【正文】 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 36 頁 蘇州 06 號(hào)地塊可行性分析報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 地塊位置：金雞湖東，兩面環(huán)水 本項(xiàng)目位于蘇州金雞湖東南方向斜塘鎮(zhèn)政府附近（如下圖的 6 號(hào)地塊），西鄰星湖街，南接淞江路，北靠斜塘河，東面緊貼斜塘河支流，兩面環(huán)水，擁有豐富的水資源。 凇江路 星湖街 河流 斜塘河 星湖街 斜塘河 凇江路 6 D I K J H L F 鄰里中心 1 6 A N 代表（ 2020） 16號(hào)地塊 代表 6 號(hào)地塊周邊樓盤或地塊 C 7 （ 2020） 14號(hào)地塊所在 7 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 36 頁 A、 B、 C、 D 是東湖大郡 4 期， E 是建屋房產(chǎn)儲(chǔ)備用地， F 是棲霞 ?IALA 國際， G 是建屋發(fā)展儲(chǔ)備地塊， H 是順馳 ?湖畔天成， I 是東湖 ?春之韻， J 是仁恒 ?金湖灣， K 是棲霞 ?楓情 水岸， L 是南都建屋 ?玲瓏灣， M 是南山地產(chǎn)儲(chǔ)備地塊， N 是安居回遷多層住宅， O 是金雞墩別墅， P 是金水灣花園， Q 是中海儲(chǔ)備地塊。 ① ⑥指（ 2020） 16 號(hào)地塊，詳見下頁列表。 ⑦指（ 2020） 14 號(hào)地塊，詳見附錄。 圖 06 號(hào)地塊周邊樓盤及地塊示意圖 地塊目前為生地狀態(tài)，無拆遷顧慮，周邊市政道路通暢，河道也經(jīng)過整治，水質(zhì)良好；地塊北面離斜塘河還有 50M 寬綠化帶，河對(duì)岸則是南山地產(chǎn)儲(chǔ)備地塊（圖 1 中 M 處，有個(gè)卸沙碼頭），再往北就是湖東最早大盤 —— 湖東大郡一期（圖 1 中 A 處，已交付， B、 C、 D 分別為湖東大郡二 、三、四期）；其南面有一排低品質(zhì)的多層回遷房（ N，好東公寓等），再向A B E M G N O P Q 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 36 頁 南為東岸綠洲半島別墅與研究生城；東面為未建設(shè)土地；西面與金雞湖之間還隔有金雞墩別墅（ O）、金水灣花園（ P）、中海（ Q）等三個(gè)高品質(zhì)低層樓盤。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：樓面價(jià)高了四五百 本項(xiàng)目是上海 ??企業(yè)有限公司于 2020年 4 月 21日通過土地竟拍的方式取得的，同時(shí)竟拍的 5 塊地塊詳細(xì)情況列表如下： 表 蘇州工業(yè)園區(qū) 2020 年 4 月 21 日拍賣的地塊資料 編號(hào) 地塊編號(hào) 地塊坐落 土地面積（平方米） 用途 容積率 日期 起拍價(jià)（億元） 成交價(jià)（億元） 樓 面價(jià) ( 元/M2) 競得公司 1 蘇園土拍(2020)01 金雞湖湖邊，現(xiàn)代大道北，沈滸路南 居住 億 億 中國海外興業(yè)有限公司 2 蘇園土拍(2020)02 金雞湖湖 居住 億 億 上海順景 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 36 頁 邊，現(xiàn)代大道北，沈滸路南 投資有限公司 3 蘇園土拍(2020)03 金雞湖湖邊，現(xiàn)代大道北，沈滸路南，華池街西 居住 億 億 寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司 4 蘇園土拍(2020)04 金雞湖湖邊，沈滸路北 居住 億 億 寧波雅戈?duì)? 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 36 頁 置業(yè)有限公司 5 蘇園土拍(2020)05 金雞湖湖邊，沈滸路南，華池街西 居住 億 億 寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司 *6 蘇園土拍(2020)06 星湖街東，斜塘河南 居住 2 億 億 (容積率2) 上海 ??企業(yè)有限公司 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 36 頁 注：上述地塊位置如圖 1 中① ⑥位置所示 其中 6 號(hào)地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： ? 用地性質(zhì)：居住 ? 宗地面積： 平米 （ 畝） ? 容積率： ? 綠地率：≥ 40% ? 建筑密度：≤ 25% ? 建筑高度：住宅不超過 80 米（不超過 25 層） ? 商業(yè)面積：≤ 5% 當(dāng)時(shí)正處于地價(jià)頂峰時(shí)期，最后上海 ??公司以 30100 萬元的價(jià)格拍得該地塊（總價(jià)包括凈地價(jià)和住宅配套代建費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、有線電視配套設(shè)施費(fèi)），相當(dāng)于 萬 /畝；以 的容積率計(jì)算，樓面價(jià)為 元 /M2，土地成本較高。 2020 年 4 月 6 日?qǐng)@區(qū)新出讓的 4 塊宗地（位置見上圖的⑦號(hào)標(biāo)志所在）其交成樓面價(jià)只有 20652169 元 /M2，比 6 號(hào)地塊便宜 400500 元 /M2（詳見附錄 1）。 合作機(jī)會(huì)：四兩撥千金 內(nèi)容刪除 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 36 頁 二、蘇州市場調(diào)研 宏觀形勢：供大于求，買方市場 蘇州位于長江三角洲中部，東臨上海 （有上海后花園之稱） ，南接浙江，西抱太湖，北依長江 （圖略）。 全市面積 8488 平方公里，城市人口 萬 （市區(qū)人口 萬） 。 蘇州與上海、杭州的部分綜合 性指標(biāo)比較如下（從比較中可以較為清楚的看出蘇州市的相對(duì)規(guī)模）： 表 2020 年蘇州與上海、杭州的部分指標(biāo)比較 蘇州 上海 杭州 備注 人口基數(shù)（萬） 全市人口 人均 GDP（元） 57992 55306 38858 人均可支配收入（元） 14451 16683 14565 04 土地供應(yīng)量（萬方） 經(jīng)營性用地 施工面積（萬方） 竣工面積（萬方） 園區(qū) 方 銷售面積（萬 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 36 頁 方） 網(wǎng)上可售面積（萬方） 取自20200625 網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 目前平均房價(jià)（元 /M2）