【正文】 綜上所述，該項(xiàng)目建成后，反映經(jīng)濟(jì)效 益的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)都是好于行業(yè)平均值，因此本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上切實(shí) 可行 的 。計(jì)算結(jié)果參看下表： 附表八： 敏感性分析表 成本 售價(jià) ＋ 30％ ＋ 20％ ＋ 10％ 0 － 30％ 11796 9004 6212 3420 － 20％ 8296 5504 2712 80 － 10％ 4796 2020 788 3580 0 1296 1497 4288 6840 從該表的計(jì)算結(jié)果可以看出，在成本提高 10％，售價(jià)降低 20％或售價(jià)降低 10％，成本提高 20％的情況下，項(xiàng)目面臨虧損，表明本項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格和投資成本敏感性相同，同時(shí)亦反映出項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。根據(jù)下列公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)及盈虧平衡點(diǎn)銷售率 盈虧平衡點(diǎn)（ Q0）＝ CF/（ P－ Cx） =2374/（ 70002349） =51% 盈虧平衡點(diǎn)銷售率＝盈虧點(diǎn)銷售面積 /可售面積 （固定成本 — CF 單位變動(dòng)成本 — Cx 單位售價(jià) — P） 通過(guò)計(jì)算結(jié)果表明，假定本項(xiàng)目的總投資不變，且售價(jià)和銷售收款進(jìn)度如計(jì)劃所列，則當(dāng)整體的物業(yè)銷售面積達(dá)到 27438 ㎡，銷售率君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 47 達(dá)到 51%時(shí)，項(xiàng)目的開發(fā)效益剛好 達(dá)到平衡。貸款年利率按 %計(jì)，銷售費(fèi)用按銷售收入的 5%計(jì) 取 （含廣告費(fèi)用） ，管理費(fèi)按總投資 5%計(jì)取。 詳細(xì)數(shù)據(jù)見 附表二：君悅紫園 項(xiàng)目開發(fā)總投資估算表 資金籌措 工程全部投資總估算為 26460 萬(wàn)元 ，其中企業(yè)自籌 12020 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 9000 萬(wàn)元，預(yù)售回款 5460 萬(wàn)元，詳見資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃表 附表三：資金籌措及資金使用計(jì)劃表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 投資總額 26460億 11592 3000 3000 3000 3000 2868 建設(shè)投資 11592 3000 3000 3000 3000 2868 2 資金籌措 11592 3000 3000 3000 3000 2868 自有資金 11592 408 銀 行貸款 2592 2020 2020 2020 408 預(yù)售收入 1000 1000 1000 2460 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入估算 君悅紫園項(xiàng)目設(shè)計(jì) 總建筑面積為 ，其中住宅面積40050m2，商業(yè)及配套設(shè)施面積 （一層商業(yè) 平米，二層商業(yè) 平米，可售商業(yè)共 平米），地下車庫(kù)建筑面積 m2（地下設(shè)停車位 188 個(gè)）?！? 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 君悅紫園 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總用地為 ，總建筑面積為 ，其中住 宅面積 40050m2，商業(yè)及配套設(shè)施面積 （一層商業(yè) 平米，二層商業(yè) 平米，可售商業(yè)共 平米），地下車庫(kù)建筑面積 m2（地下設(shè)停車位 188 個(gè)）。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 第八章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目一次開發(fā)，從項(xiàng)目啟動(dòng)開始至全部銷售完成，預(yù)計(jì)需要 年，即六個(gè)季度。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 第七章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 君悅紫園 項(xiàng)目總占地面積 ，總建筑面積 m2， 其中住宅部分 40050m2， 商業(yè) 裙樓等 配套設(shè)施部分 。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 變壓器均采用 S9 型油浸節(jié)能變壓器。 注意保護(hù)原有的自然地形地貌及森林植被，符合可持續(xù)發(fā)展的要求。