【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 《愷撒莊園》 可行性研究報(bào)告 編制單位：天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二零零三年九月二十日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目錄 第一章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1 一、天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展概況 ............................................................................ 1 二、天津房地產(chǎn)發(fā)展特征分析 ................................................................................... 3 三、武清區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r .......................................................................................... 5 四、天津宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征對(duì)本項(xiàng)目的影響 ............................................. 6 第二章 項(xiàng)目法人概況 9 一、項(xiàng)目名稱 ............................................................................................................ 9 二、項(xiàng)目法人的組建 ................................................................................................. 9 第三章 項(xiàng)目 選址 14 一、項(xiàng)目地址概述 ................................................................................................... 14 二、項(xiàng)目所在地交通狀況 ........................................................................................ 14 三、商服及綜合配套設(shè)施 ........................................................................................ 16 四、項(xiàng)目發(fā)展構(gòu)想 ................................................................................................... 18 第四章 市場(chǎng)分析 19 一、天津市別墅市場(chǎng)分析 ........................................................................................ 19 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................................................................................ 20 三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位 .............................................................................. 22 四、目標(biāo)客源定位 ................................................................................................... 22 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)想 23 一、設(shè)計(jì)概述 .......................................................................................................... 23 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 ................................................................................................... 23 三、項(xiàng)目品質(zhì)定位 ................................................................................................... 25 四、道路交通系統(tǒng) ................................................................................................... 26 五、建筑單體設(shè)計(jì) ................................................................................................... 27 六、可持續(xù)發(fā)展思想 ............................................................................................... 27 七、主要技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo) ............................................................................................ 28 八、住宅戶型表 ...................................................................................................... 28 九、配套設(shè)施 .......................................................................................................... 29 十、環(huán)境工程 .......................................................................................................... 30 第六章 節(jié)能和環(huán)保措施 35 一、措施依據(jù) .......................................................................................................... 35 二、環(huán)境對(duì)設(shè)計(jì)的要求 ............................................................................................ 35 第七章 建設(shè)方式及工程進(jìn)度 36 一、設(shè)計(jì)單位 .......................................................................................................... 36 二、施工及監(jiān)理單位 ............................................................................................... 36 三、開發(fā)模式及營(yíng)銷組織 ........................................................................................ 36 四、工程進(jìn)度安排 ................................................................................................... 38 第八章 投資估算 39 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、土地費(fèi)用 .......................................................................................................... 39 二、項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用 ........................................................................................ 40 三、建設(shè)投資估算 ................................................................................................... 43 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 45 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 ................................................................................................... 45 二、總項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析 ..................................................................................... 47 第十章 不確定性分析 49 一、盈虧平衡分析 ................................................................................................... 49 二、敏感性分析 ...................................................................................................... 49 三、不確定性分析結(jié)論 ............................................................................................ 51 第十一章 結(jié)論和建議 53 一、結(jié)論 ................................................................................................................. 53 二、幾點(diǎn)建議 .......................................................................................................... 53 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展概況 （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，“十五”保持強(qiáng)勁上升勢(shì)頭 “九五”以來(lái)，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得重大成就，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定的增強(qiáng)，人民生活水平穩(wěn)步提高?！熬盼濉逼陂g國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）年均增長(zhǎng)速度高達(dá)％，其中 2020 年的 GDP 達(dá)到 億元。在“九五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上， 2020 年天津市經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)新突破， GDP 達(dá)到 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2020 年增長(zhǎng) ％，增速連續(xù)第二年位于全國(guó)各省市之首；人均GDP 由上年的 20204 元增加到 22068 元，比 2020 年增長(zhǎng) ％。 根據(jù)《天津國(guó)土規(guī)劃》，天津的發(fā)展定位是“建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際港口大都市和我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心；具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、充滿生機(jī)與活力的東北亞區(qū)域重要的中心城市；資源有效利用、生態(tài)環(huán)境良好、舒適安全、有利于個(gè)性發(fā)揮的理想家園” 。尤其是在 2020 年以前，天津要“建成現(xiàn)代化國(guó)際港口大都市和我國(guó)