【正文】 三、解決方案 本項(xiàng)目在為商 業(yè)用房設(shè)計(jì)了專(zhuān)門(mén)的排煙管道，能夠保證客戶(hù)在使用時(shí)不對(duì)住宅構(gòu)成污染。 水 本項(xiàng)目在施工和銷(xiāo)售中申請(qǐng)臨時(shí)施工用水，申請(qǐng)管徑 150毫米水管一根。 綜合綠化率 35%，地下車(chē)位 1250個(gè)，會(huì)所 1000 平方米 戶(hù)型分配 面積（平方米） 90100 100130 130150 150180 180以上 戶(hù)型 二房二 廳 三 房 二 廳 三房 /四 房 二 廳 四房二 /三 廳 五房三廳 比例 5% 30% 35% 20% 10% 總戶(hù)數(shù) 85 425 386 192 86 一期戶(hù)數(shù) 25 135 130（ 10） 68（ 28） 26（ 26） 二期戶(hù)數(shù) 60 290 256（ 6） 124（ 4） 60（ 60） 注：括號(hào)中為頂躍套數(shù) 第五章 資源供給 一、建筑材料的需要和采購(gòu) 由開(kāi)發(fā)商指定，施工單位包工包料供應(yīng)建筑材料； 按現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)和地區(qū)調(diào)差以及預(yù)、決算確定價(jià)格。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買(mǎi)房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。 ，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋 面保溫防水材料為 90%，管線(xiàn)集中綜合布置為 40%。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。 平面布置參見(jiàn)附件 1（平面布置圖 ） 住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。 本項(xiàng)目構(gòu)成 和平面布置 ： ，合 125畝。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 本項(xiàng)目定位： 本項(xiàng)目住宅 定位 根據(jù)以上的分析，本項(xiàng)目可 定位于中高檔住宅，銷(xiāo)售價(jià)格26003500 元 /平方米， 均價(jià) 3000元 /平方米， 銷(xiāo)售面積 90200平方米 /套，總價(jià) 。 E 類(lèi)客戶(hù)： 30— 40 歲的度假購(gòu)房者，家庭月收入很高。 購(gòu)買(mǎi)力 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，已購(gòu)放客戶(hù)的家庭月收入均在 4000元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 2035 萬(wàn)元左右，貸款年限為 1520年，月還款額在14002500 元之間．貸款買(mǎi)房已成為消費(fèi)主流。 ? 30— 40 歲的度假購(gòu)房者，家庭月收入很高。 客戶(hù)需求分析 產(chǎn)品品質(zhì) 對(duì)已售房屋的價(jià)位和各環(huán)節(jié)的相分析 ： 房屋 權(quán)重 銷(xiāo)售權(quán)重 環(huán)境 % 價(jià)格 % 質(zhì)量 % 外觀 % 內(nèi)部配套設(shè)施 % 周邊配套設(shè)施 % 戶(hù)型 % 戶(hù)型面積面積 % 開(kāi)發(fā)商品牌 % 其它 % 從以上分析可知，在華陽(yáng)開(kāi)發(fā)的房屋最好的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)是環(huán)境、 品牌以及外觀；戶(hù)型面積、內(nèi)部設(shè)施也很重要。 2020年開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已銷(xiāo)售 70% 黃金海岸 多層建筑，別墅 海岸風(fēng)光，休閑居家 有一定的功能區(qū)域 2020年開(kāi)盤(pán)現(xiàn)已銷(xiāo)售 90% 翠擁天地 多層建筑，別墅 綠化環(huán)境 風(fēng)景園林 有一定的功能性，處于較為繁華的地塊。 左案花都1期 多層、商業(yè)商業(yè)街 綠化環(huán)境 大盤(pán)運(yùn)作，低密度建筑。 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 一 、 項(xiàng)目 市政設(shè)施走向規(guī)劃 本項(xiàng)目東面臨河道路已經(jīng)完工，北面河堤已經(jīng)整修，道路施工即將開(kāi)始，南面的規(guī)劃道路已經(jīng)開(kāi)工，西面規(guī)劃道路按照規(guī)劃于 2020 年動(dòng)工； 該地塊用水有水廠(chǎng)提供 ,在地塊附近建有管徑為 300 毫米的給水管 ,本項(xiàng)目 用水可由該管接入； 該地塊雨水、污水系統(tǒng)均已安裝 到用地東側(cè)的公路下 ,本項(xiàng)目排污、雨水可由此接入； 該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的變電所的 10kv架空線(xiàn)路引來(lái) ,本項(xiàng)目電力可由此接入； 整個(gè)新區(qū)目前小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,在本項(xiàng)目東南面 埋設(shè) DN500 管道一根 ，本項(xiàng)目天然氣管道可由此接入 ； 在本項(xiàng)目東面已經(jīng)鋪設(shè)光纖和電信電纜，本項(xiàng)目光纖和電信線(xiàn)路可由此接入。 