香河項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告(文件)
【正文】 元拿下 10萬(wàn)平方米土地。一場(chǎng)地產(chǎn) “龍蛇斗 ”自 2021 年開(kāi)始，在香河這塊并不大的土地上激烈開(kāi)場(chǎng)。其中， 薩丁島 項(xiàng)目已在 08 年 4月 12 日開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 3300元，主力戶(hù)型面積為 70—130平米； 天琴灣 項(xiàng)目均價(jià)3600 元，預(yù)計(jì)今年年中可 以入住，主力戶(hù)型面積為 70150 平米； 梅沙灣 項(xiàng)目已于今年 1 月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目為花墅洋房，均價(jià) 3200 元，戶(hù)型面積主要在 60140平米之間。 目前該項(xiàng)目在售公寓達(dá)到了戶(hù)戶(hù)朝南；其次是我家公坊進(jìn)行二次品質(zhì)提升。 總結(jié)： 越來(lái)越多的品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐香河是件好事，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展和城市建設(shè)能起到很大的推動(dòng)作用 。 另外由于香河家具產(chǎn)業(yè)鏈的豐富和增容，必然會(huì)帶動(dòng)就業(yè)和地產(chǎn)消費(fèi)的增加，為市場(chǎng)需求提供比較有力的支持。根據(jù)之前的市場(chǎng)分析不難看出， 房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，具有很大的市場(chǎng)空間和政策利好；同時(shí) ，通過(guò)新農(nóng)村改造置換的建設(shè)開(kāi)發(fā)用地土地成本較低，并能形成大盤(pán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，從而淡化現(xiàn)階段地塊周邊配套不足的現(xiàn)狀。 一、項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì)分析 開(kāi)發(fā)規(guī)模適度，生活配套日趨完善 地塊面積方正利于規(guī)劃，為設(shè)計(jì)全新的商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)造了可能； 未來(lái)交通的便捷性和直達(dá)性，為打造具有 特色化 得居住社區(qū)創(chuàng)造了條件； 本案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地， 因?yàn)榈靥幒颖笔。黜?xiàng)規(guī) 劃政策和條 件比較寬松，同時(shí)土地成本具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì) 。 交通和配套 的大幅度改善將為未來(lái)北京、天津等大中型城市購(gòu)房者創(chuàng)造了郊區(qū)化置業(yè)的可能。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 北京最大的低密度老年居住社區(qū) 以未來(lái)便捷的交通路網(wǎng)為項(xiàng)目為依托，以低密度的舒適緊湊戶(hù)型為設(shè)計(jì)核心，以具有特色化的醫(yī)療和完善的老年人社區(qū)配套 為 賣(mài)點(diǎn) ，打造北京最具規(guī)模的老年居住社區(qū)，同時(shí)更能吸引中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)“ 5+2”的生活。 ? 用北京近郊的河北地界作為開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的選擇位置，以較低的土地成本拿地，以 150200 萬(wàn)的總價(jià)定位爭(zhēng)取到了沒(méi)有足夠的實(shí)力去郊區(qū)化但渴望有天有地的別墅生活的一大批消費(fèi)群體 ? 用最低的土地和建設(shè)成本換取低開(kāi)發(fā)成本和低總價(jià) ，口號(hào) “公寓總價(jià)買(mǎi)別墅” “提前 10年住別墅” 四、項(xiàng)目客群定位 本案客群分為兩類(lèi)，分別是： （一）顯性客戶(hù) 私 營(yíng)業(yè)主、 老年退休后置業(yè) 、外企中高層管理 者、 二次置業(yè)者 。 五、 項(xiàng)目初步的規(guī)劃方案構(gòu)想 （一） 規(guī)劃定位 產(chǎn)品線(xiàn)原則： 多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商的介入，必須要分析市場(chǎng)的差異性來(lái)推導(dǎo)規(guī)劃產(chǎn)品的差異性，同時(shí)，保障大盤(pán)運(yùn)作的穩(wěn)健性并爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。 18 中等容積率體系下開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)發(fā)模式 產(chǎn)品類(lèi)型 產(chǎn)品布局 整體規(guī)模 1 親地模式 低層、多層、小高層 高建筑密度 2030萬(wàn)平米 2 住宅模式 小高層、高層 低建筑密度 3050萬(wàn)平米 3 綜合模式 多層、小高層、高層 局部低建筑密度 50萬(wàn)平米以上 立足本項(xiàng)目香河的地產(chǎn)市場(chǎng)分析以及大盤(pán)開(kāi)發(fā)思路結(jié)合三種模式類(lèi)比以及市場(chǎng)借鑒， 初步建議采用低密度類(lèi)別墅 開(kāi)發(fā)模式 產(chǎn)品模擬實(shí)現(xiàn)度分析 ? 