【正文】 每戶(hù)主在朝向南向或景觀，明廳明臥明廚明廁，廁所洗浴分室 ，每戶(hù)設(shè)有景觀陽(yáng)臺(tái)和服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，廳堂開(kāi)敞，視野開(kāi)闊，就餐會(huì)客分區(qū)，設(shè)有相當(dāng)?shù)馁A藏面積，戶(hù)型多樣，設(shè)計(jì)合理。我們認(rèn)為居住水平的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在住宅設(shè)計(jì)上應(yīng)有二個(gè)方面的含義：一是量化標(biāo)準(zhǔn)即居者有其屋，反映人均居住面積的大小，這是基本的東西。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 內(nèi)部裝修：建議提供毛坯房，但樣板房可以做的精致，并可以提供菜單式裝修代理 服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建筑形態(tài)：建議少量獨(dú)立式，主要以雙拼為主，配以局部聯(lián)排式。外立面的處理要力戒呆板，建議多選用幾種沿海發(fā)達(dá)城市采用的一些經(jīng)久耐看的別墅造型（如果是組團(tuán)式排列，則要考慮組團(tuán)內(nèi)風(fēng)格的相對(duì)統(tǒng)一），讓購(gòu)房者選擇，并允許局部修改，達(dá)到量身度做的效果，以放大和滿(mǎn)足業(yè)主的個(gè)性化 需求，同時(shí)也讓小區(qū)的歐式風(fēng)格不至于又成為新的單一面孔。除此之外，建議別墅的排列在視 覺(jué)上采用錯(cuò)列分布，交互掩映。 三、項(xiàng)目品質(zhì)定位 總的來(lái)說(shuō)， 本項(xiàng)目要做到“價(jià)格不高感覺(jué)好、材料不貴品味高”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最后，產(chǎn)品設(shè)計(jì)要在保持別墅特性的前提下適當(dāng)考慮特定群體的消費(fèi)習(xí)慣。別墅的本質(zhì)要求是一種尊嚴(yán)，從物質(zhì)形態(tài)上帶給業(yè)主心理價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的提升。而從當(dāng)前的市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，上海市場(chǎng)的獨(dú)立別墅占據(jù) 65％的市場(chǎng)份額，聯(lián)體別墅為 20％， 10％為雙拼別墅，疊加別墅為 5％。因此，結(jié)合本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體的生活特征，本項(xiàng)目的居住功能是占主導(dǎo)地位的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須在公共環(huán)境、產(chǎn)品的個(gè)性化方面下功夫。根據(jù)上一節(jié)關(guān)于市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位的描述， 本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群體以武清區(qū)事業(yè)及相鄰的地區(qū)事業(yè)有成就的本地居民為主體，則本項(xiàng)目設(shè)計(jì)要充分考慮本地居民的生活習(xí)性，使別墅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和功能定位要與之相匹配。面對(duì)日益膨脹的舊區(qū)改造、新區(qū)構(gòu)筑卻在一步步將人隔離于自然，遠(yuǎn)離清水、綠樹(shù)、陽(yáng)光。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 同時(shí)，天津的高檔別墅已出現(xiàn)了大規(guī)模供給的情況，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 生活質(zhì)量的要求。從產(chǎn)品定位上來(lái)講，只能是一般性居住功能的改善，并不能滿(mǎn)足中高收入人群對(duì)改變生活方式、改善 松鶴園小區(qū) 棲山溫泉公寓 頤安花園 區(qū)位 楊村城區(qū)邊緣 楊村城區(qū)中心 楊村城區(qū)邊緣 類(lèi)型 普通公寓 普通公寓 普通公寓 價(jià)格 2020 年： 1200～1800 元 /平方米 2020 年： 1600～2100 元 /平方米 2020 年： 1700～2200 元 /平方米 商服及生活 配套設(shè)施 比較完善 很完善 比較完善 物業(yè)管理 不錯(cuò) 一般 一般 物業(yè)管理費(fèi) 元 /M2/月 元 / M2/月 元 / M2/月 小區(qū)布局設(shè)計(jì) 較好 一般 一般 小區(qū)功能設(shè)計(jì) 較好 一 般 一般 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，武清區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的入住，又將帶來(lái)一定的外來(lái)需求。 本項(xiàng)目可能是 總價(jià)在 50 萬(wàn)左右的中低檔別墅市場(chǎng)上 不多得的樓盤(pán)。 