【正文】 項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV=2365 萬元，而且銷售均價(jià)在區(qū)間（ 1890， 3200） 之內(nèi)無論如何變化，靜態(tài)和動態(tài)評價(jià)均可行，這說明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較大的可行性。因此項(xiàng)目總投資在正負(fù) 10%以內(nèi) 無論如何變化，均能取得一定的利潤。 中國 最大管理資源中心 保本銷售量經(jīng)計(jì)算為為 萬平方米，占總開發(fā)量的 80%，在有少量商品房空置的情況下仍有贏利空間。 至于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為由于大唐濱河采取了分期開發(fā)，減少資金壓力，一期啟動只要 5000 萬左右。 第十六章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及評價(jià) 大唐濱河面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 該項(xiàng)目開發(fā)周期 5 年，從 2020 年至 2020 年，動態(tài)評價(jià)的凈現(xiàn)值的計(jì)算基期取 2020 年 1 月，按復(fù)利進(jìn)行計(jì)算。稅前投資回報(bào)率為 %，啟動資金 5000 萬，回報(bào)率為 %（按 3 年建設(shè)周期計(jì)算的年啟動資金回報(bào)率）。三期的商業(yè)面積 2273 ㎡，以每平方米 8000 元計(jì)算，從 2020 年 3 季度到 2020 年 2 季度，每 季度 454 萬左右。 （二）銷售進(jìn)度安排 初步考慮 2020 年 11 月住宅內(nèi)部認(rèn)購， 2020 年 3 月項(xiàng)目一期開始預(yù)售（此時主體已施工 4 個多月）， 3 月開盤時計(jì)劃銷售合同金額1200 萬元； 2 季度每月 800 萬，共計(jì) 2400 萬； 3 季度每月 1000 萬，共計(jì) 3000 萬； 4 季度一期全面封頂，實(shí)現(xiàn)銷售額 2020 萬元；竣工后的 2020 年 1 季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 1400 萬元，在一期工程中有商業(yè)面積2200 平方米，按均價(jià) 5000 元 /㎡計(jì)算，計(jì)劃銷售收入 1200 萬元， 2020年內(nèi) 均衡實(shí)現(xiàn)。 9. 近期商業(yè)銀行流動資金貸款利率。 財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》。 ② 對于開發(fā) 周期超過 3 年的項(xiàng)目，考慮資金的時間價(jià)值，進(jìn)行動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)，折現(xiàn)率的選擇原則開發(fā)期內(nèi)資金市場實(shí)際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率中的較大者。 ② 貨幣化分房的房改政策和個人住房抵押貸款政策進(jìn)一步推進(jìn)，居民購房欲望增強(qiáng)?，F(xiàn)在的設(shè)想是，公司已有資金 2020 萬，今年 2 季度再籌資 3000 萬用于一期的開發(fā)建設(shè)，然后利用一期的收入進(jìn)行后期的滾動開發(fā)。 第十四章 項(xiàng)目投資安排及籌資方案 本項(xiàng)目建設(shè)直接投資估算 億，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資總額為 億，綜合開發(fā)成本按可售面積計(jì)算 2200 元 /㎡。 ③ E、 F、 G、 H、七個單元同時開工。3 大門、廣場、中軸線景觀開盤前完成。 ② 變配電設(shè)備費(fèi)用：按設(shè)計(jì)院投資估算 750 萬 ③ 室外管網(wǎng)建設(shè)：按設(shè)計(jì)院投資估算 150 萬 ④ 小區(qū)室外照明與景觀工程： 150 元 /㎡ （二）開發(fā)間接費(fèi)用估算 1. 管理費(fèi)用： 5%*直接投資 2. 財(cái)務(wù)費(fèi)用：短期流動資金貸款年利率 6%。 ⑤ 項(xiàng)目招標(biāo)管理費(fèi)：計(jì)入企業(yè)管理費(fèi)用，不單獨(dú)計(jì)算。還建房周圍由于用地緊張，設(shè)計(jì)簡潔的植草停車位，以及少量的綠化，使其在有限的范圍內(nèi)得到更有效的使用，也能形成自己獨(dú)立的外部環(huán)境。