【正文】 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地理位置?????????????????????? （ 4） 項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施????????????? （ 4） 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)?????????????????? （ 5） 第二章 區(qū)域道路 、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析 區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析??????????????????? （ 6） 交通預(yù)測分析?????????????????????? （ 7） 第三章 投資分析 投資環(huán)境分析?????????????????????? （ 16） 投資潛力分析?????????????????????? （ 11） 第四章 市場分析 市場預(yù)測分析??????????????????????（ 13） 本項(xiàng)目周邊主要樓盤基本情況??????????????? （ 15） 目標(biāo)消費(fèi)群體定位????????????????????（ 18） 第五章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 地理位置????????????????????????（ 20） 區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造??????????????????????（ 20） 區(qū)域地貌????????????????????????（ 20） 場地地基土、基巖構(gòu)成及特征???????????????（ 21） 水文地質(zhì)條件??????????????????????（ 21） 地震地質(zhì)條件????????????????????? ?（ 22） 第六章 項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength） ????????????????????（ 23） 劣勢（ Weakness）????????????????????（ 23） 機(jī)會(huì)（ Opportunity）???????????????????（ 24） 威脅（ Threats）?????????????????????（ 24） 第七章 項(xiàng)目的規(guī)劃與定位 項(xiàng)目總體規(guī)劃及功能分區(qū)?????????????????（ 25） 項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè) 計(jì)及設(shè)備???（ 26） 項(xiàng)目工程控制性計(jì)劃安排?????????????????（ 31） “萬全城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表??????????????（ 32） 第八章 項(xiàng)目營銷、推廣策略????????????????（ 33） 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 物業(yè)管理???????????????????????（ 36） 服務(wù)內(nèi)容 ???????????????????????（ 36） 第十章 投資估算及資金籌措 投資估算???????????????????????（ 37） 資金籌措方案?????????????????????（ 40） 第十一章 財(cái)務(wù)評價(jià) 銷售收入、銷售稅金及附加測算?????????????（ 41） 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析???????????????????（ 42） 利潤測算???????????????????????（ 42） 財(cái)務(wù)償還能力測算???????????????????（ 43） 財(cái)務(wù)盈利能力分析???????????????????（ 44） 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)管理 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)???????????????????????（ 45） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容??????????????????（ 47） 規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對策??????????????????（ 49） 第十三章 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保險(xiǎn)了持續(xù)、協(xié)調(diào)的基本態(tài)勢（ 53） 品質(zhì)與市場，是決定銷售的雙重主因?????????? ?（ 54） 銷售收入如期實(shí)現(xiàn)是收回投資的保障???????????（ 54） 序 言 “萬全城”是奉獻(xiàn)給武漢的一個(gè)作品。這個(gè)作品是卓越的，更是超越的。 “萬全城”代表城市的一份子，是城市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支點(diǎn)，是樓宇經(jīng)濟(jì)的至 善表率，是承載未來武漢 CBD 發(fā)展的建筑。 —— 世界經(jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威對 CBD 的定義 是國家或地區(qū)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展到一定階段，在傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)聚 集高度發(fā)達(dá)的金融、經(jīng)貿(mào)、現(xiàn)代制造型商務(wù)而形成的中央商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)域。 當(dāng)今城市中心商務(wù)區(qū)主要有商務(wù)寫字樓、金融和服務(wù) 三大職能設(shè)施構(gòu)成，同時(shí)武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 也不同程度地包含一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類職能設(shè)施。 CBD 既是經(jīng)濟(jì)運(yùn)作管 理中心，也是金融中心和生產(chǎn)服務(wù)中心，擁有大量的商務(wù)寫字樓、酒店、公寓 等配套設(shè)施，具備完善的市政交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)。在傳統(tǒng)商 業(yè)中心逐步成熟的基礎(chǔ)上，現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)展，需依托核心商務(wù)區(qū)；而傳統(tǒng)的商 業(yè)中心區(qū)逐步發(fā)展演變形成的核心商務(wù)區(qū)，需依托國際 甲級標(biāo)準(zhǔn)的高檔商務(wù)樓 宇。 “萬全城”將矗立于武漢市已規(guī)劃形成的商業(yè)商務(wù)中心，是全新概念商務(wù) 大廈。漢口西北湖片區(qū)已逐漸形成了商務(wù)中心格局，國際品牌連鎖、高端賣場、 白領(lǐng)休閑總匯、高檔賓館、銀行總部、甲級寫字樓云集于此。 “萬全城”以其 獨(dú)特的復(fù)合型態(tài)的物業(yè)構(gòu)成而具有無限的發(fā)展?jié)摿?