如果本 項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)、及時(shí)推出，在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)市、區(qū)相關(guān)部門(mén)提供的信息和市場(chǎng)調(diào)研的資料，天津別墅市場(chǎng)上的中高檔產(chǎn)品在今后的幾年內(nèi)仍將保持較高的供給量，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)有所加劇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。北片的別墅以萬(wàn)科、中基開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品為代表，更看好北京申奧成功后其城市擴(kuò)展和資本的流動(dòng)在天津北部所蘊(yùn)含的巨大商機(jī)，借助本市北部較低的 土地價(jià)格，別墅的平均價(jià)格在 3500～ 4000 元／平方米左右，其市場(chǎng)定位以吸引新興的白領(lǐng)階層為主。 2020 年，媒體將 天津房地產(chǎn)市場(chǎng) 稱(chēng)為“ 別墅年 ”。 隨著 天津 經(jīng)濟(jì) 的穩(wěn)定 發(fā)展， 和日益增長(zhǎng)的別墅需求相對(duì)應(yīng)，天津市的別墅市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)一定規(guī)模和較高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目。 第四章 市場(chǎng)分析 一、天津市別墅市場(chǎng)分析 天津早期別墅主要以 寧發(fā)、西苑、西姜井、玫瑰園等 四 大片別墅住宅區(qū) 為代表，消 費(fèi)群體 多為外籍人員和本地 富裕 階層 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。如小區(qū)幼兒園、小區(qū)小超市、小診所等； 通過(guò)交通配套來(lái)“借”楊村的設(shè)施。 （二）石各莊鎮(zhèn)現(xiàn)有或規(guī)劃的市政配套設(shè)施 石各莊鎮(zhèn)的現(xiàn)有市政配套設(shè)施比較薄弱，周邊已規(guī)劃建設(shè)的市政配套設(shè)施有污水處理廠、鍋爐房、變電站以及調(diào)壓站。另有關(guān)于主體公園建設(shè)的傳聞，根據(jù)相關(guān)的口頭征詢(xún)信息，該主體公園占地 3000 多畝，投資 14 億美元左右，屬于國(guó)務(wù)院立項(xiàng)的全國(guó)三個(gè)主題公園之一（分別在天津、北京和上海）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 此外，其他具體所需車(chē)輛具體安排。因此小區(qū)需自行購(gòu)置專(zhuān)用大巴，提供小區(qū)到武清城區(qū)的交通服務(wù)。因此，需配套從小區(qū)到一些主要交通集散點(diǎn)的小區(qū)高檔班車(chē)。 路與京滬高速公路連接線將在項(xiàng)目東側(cè)通過(guò)，與規(guī)劃建設(shè)的 112 高速公路在本項(xiàng)目附近交匯。據(jù)創(chuàng)業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，規(guī)劃建設(shè)中的京津塘高速公 石各莊 本項(xiàng)目 生態(tài) 水庫(kù) 黃王公路 京滬高速 112高速（規(guī)劃中） 103國(guó)道 石陳公路 天津英華學(xué)校xiao校 天鵝湖度假村 武清城區(qū) 創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū) 主題公園 104 國(guó)道 開(kāi)口處 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本項(xiàng)目西鄰的黃王公路，南北走向，是武清區(qū)“十五”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃“七縱七橫”中的一縱 ，根據(jù)天津市城市道路建設(shè)規(guī)劃，該公路規(guī)劃建設(shè)成為上下四車(chē)道、 24 米寬的市級(jí)道路。 圖 4－ 2 本項(xiàng)目周邊環(huán)境示意圖 （二）規(guī)劃建設(shè)路線 石陳公路拓寬。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目的自有流動(dòng)資金為 3500 萬(wàn)元，符合開(kāi)發(fā)資金要求。合作各方以各自合作條件對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 鑒于本項(xiàng)目是多個(gè)股東或投資方的首次合作，為保證投資回報(bào)，提高管理效率，建議 按照“小而精”的原則組建公司， 其指導(dǎo)思想是： 公司人員精干，專(zhuān)業(yè)全，能力強(qiáng)； 管理目標(biāo)細(xì)化，權(quán)責(zé)清，獎(jiǎng)懲明； 管理難點(diǎn)突出，重前期，抓配套； 專(zhuān)業(yè)工種外包，講合同，管協(xié)調(diào)； 資金運(yùn)作靈活，高融資，低成本。 