【正文】 （單位：億元）南京市近四年國民生產(chǎn)總值漲幅 9 1 5 7 . 0 81019611602149971 1 . 3 5 %1 3 . 7 9 %2 9 . 2 6 %020xx40006000800010000120xx140001600020xx 20xx 20xx 20xx00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 5南京居民家庭人均可支配收入（單位：元）南京居民家庭人均可支配收入漲幅 ? 人均收入水平穩(wěn)步提高，購買力逐步增強(qiáng) 根據(jù)近幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，南京市人均收入水平穩(wěn)步提高，收入水 平的漲幅也在逐年提升，可支配收入的提高預(yù)示著居民具有了更高的購買力，在目前投資渠道缺乏的狀況下，必將引起個人資產(chǎn)流向不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，引起房地產(chǎn)買方需求的進(jìn)一步擴(kuò)大， 人均收入水平的提升會 對房地產(chǎn)開發(fā)銷售起到推動作用。 都市圈有 南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州以及安徽的馬鞍山、滁州、蕪湖、巢湖及宣城等市，規(guī)劃總面積逾 6 萬平方公里。 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 5 頁 共 44 頁 正文 第一章 南京城市住宅市場分析 城市區(qū)位優(yōu)勢分析 南京市是江蘇省古都，長江下游重要的中心城市，在長三角 和南京一小時都市圈 中承擔(dān)著重要的城市職能。 ? 分期開發(fā)、融入社會資金 初步估計 20xx 年的資金需求在 億左右， 建議項(xiàng)目可以分兩期 滾動 開發(fā)，并采用融資的方式， 引進(jìn)多元化投資主體、如銀行、基金、信托的資金支持 進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)資金良性運(yùn)作，降低項(xiàng)目風(fēng)險系數(shù)。 寧南地區(qū)屬于南京市房地產(chǎn)中高檔區(qū)域，且項(xiàng)目地塊本身也適于發(fā)展高品質(zhì)樓盤，因此，建議將產(chǎn)品打造成板塊內(nèi)高檔、南京市內(nèi)中高檔樓盤，從而贏得一定的市場份額。 目前南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，樓盤價格處于穩(wěn)定上升階段， 未來兩年板塊一線樓盤價格預(yù)期在 65007200 元 /平方米區(qū)間， 板塊房地產(chǎn)市場需求量與價格均在平穩(wěn)走高， 宏觀市場適合本項(xiàng)目的投資。 項(xiàng)目總建筑面積約 21 萬平方米，規(guī)劃有小高層住宅、商業(yè)用房、會所和小學(xué)。周邊便利的交通及文化設(shè)施使得該項(xiàng)目具有 得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 1 頁 共 44 頁 寧南 8 號地塊項(xiàng)目可行性研究分析報告 目錄 總論 ................................................................................................................................ 3 項(xiàng)目概況 ........................................................................................................... 3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ................................................................................................... 3 研究結(jié)論及建議 ............................................................................................... 4 正文 ................................................................................................................................ 5 第一章 南京城市住宅市場分析 ................................................................................ 5 城市區(qū)位優(yōu)勢分析 ........................................................................................... 5 城市經(jīng)濟(jì)狀況 ................................................................................................... 5 城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢 ....................................................................................... 7 南京近年房地產(chǎn)市場發(fā) 展綜述 ....................................................................... 8 南京城市樓盤板塊劃分及樓盤價格水平 ....................................................... 9 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析及預(yù)測 ........................................................................... 9 第二章 項(xiàng)目市場研究分析 ...................................................................................... 13 區(qū)域住宅市場分析研究 ................................................................................. 13 區(qū)域市場發(fā)展分析 ......................................................................................... 13 臨近板塊互動影響分析 ................................................................................. 14 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)分析及未來供應(yīng)預(yù)測 ......................................................... 15 區(qū)域土地供應(yīng)情況分析及土地升值潛力初步評估 ..................................... 18 區(qū)域市場客層特征描述 ................................................................................. 21 項(xiàng)目 SWOT 分析 ........................................................................................... 21 區(qū)域重點(diǎn)樓盤研判 ......................................................................................... 23 第三章 地塊分析 ...................................................................................................... 27 項(xiàng)目開發(fā)背景 ................................................................................................. 27 項(xiàng)目宗地位置 ................................................................................................. 27 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 ................................................................................................. 28 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報告 第 2 頁 共 44 頁 項(xiàng)目周邊社 區(qū)配套 ......................................................................................... 29 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ................................................................................................. 31 項(xiàng)目周邊大市政配套 ..................................................................................... 31 項(xiàng)目市場價格初步判斷 ................................................................................. 32 第四章 項(xiàng)目定位分析 .............................................................................................. 34 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ................................................................................................. 34 項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 ......................................................................................... 35 項(xiàng)目價格定位 ................................................................................................. 35 第五章 項(xiàng)目開發(fā)計劃 ....................................................................................... 38 項(xiàng)目規(guī)劃情況 ................................................................................................. 38 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計劃 ......................................................................................... 38 項(xiàng)目銷售計劃 ................................................................................................. 39 第六章 項(xiàng)目投資分析測算 ...................................................................................... 40 成本預(yù)測 ......................................................................................................... 40 稅務(wù)分析 ......................................................................................................... 40 經(jīng)濟(jì)效益分析 ................................................................................................. 41 各階段利潤體現(xiàn) ............................................................................................. 41 項(xiàng)目敏感性分析 ............................................................................................. 42 項(xiàng)目資金安排計劃 ......................................................................................... 42 項(xiàng)目盈利能力分析 ......................................................................................... 43 第七章 可行性研究分析結(jié)論 .................................