低密度類(lèi)別墅 之下的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)度： 雙拼＋ TOWNHOUSE＋ 花園洋房 +小高層 ? 結(jié)合產(chǎn)品線(xiàn)原則、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)實(shí)現(xiàn)度后，初步構(gòu)思為三類(lèi)產(chǎn) 品價(jià)值層級(jí) ? 第一類(lèi)高價(jià)值產(chǎn)品： 類(lèi)別墅 TOWNHOUSE 產(chǎn)品－以 34 層 建筑產(chǎn)品為核心 ? 第二類(lèi)中高價(jià)值產(chǎn)品： 電梯花園洋房以 58 層帶電梯產(chǎn)品為主打 ? 第三類(lèi)性?xún)r(jià)比產(chǎn)品：小高層以 912 層 帶電梯 經(jīng)濟(jì)緊湊型 產(chǎn)品 （二） 項(xiàng)目工程進(jìn)度 設(shè)想 預(yù)想項(xiàng)目分為 5 個(gè)階段開(kāi)發(fā)，在整體規(guī)劃的原則下，每 一 個(gè)村算一個(gè)開(kāi)發(fā)周期，其中 綜合配套建筑 穿插建設(shè)，工程驗(yàn)收和醫(yī)療配套等 為收尾期。 項(xiàng)目在未考慮滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的前提 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 51 億多元，但 可能在建設(shè)醫(yī)療配套和其它老年配套的建設(shè)過(guò)稱(chēng)中投入會(huì)相應(yīng)大一些，因此資金的流動(dòng)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)要做好開(kāi)發(fā)資金的調(diào)配工作。 六、 考慮項(xiàng)目目前配套不足的現(xiàn)狀，未來(lái)應(yīng)該引進(jìn)知名的醫(yī)院連鎖來(lái)強(qiáng)化養(yǎng)老醫(yī)療配套和社區(qū)巴士的交通配套，強(qiáng)化此區(qū)域的土地價(jià)值； 。 四、 項(xiàng)目規(guī)劃方案基本不受控規(guī)的限制，因此產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)有很大的空間和發(fā)揮的余地。 473328800 總體成本 373691500 2952630480 3326321980 拆遷補(bǔ)償面積按每戶(hù)平均 130 平米計(jì)算，回遷建設(shè)的占 地面積為 200 畝。 ? 目前在滿(mǎn)足容積率指標(biāo)下，對(duì)于產(chǎn)品線(xiàn)的開(kāi)發(fā)，當(dāng)前 市場(chǎng)已經(jīng)形成比較成熟的規(guī)劃設(shè)計(jì)模式，如 萬(wàn)科的親地模式，孔雀城的經(jīng)濟(jì)型類(lèi)別墅 的 開(kāi)發(fā)模式等。 名企 中高層管理 者 — 本土或跨國(guó)集團(tuán)的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人，收入較高且較為穩(wěn)定，社會(huì)交游廣泛，有一定號(hào)召力； 二次置業(yè)者，期望改善居住環(huán)境 ， 擁有不止一處住房， 渴望寧?kù)o與高雅 的別墅或者類(lèi)別墅生活 ，同時(shí)極可能置業(yè)后出現(xiàn) 5+2 的生活方式 。孔雀城基本信息 (樓盤(pán)更新時(shí)間： 20211231) 物業(yè)類(lèi)別： 別墅 建筑類(lèi)別： 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼 裝修狀況： 毛坯 項(xiàng)目特色： 特色別墅 ,景觀(guān)居所 區(qū)縣商圈： 其他 環(huán)線(xiàn)位置： 六環(huán)以外 物業(yè)地址： 其他中信國(guó)安天下第一城對(duì)面 [交通圖 ] 交通狀況： 大運(yùn)河 ?；孔雀城 入住時(shí)將開(kāi)通社區(qū)巴士直達(dá)國(guó)貿(mào) ... [更多 ] 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 202105 [本月新開(kāi)樓盤(pán) ] 入住時(shí)間： 2021130 [本月入住樓盤(pán) ] 容 積 率： 1 [關(guān)于容積率 ] 綠 化 率： 30% [關(guān)于綠化率 ] 物 業(yè) 費(fèi)： 元 /平方米 隨著地產(chǎn)大鱷和品牌地產(chǎn)商進(jìn)入香河地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的開(kāi)發(fā)量和市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)放量，加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和開(kāi)發(fā)差異性的難度； （五） SWOT 分析綜述 15 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)呈顯性特點(diǎn)，項(xiàng)目劣勢(shì)有待區(qū)域發(fā)展加以彌補(bǔ)，城市房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)利好，類(lèi) 別墅市場(chǎng) 未來(lái)會(huì) 競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 城市規(guī)劃帶來(lái)發(fā)展契機(jī) 香河整體 發(fā)展前景與潛力將被無(wú)限看好，這將為本案帶
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