從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，越是小型的公司越傾向于采用“小而全”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，這主要是因?yàn)楠M 義的成本控制概念限制了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)分工。 理，因?yàn)樗饕獜?qiáng)調(diào)中期開(kāi)發(fā)的管理。 其二，傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式比較適用于不以市場(chǎng)為導(dǎo)向的公共工程項(xiàng)目管 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 董事會(huì)成員分管下的項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行制，通常運(yùn)用于小型項(xiàng)目，且項(xiàng)目股東來(lái)自不同的法人或自然人，處于強(qiáng)化保護(hù)股東利益的角度出發(fā)， 股東或董事通常在項(xiàng)目中兼任若干重要崗位，重大事項(xiàng)由董事兼部門(mén)副總在董事會(huì)上做出決定，然后項(xiàng)目經(jīng)理依照董事會(huì)決策和安排執(zhí)行。這種模式的有利之處在于董事會(huì)和項(xiàng)目經(jīng)理分工明確，責(zé)權(quán)清晰。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 董事會(huì)成員分管下的項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行制 項(xiàng) 目 經(jīng) 理總 工 程 師常 務(wù) 辦 公 室總 會(huì) 計(jì) 師T i t l e董 事 會(huì)總 經(jīng) 濟(jì) 師總 質(zhì) 量 師副 總 經(jīng) 理計(jì)劃經(jīng)營(yíng)材料采購(gòu)銷(xiāo)售公司設(shè)計(jì)公司施工監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督監(jiān)理公司辦公室對(duì)外協(xié)調(diào)合同管理建安公司財(cái)務(wù)結(jié)算合同預(yù)算董事兼任綜 合 協(xié) 調(diào)參 與 決 策 落 實(shí) 安 排圖 2－ 2 董事會(huì)成員分管下的項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行制 項(xiàng)目經(jīng)理：在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)全面工作，組織協(xié)調(diào)職能部門(mén)； 副總經(jīng)理：主管行政、政府部門(mén)協(xié)調(diào)，土地局、規(guī)劃局、計(jì)委文件、項(xiàng)目立項(xiàng)、權(quán)證；與項(xiàng)目公司的承包子公司協(xié)調(diào)負(fù)，負(fù)責(zé)甲乙雙方有關(guān)重大爭(zhēng)議合同的交涉，審核合同條款等工作； 總質(zhì)量師：負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理公司，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查或抽樣檢測(cè)等方法進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督， 負(fù)責(zé) 配合 解決 工程質(zhì)量中的重大技術(shù)問(wèn)題 ； 總會(huì)計(jì)師：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合同預(yù)算和具體的財(cái)務(wù)結(jié)算等事宜； 總工程師：主管與設(shè)計(jì)、施工有關(guān)的公司談判、監(jiān)督工作； 總經(jīng)濟(jì)師：主管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃、計(jì)劃審計(jì)、招投標(biāo)、保險(xiǎn)、評(píng)估、選擇銷(xiāo)售公司等工作； 按照“一人多崗，按崗設(shè)人，各盡所能，各負(fù)其職”的原則制訂相關(guān)的《崗位責(zé)任制》，同時(shí)落實(shí)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 項(xiàng) 目 經(jīng) 理經(jīng) 理 助 理項(xiàng) 目 發(fā) 展 部 財(cái) 務(wù) 部銷(xiāo) 售 部工 程 部設(shè) 計(jì) 配 套 部董 事 會(huì) 圖 2－ 1 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 項(xiàng)目法人概況 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 本項(xiàng)目地塊位于天津市武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用途為住宅類(lèi)別墅用地，國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限為 70 年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，伴隨住房商品化的發(fā)展，城市會(huì)逐步自然而然地形成相對(duì)分離的、不同消費(fèi)檔次的居住區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于本項(xiàng)目所處區(qū)域交通不便捷、商服配套水平不高，因此對(duì)動(dòng)拆遷戶(hù)的吸引力不大。 