【正文】 ................................................... 44 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 3 頁 共 44 頁 總論 項目概況 本 項目 地塊位于 雨花臺南共青團路與緯九路交叉的 東北象限 ，是 南京寧南新區(qū)較為中心的位置，西側(cè)緊臨共青團路，北臨郁金香路，南接寧南大道，機場高速位于基地東側(cè)，規(guī)劃中的地鐵一號南延線從地塊南側(cè)通過。 基地東、南兩側(cè)為科研中心，西側(cè)為綠地，北側(cè)隔郁金香路為閱城國際，基地東部有已入住的翠島花城、仁恒翠竹園等樓盤，雨花臺中學(xué)及青少年活動中心距此不遠。 項目地塊占地約 公頃 ， 為具有寧南特色的自然丘陵地貌，景色優(yōu)美，內(nèi)有一山坡從南至北斷續(xù)橫穿場地，山坡上植被良好，兩側(cè)有零星分布的水塘，其余部分地勢較平坦。 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目 計量單位（平方米） 總用地面積 總建筑面積 其 中 地面 地下 容積率 覆蓋率 % 綠地率 % 總建筑面積（ 不含小學(xué)） 地上總建筑面積（不含小學(xué)） 其 中 住宅建筑面積 會所及物管 商業(yè) 半地下建筑面積 地下建筑面積 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 4 頁 共 44 頁 小學(xué)總建筑面積 16570 其 中 地面 15290 地下 1280 機動車總泊位 1440 其 中 地面 200 地下 1240 自行車庫總泊位 3300 總戶數(shù) 1610 研究結(jié)論及建議 ? 市場發(fā)展趨勢穩(wěn)中有升，項目開發(fā)前景有 保證 。 ? 項目應(yīng)定位在 板塊內(nèi)高檔、南京市中高檔 樓盤。 ? 項目盈利能力 根據(jù)初步成本效益測算，項目 有較強的盈利能力，項目運作期毛利率為%，投資年凈收益率為 %。 ? 做好成本控制 從項目的敏感性分析中可以看出，成本的變化對項目的投資收益有較大的影響，因此建議在項目開發(fā)運作時，做好項目開發(fā)成本的控制，從而達到收益的最大化。 南京是長三角經(jīng)濟帶的重要一極 ? 商貿(mào)流通活躍，金融機構(gòu)發(fā)展迅速，在外圍圈層中吸引力突出 ? 市場經(jīng)濟發(fā)達，對周邊城市輻射作用強勁 ? 區(qū)域各種優(yōu)勢交相呼應(yīng)，發(fā)展勢頭銳不可擋 南京是南京一小時都市圈的核心城市 南京 一小時 都市圈是根據(jù) 宏觀 產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局需要以及區(qū)域一體化發(fā)展要求，以發(fā)達交通和統(tǒng)一開放的市場體系為網(wǎng)絡(luò)，超越行政區(qū)劃界限構(gòu)建的以南京為中心 都市圈 。 城市經(jīng)濟狀況 ? 經(jīng)濟快速增長，后續(xù)發(fā)展動力強勁 近年來南京市經(jīng)濟一直保持較為快速的增長勢頭，至 20xx 年國民生產(chǎn)總值已達到 2412 億元，是 20xx 年的 倍，其中 商貿(mào)流通業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)和區(qū)域全面實現(xiàn)快速擴張， 經(jīng)濟的快速增長為南京市未來的發(fā)展積蓄了強勁動力，可以預(yù)見未來南京市經(jīng)濟將行進的更加穩(wěn)健。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 7 頁 共 44 頁 1111 3 7 .6 31 8 3 .82 9 2 .8 8 2 9 6 .1 402 4 .0 0 %3 3 .5 5 %5 9 .3 5 %1 .1 0 %05010015020025030035020xx 20xx 20xx 20xx 20xx00 .10 .20 .30 .40 .50 .60 .7南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年度統(tǒng)計 投資漲幅 ? 房地產(chǎn)整體市場前景看好，但政策影響不可忽視 20xx 年以前南京市房地產(chǎn)投資一直保持高位增長，自 20xx 年國家開始對房地產(chǎn)進行宏 觀調(diào)控以來，調(diào)控效果顯著，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度明顯減弱。 政策影響不可小視，個案開發(fā)過程中應(yīng)該充分估計政策變化帶來的風(fēng)險。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 8 頁 共 44 頁 強調(diào)多中心的規(guī)劃 思路，提出除主城外，在三個新市區(qū)要培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局； 明確提出開敞式的空間格局，以有利于把南京建成最佳人居環(huán)境城市，使南京在城市規(guī)模擴大的同時將城鎮(zhèn)發(fā)展空間融于綠色自然山水之中，在更大的都市發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)延續(xù)南京城市“山水城林”融為一體的空間特色。