總 建筑面積： 161858平方米 ， 容積率 ，住宅共 149858 平方米，商業(yè) 11000 平方米，地面公建 1000平方米。 物業(yè)環(huán)境的確定 華陽(yáng)新區(qū) 的消費(fèi)者對(duì)房屋環(huán)境期望值比較高，而華陽(yáng)新區(qū)所開(kāi)發(fā)的房屋都是中檔或高檔房屋，所以本項(xiàng)目應(yīng)該開(kāi)發(fā)中高 檔房屋；居住環(huán)境應(yīng)該 設(shè)計(jì)為中高檔，最好形成主題環(huán)境 ，并在銷(xiāo)售中突出環(huán)境。 從以上吸納分析來(lái)看，商業(yè)用房的吸納值和吸納速度明顯低于 住宅，說(shuō)明現(xiàn)在華陽(yáng)新區(qū)的商業(yè)環(huán)境還不成熟，在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)該注意商業(yè)用房的建設(shè)規(guī)模和比例；而住宅中 電梯公寓 的吸納值和吸納速度低于多 層和低層住宅， 說(shuō)明華陽(yáng)新區(qū)目前對(duì)電梯公寓的消費(fèi) 還不成熟，但今后隨華陽(yáng)新區(qū)的土地市場(chǎng)供應(yīng)減少，購(gòu)買(mǎi)需求量的增加，電梯公寓逐漸會(huì)被市場(chǎng)接受，據(jù)了解遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、左岸風(fēng)景都計(jì)劃在今后向市場(chǎng)推出電梯公寓。 目標(biāo)客源：私企老板、高收入的白領(lǐng)和金領(lǐng)以及比較富裕的企事業(yè)工作人員，在目標(biāo)客戶(hù)中二次或多次購(gòu)房比例很高。 ◆ 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1期： 物業(yè)形態(tài)和建筑面積： 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街，低密度建筑 總建筑面積： 19萬(wàn)平方米，住宅 16萬(wàn)平方米，商業(yè) 3 萬(wàn)平方米； 開(kāi)盤(pán)日期和價(jià)格： 開(kāi)盤(pán)起價(jià) 3100，均價(jià) 3300； 3 月漲價(jià) 100元， 5 月漲價(jià) 150元； 開(kāi)盤(pán)日期： 2020年 12月 規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)： 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1 期住宅部分規(guī)劃為低層建筑，容積率 ，建筑密度 25%，以 4+1 為主，中心環(huán)境采用大面積水景，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上來(lái)看，遠(yuǎn)大風(fēng)景是華陽(yáng)新區(qū)最高檔的樓盤(pán)。 遠(yuǎn)大風(fēng)景主力戶(hù)型是 4+2+2， 5+2+3， 3+2+2；主力戶(hù)型面積從 130200 平方米不等。 遠(yuǎn)大風(fēng)景設(shè)計(jì)特點(diǎn)是比較多地應(yīng)用水景營(yíng)造多個(gè)主題環(huán)境，并營(yíng)造高檔自然的居住環(huán)境；在戶(hù)型設(shè)計(jì)上注重高檔次，都設(shè)計(jì)了入戶(hù)花園。 銷(xiāo)售狀況：現(xiàn)已經(jīng)銷(xiāo)售 50%，銷(xiāo)售狀況比較好。 目標(biāo)客源：私企老板、高收入的白領(lǐng)和金領(lǐng)以及比較富裕的企事業(yè)工作人員，在目標(biāo)客戶(hù)中二次或多次購(gòu)房比例很高。 ◆ 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1期： 開(kāi)發(fā)商： 歐式花園洋 房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街，低密度建筑 總建筑面積： 19萬(wàn)平方米，住宅 16萬(wàn)平方米，商業(yè) 3 萬(wàn)平方米； 開(kāi)盤(pán)日期和價(jià)格： 開(kāi)盤(pán)起價(jià) 3100，均價(jià) 3300； 3 月漲價(jià) 100元， 5 月漲價(jià) 150元； 開(kāi)盤(pán)日期： 2020年 12月 規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)： 遠(yuǎn)大風(fēng)景 1 期住宅部分規(guī)劃為低層建筑，容積率 ，建筑密度 25%，以 4+1 為主，中心環(huán)境采用大面積水景，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上來(lái)看，遠(yuǎn)大風(fēng)景是華陽(yáng)新區(qū)最高檔的樓盤(pán)。 