【正文】 賣制度的基礎(chǔ)上，還利用土地供應(yīng)計(jì)劃和土地儲備運(yùn)作機(jī)制，調(diào)控土地供應(yīng)總量，以促進(jìn)青島房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。內(nèi)容大體如下： 進(jìn)入期：從92年到98年，房改是從92年開始的，但真正的市民購房是取消福利分房，從98年開始納入家庭計(jì)劃的。同時，在98年，青島市住房資金管理中心開始辦理住房公積金貸款，為整個市場進(jìn)入發(fā)展期奠定了基礎(chǔ)。在這五年中，青島房價(jià)走出了轟轟烈烈的房產(chǎn)大牛市。而現(xiàn)在二手房在5400元/平方米左右。發(fā)展期又可細(xì)分為兩個階段。前一階段由于房價(jià)較低，需求較大，造成房價(jià)上升屬于市場理性發(fā)展。這個時間整個股市進(jìn)入低迷的熊市，大批資金大舉遷移到房市，炒股族轉(zhuǎn)變成炒房族。造成房價(jià)扶搖直上。這段時間房價(jià)增長的部分我個人認(rèn)為是非理性增長。說到泡沫，根據(jù)2002年國務(wù)院發(fā)展研究中心的報(bào)告，中國房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象，如果不加控制，最終的結(jié)果將是災(zāi)難性的。其背后是地方政府的功利主義和相關(guān)媒體的不負(fù)責(zé)任的報(bào)道。這時候是整個青島的房價(jià)最高點(diǎn)。對于炒房族來說，這個階段已經(jīng)進(jìn)入到“搏傻”階段。2004年整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入瘋狂階段。這個時候爭論開始了，房產(chǎn)界會產(chǎn)生大討論。整個市場在一段時間的沉默后，房價(jià)最終找到自己的歸宿：“下”。房價(jià)會如雪崩式大面積的下降。就像股市一樣，炒的只是預(yù)期利好，真要等到利好時點(diǎn)，股價(jià)已經(jīng)不升反跌了段時間，房價(jià)在重新尋找自己的價(jià)值定位。 市場會按上述趨勢走嗎？不可否認(rèn)在整個中國房地產(chǎn)市場上，政府介入會影響市場的走勢。因此，政府行為只是暫時的，而不會導(dǎo)致市場方向的轉(zhuǎn)變。／平方米收入反差，也是一些高檔商品房賣不出去的原因。在全省17市中，青島市平均房價(jià)最高，其次為濟(jì)南、威海、煙臺，、。特別是濟(jì)南、青島等大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，房價(jià)節(jié)節(jié)升高，與上海、廣州等部分城市的房價(jià)逐漸回落、商品房銷售比較平淡的態(tài)勢形成鮮明對照。2002年12月份，青島市固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)報(bào)表2002年12月份，青島市固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)報(bào)表指標(biāo)名稱累計(jì)816250其中:國有1405653其中:基本建設(shè)投資1180543215051其中:中央項(xiàng)目141298地方項(xiàng)目3542335其中:施工面積(萬平方米)竣工面積(萬平方米)資金來源394085715674國內(nèi)貸款71523319340自籌及其他2737008（含工業(yè)、商業(yè)、住宅用地等）?？晒┴愒屦B(yǎng)植的水面約3333公頃。港灣中有適于對蝦養(yǎng)植的水面約1300公頃，23處島嶼、17處礁石適宜石花菜、海參、鮑魚和扇貝生長。目前境內(nèi)共發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)20余種，其中金屬礦產(chǎn)資源有：鐵、銅、金、鉛等，主要分布在豐城鎮(zhèn)的白馬島、溫泉鎮(zhèn)的四舍山脈及鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的馮家河等地區(qū)，由于儲量少、品位低，至今尚未開發(fā)利用。因沸石巖、珍珠巖、硯巖、輝長巖、地下鹵水等礦產(chǎn)品位低，達(dá)不到工業(yè)要求，加上條件限制，目前尚未進(jìn)行開發(fā)，已開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源主要有花崗巖、安山玢巖、玄武巖、重晶石、麥飯石、膨潤土、粘土、石英砂、地?zé)?、礦泉水。膨潤土多見于環(huán)秀街道辦事處西山前村，儲量500萬噸以上。玄武巖分布段泊嵐、毛家?guī)X一帶。旅游資源 即墨自然資源豐富，山川秀美，有“世界地質(zhì)公園”——馬山、風(fēng)景名勝——鶴山、自然奇觀——天柱山、龍山、靈山、東京山等名勝，其中，馬山以石林、硅化木等地質(zhì)遺跡著名，極具科研價(jià)值，又被地質(zhì)界稱為“袖珍式地質(zhì)博物館”。地?zé)豳Y源豐富，最高溫可達(dá)93℃，富含30多種化學(xué)元素，對各種疾病有良好的療效，建有8處國家、省、青島市度假村、療養(yǎng)院，每年吸引了大批游客來此度假療養(yǎng)。活立木覆蓋總面積35244公頃，%。全市花卉種植面積80公頃；固定苗圃種植面積124公頃；疏林地面積243公頃，宜林地面積1000公頃。即墨的水路運(yùn)輸始于明朝天啟年間，興盛于清，曾有金（家）口港、女島港、七溝港、太平港、栲栳港等港口，建港資源非常豐富，沿海腹地較大，物資流通面廣量大，沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路交通發(fā)達(dá)?，F(xiàn)在，即墨有岙山港（商港）和女島港等幾處漁業(yè)碼頭。年平均降水量737毫米。西部大沽河沿岸地下水較豐富。