；其物業(yè)品質(zhì)直達(dá)國際標(biāo) 準(zhǔn)，將刷新武漢市商業(yè)樓盤配套記錄。一流的物業(yè)服務(wù)、超高的性價(jià)比、非凡 的綜合品質(zhì)，鑄就極高的使用價(jià)值和投資價(jià)值，機(jī)遇賦予她帶動(dòng) CBD 高價(jià)值發(fā) 展的使命。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目地理位置 “萬全城”是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目，位于漢口新華路 305 號（建設(shè)大道與新華路交匯處） ，正處武漢 CBD 金融一條街和 CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西 北湖與北湖） ，毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理 位置十分優(yōu)越。 二、項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施 綜合商場：武漢新世界百貨、武漢廣場、世貿(mào)廣場、中百超市。 酒店：新華諾福特、高雄酒店、亢龍?zhí)泳栖帯⒅衼喚频?、希木大酒店? 香格里拉大酒店、東方大酒店。 銀行證券：中國信合、建行湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國銀行武 漢市新華支行、工行武漢市西北湖支行、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、民生銀行、 廣東發(fā)展銀行。 教育：育才幼兒園、育才小學(xué)、北湖小學(xué)、萬松園路小學(xué)、武漢六中、武 漢外國語學(xué)校。 文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書館、武漢市圖 書館、武漢圖書大世界、武漢市博物館。 醫(yī)院：協(xié) 和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、武漢市六醫(yī)院、武漢市兒童醫(yī)院。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (規(guī)劃方案審批 ) 項(xiàng)目名稱 武漢萬全城 項(xiàng)目凈用地面積 16272 m178。 地上總建筑面積 88468 m178。 其中：住 宅 38331 m178。 商務(wù)寫字樓 26391 m178。 商 場 22235 m178。 會(huì) 所 1511 m178。 地下 室 22143m178。 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 建筑高度 100 米 機(jī)動(dòng)停車位 509 輛 其中：地上車位 59 輛 地下車位 450 輛 非機(jī)動(dòng)停車位 230 輛 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析 一、區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析 本項(xiàng)目地處 CBD 金融一條街和 CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔。周邊分 布的建銀大廈、新世界百貨、世貿(mào)大廈、新華諾夫特飯店等大型公共建筑，吸 引著大量的人流及車流，交通狀況極其復(fù)雜。 (一）周邊道路條件現(xiàn)狀及規(guī)劃 “萬全城”周邊主要干道有新華下路、建設(shè)大道，相關(guān)支路有北湖小路、西 北湖路等，道路已按規(guī)劃形成： 新華下路：規(guī)劃道路紅線寬 60 米，機(jī)動(dòng)車道雙向 6 車道，城市的主干道， 連通漢口北部、中部。 建設(shè)大道：規(guī)劃道路紅線寬 50 米，機(jī)動(dòng)車道雙向 4— 6 車道，兩側(cè)各設(shè) 5 米左右的非機(jī)動(dòng)車道，作為一條貫通漢口地區(qū)的一條橫向主 要干道，承擔(dān)著大 量的橫向交通，在城市路網(wǎng)中起著重要的作用。 北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人行道 5 米 2+車行道 10 米。 西北湖路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人行道 5 米 2+車行道 10 米。 北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬 20 米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為： 人行道 5 米 2+車行道 10 米。 建銀大廈西側(cè)支路：規(guī)劃道路紅線寬 12 米，車行道寬 7 米。 （ 二 ） 道 路 交 通 運(yùn) 行 狀 況 分 析 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 根據(jù)道路交通流量調(diào)查和道路通行能力分析，計(jì)算得到現(xiàn)狀區(qū)域道路及路 口的交通負(fù)荷度（表 1）。 表 1：區(qū)域現(xiàn)狀道路、路口負(fù)荷水平 路口或路段名稱 路口或路段流量 路口服務(wù)水平 服務(wù)等級 新華下路 —— 建設(shè)大道 6800 0． 84 D 北湖小路 —— 建設(shè)大道 2900 0． 76 D 北湖小路 —— 西北湖路 1 050 O． 73 C 建設(shè)大道 35 00 0． 80 D 新華下路 3400 O． 63 C 西北湖路 450 0． 31 A 北湖小路 650 0． 45 B （三）公共交通現(xiàn)狀 該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點(diǎn)有北湖站、取水樓站、北湖小路站等。 現(xiàn)有 9 路、 46 路、 47 路、 58 路、 69 路、 70 路、 207 路、 208 路、 519 路、 527 路、 560 路、 561 路、 575 路、 595 路、 597 路、 601 路、 604 路、 605 路、 621 路、 705 路、 719 路、 801 路、 802 路、 803 路、 807 路、 808 路等 20 余條公交 線。 （四）區(qū)域停車現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊約有停車位 270 個(gè)，其中建銀大廈有地下停車位 50 個(gè)，地面停 車位 120 個(gè)，建銀西側(cè)餐廳停車場約有 50 個(gè)停車位，西北湖路路邊停車場約 有 50 個(gè)車位。從目前情況來看，區(qū)域占道停車現(xiàn)象普遍，現(xiàn)有停車位難以滿 足需求。 二、交通預(yù)測分析 （一）客流量預(yù)測 項(xiàng)目建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來訪人員兩部分，其中又以來訪武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 人員為主，包括住宅、商場和寫字樓三類性質(zhì)引發(fā)的客流，其中寫字樓、商業(yè) 引發(fā)流量高峰與城市交通比較一致。因此高峰客流量預(yù)測應(yīng)以商場高峰客流為 基礎(chǔ)，考慮寫字樓和住宅的客流的加權(quán)疊加。 依據(jù)項(xiàng)目所處地理位置，結(jié)合國內(nèi)大城市同類性質(zhì)建筑客流生成的經(jīng)驗(yàn)， 參照武漢市相關(guān)吸引點(diǎn)調(diào)查的結(jié)果，確定“萬全城”項(xiàng)目不同建筑性質(zhì)高峰小時(shí) 客流吸引率指標(biāo)如下（表 表 3）： 表 2：高峰小時(shí)吸引率指標(biāo)單位：人 /小時(shí)每百平方米