折線成為一條呼應(yīng)會所趨勢的行為軸線，與人進(jìn)入小區(qū)的視覺軸線穿插交錯。正對視線的是一架水車，體現(xiàn)了長江的小區(qū)特色。 110－120 68 6％ D=68 中國 最大管理資源中心 120－130 42 ％ D=42 180－250 10 ％ M=10 戶 數(shù) 44 150 490 446 10 100％ 1140 二、 項(xiàng)目規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 新建總面積 147886 ㎡，其中住宅面積 127591 ㎡，車庫面積 12052㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，幼兒園 ㎡，會所 ㎡。 建筑立面圖（附圖） 戶型比例 戶型 面積（㎡） 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室二廳 躍 層 整體比例 備 注 45－ 55 44 ％ J=44。 小區(qū)順應(yīng)南低北高的地勢，中間部分以小區(qū)中心綠地為核心，通過小區(qū)入口廣場、弧形社區(qū)中心和爬坡廊道形成小區(qū)的主 軸線。 第三、火車噪音的污染，不容忽視。 第三、廣德經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步擴(kuò)大，對廣德縣的城市集聚能力 中國 最大管理資源中心 會有更為顯著的促進(jìn)，開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求將會有部分 分流到桃州鎮(zhèn)，帶動桃州鎮(zhèn)城市功能的進(jìn)一步完善。 （ 3）項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)（ opportunity） 第一、廣寧路開 通后，夫子廟與新城區(qū)通過廣寧路路相連，將為桃州鎮(zhèn)聚集更多的人氣，帶動本項(xiàng)目的銷售。 （ 2）項(xiàng)目地 塊弱勢分析（ weakness） 第一、地塊東臨衡山南路，南靠團(tuán)結(jié)中路，西靠桃州水廠，北接迎賓大道，社區(qū)附近的商業(yè)配套不甚成熟。周邊建筑均為新建小區(qū)住宅，破舊房屋少，視野開闊，可以眺望夫子廟廣場等城市景觀，還可俯視具有濃郁皖南特色的小區(qū)環(huán)境，有利于形成高檔物業(yè)的氛圍。而且夫子廟商業(yè)步行街是桃州鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)，是 步行街、輕軌線復(fù)合建設(shè)的第一街 ，這一點(diǎn)使具有人口優(yōu)勢的商業(yè)步行街的商業(yè)地位優(yōu)勢更突出。 第二，臨近商業(yè)街大社區(qū)配套優(yōu)勢。 此外交通十分便利， 1， 2， 6， 8，環(huán) 1，環(huán) 2 等等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。 （ 5）廣寧路，街區(qū)功能處于更新期，尚待明確 廣寧路也是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)。在聯(lián)華的背面有桃州鎮(zhèn)的鎮(zhèn)文化館、三家中檔歌舞廳、迪吧。經(jīng)過近幾年的改造發(fā)展，該區(qū)域的商業(yè)配套性功能正在完善，同時該區(qū)域也是一個非常大的居民居住區(qū)。另外，國際飯店、木子山莊是比較有名的餐廳，屬于高檔次的消費(fèi)場所。區(qū)政府的所有機(jī)構(gòu)均設(shè)立在此處，必然形成該區(qū)域的市政配套非常完備，醫(yī)院、派出所、銀行、 商場、超市、便利店、學(xué)校一應(yīng)俱全，其中“華聯(lián)”超市、前進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場均是此區(qū)域的重要生活配套，在加上客運(yùn)中心也坐落于此，使該區(qū)域的地位更為重要。 （ 1）團(tuán)結(jié)正街，為舊城市居住片區(qū) 車管所到廣中的團(tuán)結(jié)正街是一個傳統(tǒng)的居民居住區(qū)，主要是中鼎職工家屬區(qū)，它承載的主要是居住功能。商業(yè)步行街歷來為經(jīng)濟(jì)繁榮的代名詞，夫子廟中心步行街將成為廣德縣商業(yè)經(jīng)濟(jì)最為繁榮集中地帶，帶來 核心經(jīng)濟(jì) 、 集中消費(fèi) 成為市民購物與休閑天堂。 