目前，全市共有中型水庫4座，小型水庫44座，塘壩439座，攔河閘（壩）37處，機(jī)井、大口井5836眼，固定排灌站204處，裝機(jī)8150千瓦，排澇機(jī)械7532臺，613千瓦，小型噴灌機(jī)6100套。全市4座中型水庫總興利庫容4925萬立方米，較大攔河（閘）壩年調(diào)節(jié)利用水量6500萬立方米。439座塘壩，可利用水量652萬立方米。除五沽河、流浩河、桃源河匯流于大沽河入膠州灣外，其余10條單獨(dú)入海。 全市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入空前加大，相繼建設(shè)完善了鰲藍(lán)路、大田路、南城線、環(huán)海公路、女島港、鰲山港、周戈莊碼頭等交通設(shè)施和電力、供水、供氣、供熱、郵電通訊等市政設(shè)施，城鎮(zhèn)的承載能力和服務(wù)功能大大增強(qiáng)。經(jīng)營城市理念基本形成，土地資產(chǎn)經(jīng)營卓有成效。城區(qū)建成區(qū)面積擴(kuò)展到34平方公里,，%。2002年供水總量1490萬噸，其中機(jī)關(guān)企業(yè)單位用水895萬噸，居民生活用水545萬噸，用水普及率達(dá)到100％。 城區(qū)供熱：，其中：，熱水供熱總量22萬吉焦，蒸汽供熱總量147萬吉焦。 城區(qū)道路：，人行道面積55萬平方米，橋梁23座，路燈1688只。 環(huán)境保護(hù)及其他：2002年安排治理環(huán)境污染項(xiàng)目6個，竣工項(xiàng)目6個，竣工項(xiàng)目日處理廢水能力3400噸，工業(yè)廢水排放量386萬噸，工業(yè)廢氣排放量282562萬標(biāo)立方米。垃圾糞便無害化處理率100％。其中：，%，%，%， ，%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入54367萬元，%。：：：49：36，第一產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)下降，利用外資的增加，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)使第二產(chǎn)業(yè)比重上升了 。各項(xiàng)改革繼續(xù)深化，形成國有、集體、股份制、三資、個體私營等多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的格局。 社會從業(yè)人員繼續(xù)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。在全部從業(yè)人員中，單位從業(yè)人員8萬人。2002年末，全市共有各類離退休、退職人員12167人，其中：勞動部門7467人，財(cái)政部門4700人?；攫B(yǎng)老保險(xiǎn)參保職工42450人，基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)38459人，失業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù)25885人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)503人。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的主要問題：一是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐仍需要加快，農(nóng)民增收難度較大，城鄉(xiāng)居民收入逐步拉大。三是規(guī)模以上工業(yè)缺乏龍頭企業(yè)拉動，缺乏高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐。2002年，％，其中：農(nóng)、林、牧、 ，：：：：：：。 種植業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。林業(yè)生產(chǎn)。 牧業(yè)生產(chǎn)。年末肉食雞存欄805萬只，比上年增加144萬只，％，全年出欄2952萬只，％，％，%，%。水產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)。在海水養(yǎng)殖示范園帶動下，％，其中：，％，養(yǎng)殖對蝦3973噸，%。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。 全市工業(yè)總產(chǎn)值完成228億元，%，其中：規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值130億元，%；，%；，%；，％；規(guī)模以下工業(yè)完成產(chǎn)值98億元，與去年持平。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。從行業(yè)分布看，近幾年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步形成了紡織服裝、皮革及其制品、化工橡膠、普通機(jī)械及專用設(shè)備制造、金屬制品、食品飲料制造為支柱的行業(yè)結(jié)構(gòu)。 從投資性質(zhì)看，在市以上投資中，減少42％；，％；，增長200％；，％。 從投資產(chǎn)業(yè)看，市以上投入一、二、17億元、：54：，農(nóng)村500萬元以上投入的比重分別為10：：。 （五）市場建設(shè) 2002年，全市新建、擴(kuò)建了12處專業(yè)批發(fā)市場，專業(yè)批發(fā)市場達(dá)到24個。為了擴(kuò)大消費(fèi)，利用兩個長假搞各種活動帶動商貿(mào)餐飲服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促使我市零售市場較快發(fā)展。 （六）外引內(nèi)聯(lián) 2002年，引進(jìn)外資項(xiàng)目285個，合同利用外資8億美元，%、%%；出口創(chuàng)匯8億美元，%。 （七）財(cái)稅、金融 財(cái)政收入。其中：財(cái)政局、國稅局、地稅局分別完成12042萬元、16428萬元和25897萬元，%、%%。地方財(cái)政支出79482萬元，%。2002年全市完成稅收90091萬元，%，其中國稅局完成51111萬元，%；地稅局完成32279萬元，%；財(cái)政局完成6701萬元，％。 ３、金融。其中：居民儲蓄存款65億元，%。 ４、保險(xiǎn)。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入20477萬元，其中財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)收入5088萬元，人壽險(xiǎn)收入15389萬元。 （八）交通運(yùn)輸、郵電和旅游業(yè) 年末，其中：貨車11246輛，客車8842輛。 據(jù)交通部門統(tǒng)計(jì)，全年公路客運(yùn)量2688萬人次，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量25688萬人公里，%%；貨運(yùn)量3952萬噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量15727萬噸公里，分別增長16%%。 全年郵電業(yè)務(wù)總量完成27877萬元，%。其中:市話8萬門?；ヂ?lián)網(wǎng)用戶6513戶，%。 （九）文化、教育、體育、衛(wèi)生、科技 文化、廣播電視事業(yè)健康發(fā)展。文化館（中心、站）50個，各類圖書館445處，市博物館、文化創(chuàng)作研究室各1處，出版發(fā)表播映展出各類文藝作品450件，獲青島市以上各類獎勵30項(xiàng)。 教育事業(yè)成績顯著。其中：，師生比1：，高考錄取本科生1771人。 體育事業(yè)取得新的進(jìn)步。全市現(xiàn)有各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)450處，其中醫(yī)院8處，衛(wèi)生院20處，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站408個，擁有床位1576張，衛(wèi)生技術(shù)人員3761人，其中醫(yī)生1126人。據(jù)人事局統(tǒng)計(jì)，其中：高級職稱人員1121人，中級職稱人員8920人,初級職稱20724人?？萍脊芾砣藛T81人，農(nóng)民技術(shù)學(xué)會、協(xié)會、研究所126個，市地以上確定的科技示范點(diǎn)16個。 專利申請58件，青島市級民營科技企業(yè)25家，即墨市市級民營科技企業(yè)51家。全年供水總量1490萬噸，其中機(jī)關(guān)企業(yè)單位用水895萬噸，居民生活用水545萬噸，用水普及率達(dá)到100％。 城區(qū)供熱：，其中：，熱水供熱總量22萬吉焦，蒸汽供熱總量147萬吉焦。 城區(qū)道路：，人行道面積55萬平方米，橋梁23座，路燈1688只。 環(huán)境保護(hù)及其他：全年安排治理環(huán)境污染項(xiàng)目6個，竣工項(xiàng)目6個，竣工項(xiàng)目日處理廢水能力3400噸，工業(yè)廢水排放量386萬噸，工業(yè)廢氣排放量282562萬標(biāo)立方米。垃圾糞便無害化處理率100％。全年出生人口14347人，‰，%，全年死亡人口7290人，‰，‰。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長。農(nóng)民人均純收入3973元，%，其中：生活消費(fèi)支出人均2595元，%。城區(qū)人均居住面積13平方米，農(nóng)民人均住房面積29平方米。家庭擁有率達(dá)71%。 社會福利事業(yè)有新的發(fā)展。即墨房地產(chǎn)在開發(fā)量不斷增長的同時，品質(zhì)也在逐年提高，而這其中很重要的一個原因是：外地開發(fā)商的進(jìn)入，開發(fā)理念先進(jìn)的開發(fā)商帶動了即墨房地產(chǎn)檔次、上水平。而購房者也從中受益一對房屋的品質(zhì)要求越來越高。導(dǎo)致即墨房價(jià)上漲的原因很多，大致說有以下三點(diǎn)，一是，隨著不斷開發(fā)，土地越來越少，地價(jià)上漲。三、即墨市南泉鎮(zhèn)A地塊可行性分析：位置：即墨市南泉鎮(zhèn)政府地塊特征：地理位置優(yōu)越，位于南泉鎮(zhèn)東北部，交通便捷，是青威高速、濟(jì)青高速在該地塊匯集。七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成。15分鐘到達(dá)城陽區(qū)，周邊視野開闊，遠(yuǎn)景喜人。C、環(huán)境、污染情況本項(xiàng)目地塊周邊為林帶及未開發(fā)的地塊，沿途為農(nóng)業(yè)用地，汽車噪音對本項(xiàng)目影響較大，但項(xiàng)目周邊沒有大的污染源，將總體污染狀況較輕。E、周邊市政配套設(shè)施南泉鎮(zhèn)為待開發(fā)的城鎮(zhèn)之一，周邊生活配套較少，為不成熟區(qū)域，離商場、超市、菜市場、學(xué)校、醫(yī)院都較遠(yuǎn)，生活基礎(chǔ)設(shè)施只能依靠即墨市。二、SWOT分析1）南泉鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊特征：◆ 地塊位于即墨市南泉鎮(zhèn)政府大力開發(fā)的西部旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊；◆ 地塊毗鄰高速路，獨(dú)特的交通資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出；◆ 地塊周