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 9 頁 共 44 頁 南京城市樓盤板塊劃分及樓盤價格水平 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析及預(yù)測 20xx 年出臺調(diào)控房地產(chǎn)政策一覽 ? 20xx 年 3 月 5 日，國務(wù)院總理所作的關(guān)于控制房地產(chǎn)政府工作報告出臺 ? 20xx 年 4 月 28 日，央行加息，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 0． 27個百分點，其中， 5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由 6． 12％上調(diào)至6． 39％。 ? 20xx 年 5 月 31 日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 7 月 6 日，《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 10 頁 共 44 頁 出臺 ? 20xx 年 7 月 11 日，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 》出臺 ? 20xx 年 7 月 24 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 ? 20xx 年 7 月 26 日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 8 月 1 日，國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行 ? 20xx 年 8 月 30 日，建設(shè)部 :《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法》出臺 ? 20xx 年 9 月 5 日 國家外匯管理局、建設(shè)部今天聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 9 月 5 日新華社 5 日受權(quán)全文播發(fā)《國務(wù)院關(guān) 于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 9 月 12 日按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》 20xx 年政策 實施及 影響解析 ? 年度 政策調(diào)控目的明確，行政干預(yù)手段為主 回顧 20xx 年國家及地方政府出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目的十分明確：即調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格。 調(diào)控中運用了相當(dāng)多的行政干預(yù)手段，涉及到銀行信貸、行業(yè)規(guī)范、產(chǎn)品供求控制等各方面。 在國家對房地產(chǎn)進行多項調(diào)控后，房地產(chǎn)的投資及價格漲幅雖有控制。 ? 住宅套型比例限制和住房轉(zhuǎn)讓中繳納營業(yè)稅的規(guī)定成為年度政策中最有影響力的環(huán)節(jié) 套型面積的規(guī)定、控制 對住宅的功能使用設(shè)計提出了更高的要求，并促使未來經(jīng)濟適用的中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量增加， 能更廣泛地 滿足市場大眾化需求 。 ? 政策調(diào)控對于各方心理影響正在減弱 與 20xx 年國家宏觀調(diào)控后的市場 短期盤整相比 ， 06 年南京市房地產(chǎn)市場受到政策的影響 不明顯 ，逐項政策的出臺使得市場各方對政策的認識正在逐漸理 性 。 20xx 年政策環(huán)境研判 20xx 年 ，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的 政策出臺頻率高、力度大，但是政策落實并顯現(xiàn)效果需要一段相對較長的時期 。 根據(jù)我司研判 :20xx 年國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)， 但更重要的 將是前期 政策 的 執(zhí)行年，政策調(diào)控將在 20xx 年的基礎(chǔ)上得以延續(xù)和深化，主要圍繞調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展模式和產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)來進行 ，重點表現(xiàn)在兩個寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 12 頁 共 44 頁 方面 : ? 嚴格控制土地供應(yīng) 土地市場是 20xx 年國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的主要戰(zhàn)場，各地土地督察局陸續(xù)成立、對新出讓土地進行套型控制、規(guī)范國有出地使 用權(quán)出讓收支管理、整改和暫停部分用地審批等政策陸續(xù)出臺，承襲 20xx 年國家政策的影響，進入 20xx 年后，中央政府對土地市場的監(jiān)管力度將明顯加大，土地交易也將更為理性和規(guī)范化透明化。