【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 《愷撒莊園》 可行性研究報告 編制單位：天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二零零三年九月二十日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目錄 第一章 項目建設(shè)的必要性 1 一、天津市經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展概況 ............................................................................ 1 二、天津房地產(chǎn)發(fā)展特征分析 ................................................................................... 3 三、武清區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r .......................................................................................... 5 四、天津宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征對本項目的影響 ............................................. 6 第二章 項目法人概況 9 一、項目名稱 ............................................................................................................ 9 二、項目法人的組建 ................................................................................................. 9 第三章 項目 選址 14 一、項目地址概述 ................................................................................................... 14 二、項目所在地交通狀況 ........................................................................................ 14 三、商服及綜合配套設(shè)施 ........................................................................................ 16 四、項目發(fā)展構(gòu)想 ................................................................................................... 18 第四章 市場分析 19 一、天津市別墅市場分析 ........................................................................................ 19 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ........................................................................................ 20 三、項目的市場定位與產(chǎn)品定位 .............................................................................. 22 四、目標(biāo)客源定位 ................................................................................................... 22 第五章 規(guī)劃設(shè)計設(shè)想 23 一、設(shè)計概述 .......................................................................................................... 23 二、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思 ................................................................................................... 23 三、項目品質(zhì)定位 ................................................................................................... 25 四、道路交通系統(tǒng) ................................................................................................... 26 五、建筑單體設(shè)計 ................................................................................................... 27 六、可持續(xù)發(fā)展思想 ............................................................................................... 27 七、主要技術(shù)經(jīng) 濟指標(biāo) ............................................................................................ 28 八、住宅戶型表 ...................................................................................................... 28 九、配套設(shè)施 .......................................................................................................... 29 十、環(huán)境工程 .......................................................................................................... 30 第六章 節(jié)能和環(huán)保措施 35 一、措施依據(jù) .......................................................................................................... 35 二、環(huán)境對設(shè)計的要求 ............................................................................................ 35 第七章 建設(shè)方式及工程進(jìn)度 36 一、設(shè)計單位 .......................................................................................................... 36 二、施工及監(jiān)理單位 ............................................................................................... 36 三、開發(fā)模式及營銷組織 ........................................................................................ 36 四、工程進(jìn)度安排 ................................................................................................... 38 第八章 投資估算 39 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、土地費用 .......................................................................................................... 39 二、項目開發(fā)成本及費用 ........................................................................................ 40 三、建設(shè)投資估算 ................................................................................................... 43 第九章 項目經(jīng)濟效益評價 45 一、經(jīng)濟效益分析 ................................................................................................... 45 二、總項目的現(xiàn)金流量分析 ..................................................................................... 47 第十章 不確定性分析 49 一、盈虧平衡分析 ................................................................................................... 49 二、敏感性分析 ...................................................................................................... 49 三、不確定性分析結(jié)論 ............................................................................................ 51 第十一章 結(jié)論和建議 53 一、結(jié)論 ................................................................................................................. 53 二、幾點建議 .......................................................................................................... 53 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 項目建設(shè)的必要性 一、天津市經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展概況 （一）經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，“十五”保持強勁上升勢頭 “九五”以來，天津經(jīng)濟和社會發(fā)展取得重大成就，經(jīng)濟實力有一定的增強，人民生活水平穩(wěn)步提高?！熬盼濉逼陂g國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）年均增長速度高達(dá)％，其中 2020 年的 GDP 達(dá)到 億元。在“九五”社會經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎(chǔ)上， 2020 年天津市經(jīng)濟總量實現(xiàn)新突破， GDP 達(dá)到 億元，按可比價格計算，比 2020 年增長 ％，增速連續(xù)第二年位于全國各省市之首；人均GDP 由上年的 20204 元增加到 22068 元，比 2020 年增長 ％。 根據(jù)《天津國土規(guī)劃》，天津的發(fā)展定位是“建設(shè)現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟中心；具有較強國際競爭力、充滿生機與活力的東北亞區(qū)域重要的中心城市；資源有效利用、生態(tài)環(huán)境良好、舒適安全、有利于個性發(fā)揮的理想家園” 。尤其是在 2020 年以前，天津要“建成現(xiàn)代化國際港口大都市和我國