本著“以人為本，環(huán)境取勝”的指導(dǎo)思想，使住宅建筑物盡量遠(yuǎn)離城市道路，形成綠化隔離帶，在有限的用地內(nèi)，爭(zhēng)取盡可能多綠地面積。 施工噪聲影響 （ 1）合理安排施工時(shí)間，減少夜間施工，對(duì)聲環(huán)境敏感的盡量遠(yuǎn)君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 離噪聲作業(yè)區(qū)。針對(duì)上述兩項(xiàng)影響，應(yīng)采取相應(yīng)的保護(hù)措施，減少項(xiàng)目施工期對(duì)環(huán)境的影響。 生活污水經(jīng)化糞池處理，含油廢水經(jīng)隔油池處理，處理后的污水、廢水排至城市下水道，經(jīng)城市污水廠處理后排放。 三、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 按照《人業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定：煙塵在居住區(qū)大氣中，有害物質(zhì)最高容許濃度 毫克 /立方米，二氧化硫最高 容許濃度 毫克 /立方米。 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 設(shè)計(jì)采用有關(guān)文件： TJ3679《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。 非承重外墻，疏散走道兩側(cè)的隔墻均采用混凝土空心砌塊，厚度≥ 120，耐火極限大于 。 梁：所有梁均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆梁，保護(hù)層厚度為 25mm，耐火極限為 。 區(qū)內(nèi)環(huán)狀消防管內(nèi)網(wǎng)沿區(qū)域主干道約 100m 左右設(shè)地上式消火栓。 消防工程 項(xiàng)目 消防工程設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范執(zhí)行，設(shè)計(jì)水消防和滅火器消防。樓內(nèi)設(shè)多媒體電視接收系統(tǒng)，多媒體電視的線路沿電纜溝鋪設(shè)，再由支線引入各用戶，各住戶預(yù)留媒體電視記號(hào)插頭。樓梯間、地下室適當(dāng)設(shè)置火災(zāi)警鈴。電氣接地、火災(zāi)報(bào)警機(jī)房等弱電接地均共享防雷接地極，接地電阻 R≤ 1Ω。君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 事故照明采用帶蓄電池的專用燈具。本小區(qū)所需負(fù)荷為 2633KW，取同時(shí)系數(shù) KX=，計(jì)算負(fù)荷為 2433KW。 室外排水采用污、雨水分流制，雨水經(jīng)雨水管匯集，排至城市雨水道。 2．給水分區(qū) 高層地下一層至地上四層均由室外環(huán)狀給水管直接供給。 ? 2 五棟地下一層，地上 17 層，采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，采用整板基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)。 ◆ 風(fēng)荷載 ◇ 基本風(fēng)壓取值 W0=。最大地震影響系數(shù)第一水準(zhǔn)為 ，第二水君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 準(zhǔn)為 ，第三水準(zhǔn)為 ，特征 周期為 秒。 建筑設(shè)計(jì) 建筑單體根據(jù)場(chǎng)地特點(diǎn)合理控制建筑空間形態(tài)，順應(yīng)地形，嚴(yán)格按小于 85 米的規(guī)劃控高設(shè)計(jì)，住宅共 26 層，其中第一、二層為商業(yè)裙樓。結(jié)合基地西側(cè)消防道布置地上臨時(shí)停車位。 地下車庫(kù)：車庫(kù)出入口結(jié)合車行入口設(shè)置，車輛進(jìn)入基地后即進(jìn)入地下車庫(kù)。注重建筑中的生態(tài)化、人性化、集約化、創(chuàng)造可持續(xù)性建筑。 (1)氣溫：年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 (2)雨量：年平均降水量： 年最大降雨量： 日最大降雨量： (3)濕度：年平均相對(duì)濕度： 80% 年最小相對(duì)濕度： 10% (4)風(fēng)： 年平均風(fēng)速： 年最大風(fēng)速： 24m/s (5)冰雪 年最大積雪深度： 20cm 年最大凍土深度： 5cm (6)長(zhǎng)沙地區(qū)夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、冬季為西北風(fēng)。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通十分便捷，周邊配套設(shè)施完善，星級(jí)酒店、餐飲、娛樂(lè)、學(xué)校、醫(yī)院等單位一應(yīng)俱全。隨著國(guó)家七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》聯(lián)合出臺(tái)，長(zhǎng)沙市委市政府也正在制訂相應(yīng)政策，拿出實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)和措施來(lái)培育和發(fā)展城市公共租賃住房，必將有助于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 （ 9）租房市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱，公共租賃住房市場(chǎng)值得期待。