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 13 頁 共 44 頁 第二章 項目市場研究分析 區(qū)域住宅市場分析研究 寧南新區(qū)素有南京“南大門”之稱，緊鄰南京主城區(qū)，是南京市十五計劃中城市“南延?xùn)|進”發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。其余 平方公里范圍的二期，則以商貿(mào)及高科技研發(fā)為主。隨著“寧南商貿(mào)區(qū)”和“賽虹橋商貿(mào)區(qū)”兩大商業(yè)中心的建立、寧南交通軌道設(shè)施的完善，寧南新區(qū)將營造出一個高品質(zhì)的生活空間。 ? 高新科技 以中興通訊、舜天、蘇豪、宏圖等高新技術(shù)研發(fā)中心的輻射效應(yīng)，加大IT 產(chǎn)業(yè)的招商力度 ，加強板塊經(jīng)濟競爭力，提升板塊價值。 玉 蘭山莊、 仁恒 ? 便利交通 地鐵一號線的南延、火車南站以及未來 4 條地鐵軌道交通的規(guī)劃，改善了寧南的交通格局，加快寧南與主城區(qū)、河西新城、江寧新區(qū)以及長江南北寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 14 頁 共 44 頁 的交通連接，加快板塊發(fā)展速度。 臨近板塊互動影響分析 寧南板塊的規(guī)劃、發(fā)展、成熟或多或少受到臨近各個板塊的影響。 ? 河西板塊 高起點規(guī)劃的河西被看作南京連接世界的重要紐帶，擁有國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、總部創(chuàng)意大廈、南京會展中心等“硬條件”，河西自然成為南京國際化的代表。 影響： 河西板塊憑借政府的大力支持，無論從道路規(guī)劃、交通設(shè)施、樓盤品質(zhì)都走在全市的前列，價 格也在高位運行，形成與寧南板塊的價格差，因此它對寧南板塊的有提升板塊形象、促進板塊發(fā)展、拉升板塊價值的作用。 影響： 城東南板塊與寧南板塊相距較近， 對寧南板塊起著相互促進發(fā)展的作用 ，同時城東南板塊的延伸對 提高寧南板塊認知度有著明顯的促進作用； ? 江寧板塊 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 15 頁 共 44 頁 該板塊依靠產(chǎn)業(yè)科學(xué)園的建立提升了整個江寧的氣質(zhì)和形象， 這個擁有眾多產(chǎn)業(yè)的板塊被賦予了產(chǎn)業(yè)江寧的稱號，目前岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖等區(qū)域價格直線上漲，目前均價 4500 元 /平方米，值得注意的是，該板塊的岔路口區(qū)域是寧南板塊最直接的競爭對手，其相對成熟的配套、交通和較低的價格，導(dǎo)致部分寧南板塊客層的分流，是寧南板塊最大的威脅之一。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)分析及未來供應(yīng)預(yù)測 區(qū)域樓盤上市量 項目 上市總量 推出時間 去化情況 目前均價 未上市量 仁恒 ? 相對其它板塊 。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 16 頁 共 44 頁 項目 物業(yè)類型 房型 面積 套數(shù) 比列 仁恒 1 0 0 平米以下, 8 %1 0 0 —1 2 0 平米, 2 8 %1 2 0 —1 5 0 平米, 4 5 %1 5 0 平米以上, 2 0 %寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 17 頁 共 44 頁 區(qū)域樓盤價格走勢 ? 仁恒翠竹園價格走勢 5431 5601648167357500400045005000550060006500700075008000 成交均價（元） ? 翠島花城價格走勢 5043 5186 4900 5026 55176500020xx400060008000 2 0 0 7 . 8 三期成交均價（元） ? 閱城國際花園價格走勢 504340504800 4950 49505100540056003000350040004500500055006000 剩余房源成交均價（元） 從以上寧南新區(qū)各個代表性樓盤的價格 走勢可以看出： ? 在南京房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，該片區(qū)樓盤的 價格走勢是穩(wěn)中有漲； ? 品牌樓盤憑借其良好的知名度和完善的社區(qū)服務(wù)，價格攀升較快，尤其是仁寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 18 頁 共 44 頁 恒 區(qū)域在售樓盤未售供應(yīng)分析 項目 未來供應(yīng)量 仁恒 ? 區(qū)域內(nèi)未來的住宅上市量并不多，市場潛在需求較大，加上全市地產(chǎn)發(fā)展前景樂觀，對寧南未來的價格上揚起到重要支撐， 也為 本項目 入市提供了良好的契機。 土地升值潛力評估 ? 雨花區(qū) 06/07 年土地價格 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價格 雨花西路地塊 平米 二類居住用地 ≤ 凈地 約 540 萬元 /畝 雨花東路養(yǎng)回紅村 平米 二類居住用地 凈地 約 300 萬 /畝 寧南 1