左岸花都 1 期 主力戶(hù)型是 4+2+2， 3+2+2；主力戶(hù)型面積從120180 平方米不等。 遠(yuǎn)大風(fēng)景設(shè)計(jì)特點(diǎn)是比較多地應(yīng)用水景營(yíng)造多個(gè)主題環(huán)境，并營(yíng)造高檔自然的居住環(huán)境 ； 在戶(hù)型設(shè)計(jì)上注重高檔次，都設(shè)計(jì)了入戶(hù)花園。 華陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) 華陽(yáng)目前開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)主要集中 在華陽(yáng)新區(qū)，現(xiàn)有遠(yuǎn)大風(fēng)景，左岸花都，水上花城，黃金海岸，翠擁天地、城南名筑等項(xiàng)目；商業(yè)樓盤(pán)主要包括遠(yuǎn)大風(fēng)景荷蘭水街、左岸花都商業(yè)街、嘎納映像等，華陽(yáng)新區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有低層、多層，高層，聯(lián)體商品房建設(shè)與銷(xiāo)售表020406080100住宅用房 商業(yè)用房0%20%40%60%80% 開(kāi)發(fā)量( 萬(wàn)平方米)已售量( 萬(wàn)平方米)銷(xiāo)售比例 別墅。 六、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)分析 華陽(yáng)新區(qū)商品房市場(chǎng)狀況 樓盤(pán) 建筑形態(tài) 價(jià)格 付款方式 銷(xiāo)售狀況 遠(yuǎn)大風(fēng)景1期 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街 低密度建筑 2020畝 住宅 16萬(wàn)平方米 商業(yè) 3萬(wàn)平方米 2020年年底開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)一期已銷(xiāo)售 50%，銷(xiāo)售狀況較好。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 整個(gè)華陽(yáng)人口眾多，外來(lái)人口也較多，而且私營(yíng)， 民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之政府南遷的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)華陽(yáng)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開(kāi)工。全社會(huì)小康后的家庭消 費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入上升期，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。 從華陽(yáng)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，華陽(yáng)住宅的心里接受價(jià)位已經(jīng)到達(dá) 2700— 3000 元 /平方米的范圍中，且會(huì)繼續(xù)升高。根據(jù)規(guī)劃方面的信息，華陽(yáng)新區(qū) 2020 年的開(kāi)發(fā)量約為 4050 萬(wàn)平方米之間。 37%，已出讓的土地面積為 3500 畝，占華陽(yáng)新區(qū)的 63%。 華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)歷年產(chǎn)銷(xiāo)圖0102030405060702020年 2020年 2020年 2020年 2020年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2銷(xiāo)售量( 萬(wàn)平方米)開(kāi)發(fā)量( 萬(wàn)平方米)產(chǎn)銷(xiāo)比例 隨著華陽(yáng)開(kāi)發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，華陽(yáng)新區(qū)作為成都市副中心已初現(xiàn)雛形．華陽(yáng)新區(qū)的住宅建設(shè)符合《成都市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，隨市委、市政府以及各政府部門(mén)南遷，成都市市政府必 將在政策上加大力度予以扶持，使華陽(yáng)新區(qū)的發(fā)展具有良好的前景． ，造就了相當(dāng)大的被動(dòng)需求，這應(yīng)該是最近幾年華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最活躍的消費(fèi)力量。 