近期上市不少位置比較好的小戶型，一推出幾天就能全部銷售完，這也是長(zhǎng)沙這段時(shí)間和北京、上海、廣州這樣的城市相比，市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌的原因。下半年，政府將高度重視土地供應(yīng)管理工作，將繼續(xù)抓好批而未用土地專項(xiàng)清理、積極完善供地機(jī)制、加強(qiáng)建設(shè)用地監(jiān)管等措施，合理確定土地供應(yīng)節(jié)奏、方式和內(nèi)容，切實(shí)加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，促進(jìn)土地有效利用。按照樓市 “ 量為價(jià)先 ” 的規(guī)律， “ 量跌 ”到 “ 價(jià)跌 ” 的滯后期至少三個(gè)月；在價(jià)格聯(lián)動(dòng)中，一線城市降價(jià)擴(kuò)散君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 到二三線城市，也需要一、二個(gè)月。為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人房貸將從嚴(yán)審批，開發(fā)企業(yè)的融資開發(fā)能力和個(gè)人的購(gòu)房支付能力將明顯下降，而且房地產(chǎn)金融政策在一段時(shí)期內(nèi)還看不到松動(dòng)的跡象，都將會(huì)對(duì)全市的土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)期影響。 （ 4）房地產(chǎn)信貸監(jiān)管更趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)金融的支持力度將減弱。 上半年，在幾個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的拉動(dòng)下，我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資相對(duì)去年出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，但從單月增幅來(lái)看卻有下降的趨勢(shì)。 今年以來(lái)，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家出臺(tái)了系列調(diào)控政策，要求首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)以戶為單位認(rèn)定，三次提高銀行存款準(zhǔn)備金率，個(gè)人購(gòu)房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限為五年，個(gè)人所得稅恢復(fù)按國(guó)家統(tǒng)一的稅收政策執(zhí)行，二套房認(rèn)房又認(rèn)貸，接連重拳嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些均緣于國(guó)家實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，還有世界金融危機(jī)以來(lái)一攬子刺激經(jīng)濟(jì)的慣性所致，通脹壓力和資產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱憂。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌 28 宗，土地面積 萬(wàn)㎡；住宅用君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 地掛牌 14 宗，土地面積 萬(wàn)㎡；工業(yè)用地掛牌 14 宗，土地 面積 萬(wàn)㎡。其中住宅 萬(wàn)㎡，占 %；非住宅 萬(wàn)㎡，占 %。 區(qū)域 新建商品房銷售均價(jià)（元 /㎡） 同比（ %） 住宅銷售均價(jià)（元 /㎡） 同比（ %） 全市 4194 3954 內(nèi)五區(qū) 4699 4389 芙蓉區(qū) 5018 4284 天心區(qū) 4739 4131 岳麓區(qū) 4487 4285 開福區(qū) 5116 4878 雨花區(qū) 4524 4274 長(zhǎng)沙縣 3407 3382 望城縣 3395 3359 瀏陽(yáng)市 2704 2431 寧鄉(xiāng)縣 2387 2202 表 3 2020 年上半年長(zhǎng)沙市新建商品房銷售均價(jià) （ 4） 新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 ? 1 套型結(jié)構(gòu)分析 戶型（㎡） 供應(yīng) 量（套） 比例（ %） 銷量（套） 比例（ %） 供 銷（套） 供銷比（ %） ≤ 60㎡ 6233 7804 15710 6090㎡ 13915 15298 13830 90120㎡ 12937 13780 8430 120144㎡ 10667 13514 28470 ＞ 144㎡ 8663 11458 27950 合計(jì) 52415 61854 9439 表