中國 最大管理資源中心 人口資源豐富，是支撐廣德縣 商業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。文化教育和衛(wèi)生娛樂設(shè)施配套齊全，以全省十大邊貿(mào)市場之一的太極商城為龍頭，城區(qū)商業(yè)景點(diǎn)星羅棋布。 中國 最大管理資源中心 三、地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 （一）廣德縣區(qū)域概況 廣德縣 位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊 “ 兩個半小時經(jīng)濟(jì)圈 ” 有上海、杭州、南京、合肥等 4 個省會城市和 16 個大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站 。 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行 一站式辦公 ，精簡行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強(qiáng)化服務(wù)意識。因此，在未來 10 年內(nèi)，廣德因城市化增長所形成的新增住宅 需求總量都在 900 萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)人口的比重估計(jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 50 萬平方米。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，自 2020 年以來，全縣 GDP 增幅分別達(dá) %、 %、 %、 %，財(cái)政收入增幅分別達(dá) %、 %、 %、 %。 三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。經(jīng)濟(jì)增長速度從 2020 年的 %上升到 中國 最大管理資源中心 2020 年 %，進(jìn)而上升到 2020 年的 9%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場格局發(fā)生了巨大的變化。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員 23940 萬人，增加 789 萬人。其中住房價(jià)格上漲 %。 中國 最大管理資源中心 第三章 市場分析及需求預(yù)測 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 在世界經(jīng)濟(jì)增長普遍放緩的情況下，中國經(jīng)濟(jì)仍能維持較高的增長 速度。其中有二條電力線路貫穿南北方向，分屬桃州鎮(zhèn)港務(wù)局 和宣蕪鐵路專用， 10KV，線路總長約 1000m，且有高壓鐵塔 3 座。南 側(cè)有呈帶狀的城市保護(hù)綠地計(jì)入拆遷征地范圍，此綠地不能進(jìn)行房屋建設(shè)，且綠地面積不計(jì)入大唐濱河綠化率計(jì)算中。項(xiàng)目開發(fā)為社會提供幾百個就業(yè)崗位，包括建筑、建材、裝飾、機(jī)械、冶金、商業(yè)等幾十個行業(yè)。而桃州鎮(zhèn)是廣德縣的行政、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)和文化中心，她以衡山南路轉(zhuǎn)盤及周邊的商業(yè)、住宅片區(qū)為主體，地勢相對平坦，“大唐濱河”位于桃州鎮(zhèn)西南，景色迷人，規(guī)劃面積約 平方公里，經(jīng)過幾年的持續(xù)開發(fā)以及政策傾斜， 中國 最大管理資源中心 大社區(qū)配套基本形成，社區(qū)人文環(huán)境也初見雛形，具備了較好的居住氛圍。這一系列的城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明，廣德縣有著巨大的商業(yè)購買潛力，將聚集更大的人氣，必將吸引著越來越多的人前來置業(yè)。今后廣德的房地產(chǎn)業(yè)將有更好的市場環(huán) 境和更大的有效需求。由此衍生的房地產(chǎn)需求量，將是支撐廣德未來近十年的房地產(chǎn)開發(fā)的巨大潛在市場。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是推進(jìn)廣德縣建設(shè)發(fā)展的重要任務(wù)。 a) 項(xiàng)目開發(fā)的必要性 廣德縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊 “ 兩個半小時經(jīng)濟(jì)圈 ” 有上海、杭州、南京、合肥等 4 個省會城市和 16 個大