來的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目定位于中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。從以上兩表分析中可以得知，銷售價(jià)格是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，只有制定了一個(gè)切實(shí)可行的市場(chǎng)銷售價(jià)格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才能實(shí)現(xiàn)，成本投資則不會(huì)捉襟見肘。單一變量敏感性分析（1）、銷售價(jià)格變動(dòng)，其他因素固定不變?cè)O(shè)價(jià)格變動(dòng)幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤變動(dòng)的結(jié)果為：表27：單一變量靜態(tài)敏感分析表20%10%0+10%+20%銷售價(jià)格176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看出，銷售價(jià)格和銷售面積的波動(dòng)很直接的影響了本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤，而可變成本的影響相對(duì)比較弱。表26：臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%）%期望值10%開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）31723最高值37166銷售價(jià)格（元/平方米）3647最低值3093銷售面積（平方米）109000最低值92451二、敏感性分析根據(jù)臨界點(diǎn)分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對(duì)模型中的銷售價(jià)格、銷售面積、固定成本和可變成本四個(gè)自身變量因素進(jìn)行分析。如果本項(xiàng)目的整體定價(jià)在3490元/平方米時(shí)，只需銷售92527平方米，就可保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤有，%的銷售控制空間。Q100%=(109000－92527)247。3647100%=%當(dāng)銷售價(jià)格制定在P=3647元/平方米時(shí)：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項(xiàng)目收支平衡。ηp=(P－P0)247。%。銷售面積為109000平方米，高層住宅Q1：13920平方米，多層住宅Q2：90720平方米，商鋪Q3：4360平方米。不確定性分析一、臨界點(diǎn)分析本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價(jià)格為3647元/平方米，收入為39750萬元。因此，從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。三、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。2000100%=%二、償債能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從2006年開始分2年等額償還本金，每年還4000萬元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息1227萬元。31723100%=%資本金凈利潤率=稅后利潤247。投資利潤率=利潤總額247。%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為2390萬元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金2000萬元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。財(cái)務(wù)分析一、盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。詳見附表5。2004年財(cái)務(wù)費(fèi)用：167萬元；2005年財(cái)務(wù)費(fèi)用：391萬元；2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用：446萬元；2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用：223萬元；合計(jì)：1227萬元。銷售收入見附表3，銷售費(fèi)用見附表2。包括銷售代理費(fèi)，%，即596萬元；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的1%，即398萬元。2004年管理費(fèi)用：465萬元；2005年管理費(fèi)用：336萬元；2006年管理費(fèi)用：40萬元；2006年管理費(fèi)用：2萬元；合計(jì)：843萬元。2004年不可預(yù)見費(fèi)用：310萬元；2005年不可預(yù)見費(fèi)用：224萬元；2006年不可預(yù)見費(fèi)用：27萬元；2007年不可預(yù)見費(fèi)用：1萬元；合計(jì)：562萬元。前期工程費(fèi)。四、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表19。回款進(jìn)度詳見表18。表17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720082009多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時(shí)限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。工程施工進(jìn)度詳見附表12。高層1~3樓竣工驗(yàn)收。高層4樓竣工驗(yàn)收