2020 年上半年，天津市區(qū)就已經(jīng)完成拆遷房屋 278 萬(wàn)平方米，是去年同期拆遷量的 倍。 因此，盡管天津市政府將武清作為天津北部重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，但并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)武清的發(fā)展?fàn)顩r和區(qū)域?qū)嶋H情況，給予其優(yōu)于其它各區(qū)的優(yōu)惠政策。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的加快發(fā)展和逐步成熟，給天津北部房地產(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)遇。因此，本項(xiàng)目區(qū)位的一些劣勢(shì)決定了近兩年內(nèi)市區(qū)居民對(duì)該區(qū)域的高檔房地產(chǎn)難以形成有效需求。根據(jù)天津的“十五”規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)將被作為支柱產(chǎn)業(yè)加以鼓勵(lì)發(fā)展，并努力實(shí)現(xiàn)天津房地產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。1995 年成為武清區(qū)首批天津市明星小康鎮(zhèn)行列， 2020 年全鎮(zhèn)綜合實(shí)力居全區(qū)之首 ， 2020 年全鎮(zhèn) 12 個(gè)村全部達(dá)到市級(jí)寬裕型小康村標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，三級(jí)稅收 2300 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到了 5300 元。作為天津市五區(qū)縣中第一個(gè)“撤縣改區(qū)”的郊縣，武清區(qū)在其經(jīng) 濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也有長(zhǎng)足發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。天津房地產(chǎn)價(jià)格的另外一個(gè)特征就是 2020 年以前增速緩慢，從 1998 年到 2020年 的 5 年中，天津商品房均價(jià)相對(duì)變動(dòng)幅度只有 %。而北部區(qū)域的別墅類(lèi)房地產(chǎn)主要集中在北辰區(qū)內(nèi)，由于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高、城市配套設(shè)施尚不完善，目前雖有萬(wàn)科、中基等 開(kāi)發(fā)了個(gè)別成規(guī)模的社區(qū)，但整體來(lái)說(shuō)，仍然沒(méi)有形成規(guī)模。根據(jù)《天津日?qǐng)?bào)》提供的相關(guān)資料， 2020 年天津新開(kāi)工別墅面積占今年全市住宅新開(kāi)工面積的14%，且別墅的總價(jià)水平大多在單套 100 萬(wàn)元以上，以現(xiàn)有的市場(chǎng)需求能力來(lái)看，中高檔類(lèi)別 墅已經(jīng)蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）結(jié)構(gòu)特征 針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)構(gòu)特征主要分析住宅房地產(chǎn)商品。2020 年，新一屆市政府通過(guò)城市土地利用結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整來(lái)適應(yīng)天津市的城市功能發(fā)展的需要，持續(xù)地進(jìn)行海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)改造和舊城區(qū)動(dòng)拆遷工作，并加快推進(jìn)住宅市場(chǎng)化改革，極大地促進(jìn)了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。天津當(dāng)前的人均 GDP 水平大抵相當(dāng)于上海 96 年的人均 GDP 的水平，而上海的房地產(chǎn)正是在 9 97 年起步開(kāi)始步入一個(gè)快速增長(zhǎng)期的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。與商品房供應(yīng)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，自 2020 年年初以來(lái)，商品房銷(xiāo)售也是呈現(xiàn)出強(qiáng)勁上升勢(shì)頭，表現(xiàn)在新建商品房上市速度加快，價(jià)格增速攀升，商品房空置量