成都原儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)土地現(xiàn)在已經(jīng)基本消耗， 2020年土地供應(yīng) 總量仍然緊張。 舊城改造引發(fā)被動(dòng)需求 2020 年開(kāi)始的大規(guī)模危舊房改造，三年拆遷危舊房 410萬(wàn)平方米，加上城市道路通暢工程、沙河整治工程、東郊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，舊城拆遷改造引起居 民購(gòu)房被動(dòng)需求。 由于市委、市政府已經(jīng)宣布南遷，加速成都市的向南發(fā)展，華陽(yáng)新區(qū)的 基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)全面開(kāi)始建設(shè)，包括現(xiàn)在新會(huì)展中心、天府大道等在成都堪稱(chēng)一流。 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 外地人的新建商品房購(gòu)買(mǎi)量在 2020 年首次超過(guò)市區(qū)購(gòu)買(mǎi)量后，在 2020 年始終位居首位，已經(jīng)成都商品房消費(fèi)的重要力量；在個(gè)人購(gòu)買(mǎi)中， 2020 年外地個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的新商品房總面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，占交易總量的 %，比 2020 年提高 %，住宅提高 %，達(dá)到 %。 2020 年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) 億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 億元多出一倍多。 四 、本地地產(chǎn)市場(chǎng)特征 成都房地產(chǎn)場(chǎng)特征 商品房供應(yīng)穩(wěn)定，需求旺盛 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求穩(wěn)定，需求旺盛的特征；全年商品房供應(yīng)量為 ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比下降 %；商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中住宅銷(xiāo)售 ，同比增長(zhǎng) %；預(yù)計(jì)今年和明年開(kāi)發(fā)量與去年持平。 華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 2020年的市場(chǎng)供不應(yīng)求， 2020年上半年華陽(yáng)新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求還在持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在升溫。其中住宅成交 萬(wàn)平方米、 ，較 2020 年分別增長(zhǎng) %、 %；非住宅成交 、 億元，分別比 2020年增長(zhǎng) %和 %。成都?xì)v年房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)情況0501001502002503003502020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %房地產(chǎn)投資額( 億元)增長(zhǎng)率 新開(kāi)工房屋減少，消費(fèi)者選擇渠道變窄，房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)保持旺盛。 95年購(gòu)房的進(jìn)行升級(jí)換代的第一個(gè)高峰期，進(jìn)一步提高了需求， 由于城市發(fā)展，外來(lái)人口大量進(jìn)入成都， 2020年已經(jīng)達(dá)到 ，隨著戶(hù)籍制度的改革，今后還會(huì)有更多的外來(lái)人口遷入成都，對(duì)住房的消費(fèi)需求也會(huì)進(jìn)一步增多。 當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征： 成都的城市發(fā)展正處于由中大型城市向大型、特大型城市方向發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已由幾年前集中在一至二環(huán)路間開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向三環(huán)路以外以及更遠(yuǎn)的郊區(qū)樓盤(pán)并舉的局面， 由于土地限制，南面開(kāi)發(fā)已經(jīng)向三環(huán)路外發(fā)展，天府大道沿線(xiàn)將會(huì)成為發(fā)展重點(diǎn)。 由于華陽(yáng)當(dāng)?shù)氐恼?，隨配套設(shè)施的完善，居住環(huán)境的提升，遷居華陽(yáng)的人口還將增加，