【正文】 15354 元 * 萬 /40*360 7 萬平方米 = 萬平方米 根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目基本商圈的分析和計(jì)算，可 以確認(rèn)項(xiàng)目基于基本商圈的面第 47 頁 共 56 頁 積在 平方米左右。根據(jù) 市商委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到 2021 年底， 市人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到 平方米，預(yù)計(jì)到 2021 年將達(dá)到 平方米，本項(xiàng)目按照 平 方米計(jì)算。因此，在這里我們把未來入住本區(qū)域 樓盤的居民作為主要的研究對(duì)象。 基本商圈劃定和為其服務(wù)的商業(yè)體量 商業(yè)項(xiàng)目的基本商圈一般為 公里半徑的范圍，本項(xiàng)目在這一范圍內(nèi)現(xiàn)第 46 頁 共 56 頁 階段 居 民 主要由以下幾個(gè)部分組成：當(dāng)?shù)卦∶?、周邊工廠職工，周邊小商業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)者、外來居民和新建社區(qū)居民 。 定位依據(jù) 根據(jù) 市商業(yè)市場(chǎng)和項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀態(tài)，推斷商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)和空間，為項(xiàng)目定位提供可靠參考和依據(jù)， 充分了解目標(biāo)顧客的需求后進(jìn)行的定位和規(guī)劃，其方式有兩種：充分滿足某一部分顧客的多種需求，或者充分滿足多數(shù)顧客某一方面特定的需求。 定位原則 從實(shí)際出發(fā)，定位應(yīng)采取的原則是： ? 充分利用自身?xiàng)l件 充分利用自身?xiàng)l件，是要找到適合本項(xiàng)目地塊屬性和具體特點(diǎn)的定位群，也就是自身?xiàng)l件決定的 “ 能做什么 ” 。然而經(jīng)慎重論證我們認(rèn)為：上述劣勢(shì)基本為當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，新的商業(yè)中心發(fā)育成長(zhǎng)過程中的共性問題，是有望通過謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)和動(dòng)態(tài)調(diào)整得到解決的。 . 綜上所述，我們的結(jié)論是： 項(xiàng)目 區(qū)位未來發(fā)展方向良好，潛力巨 大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目 雖在 四環(huán)路 邊，但由于周邊建筑和道路問題造成了展示 性 不佳； ? 項(xiàng)目自身及周邊 目前正處于 待 開發(fā)階段 ，商業(yè)成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間； ? 項(xiàng)目周邊的 基礎(chǔ)設(shè)施 相對(duì) 不完善 ， 橋的改善需要一定的時(shí)間； ? 項(xiàng)目現(xiàn) 有的商業(yè) 規(guī)劃體量 稍小 ， 難以形成具有震撼力的 規(guī)模 化 優(yōu)勢(shì) 。從 CBD 的發(fā)展來看，向東擴(kuò)張的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯，隨 CBD 的東擴(kuò)，本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)就越 發(fā) 明顯，地段價(jià)值也將隨之提升，周邊將變得更加繁華 。 空臵情況分析 第 41 頁 共 56 頁 出售、出租率0%20%40%60%80%100%120%戀日國際 蘋果社區(qū) 易構(gòu)空間 九龍花園 金港國際 樂瀾寶邸 珠江帝景 山水文園世紀(jì)東方城出售、出租率 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 /租金 總建筑面積 出售、出租率 建筑 形式 1 戀日國際 32021/平米 600 多平米 0% 底商 2 蘋果社區(qū) 不祥 80000 多平米 0% 商業(yè)街 3 易構(gòu)空間 16800/平米 3000 平米 75% 底商 4 九龍花園 6 元 /天 /平米 5000 平米 20% 底商 元 /天 /平米 40000 平米 100% 獨(dú)體 5 金港國際 25000/平米 2021 多平米 95% 底商 6 樂瀾寶邸 不祥 1800 平米 100% 底商 7 珠江帝景 23000/平米 60000 平米 80% 底商 第 42 頁 共 56 頁 8 山水文園 19000/平米 元 /天 /平米 不祥 10% 底商 9 世紀(jì)東方城 880012021 元 /平米 10000 平米 80% 底商 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)的顯性空臵率比較低，但隱性空臵率較高。 租售分析 下面，我們通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域其他商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格的分析和空臵分析第 39 頁 共 56 頁 進(jìn)一步明確本項(xiàng)目所處的商業(yè)大環(huán)境，并作為確定項(xiàng)目租售價(jià)格的依據(jù)之一。 ? 國內(nèi)大型連鎖企業(yè)。 需求主體 本項(xiàng)目的主要需求者分為以下三種 ? 跨國連鎖企業(yè)。但是根據(jù)我公司調(diào)查顯示， 市人均商業(yè)面積在 2021 年將超過 平方米 /人這一數(shù)字。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們運(yùn)用以下幾種計(jì)算方法估算項(xiàng)目的面積范圍為 7 萬 平方米 左右 商業(yè)平效法 根據(jù)上述的年平均消費(fèi)支出和居民人口數(shù)量，計(jì)算消費(fèi)總量，再根據(jù) 市商場(chǎng)的平均商業(yè)平效，推算理想商業(yè)面積，減去與本項(xiàng)目商圈重合的現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。 ? 規(guī)模：人群數(shù)量彈性極大，取決于 CBD 文化設(shè)施的規(guī)模和文化活動(dòng)的吸引力 ,日均 10000－ 20210 人。 2021 年 CBD 酒店面積按 100萬平方米計(jì)，則日均商務(wù)旅行人數(shù)為 17000 人。購物消費(fèi)地點(diǎn)接近住所，一般為忙里偷閑的觀光休閑型消費(fèi)，偏愛特色酒吧、餐館等。 ? 注：據(jù)市場(chǎng)報(bào)報(bào)道，目前在 常住的外國人達(dá) 萬多人，大多第 36 頁 共 56 頁 來自發(fā)達(dá)或較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)， 85%都是中高級(jí)管理人員或?qū)?業(yè)技術(shù)人員，這些人士 80％居住在 CBD 周邊地區(qū)，到 2021 年，這一數(shù)字可望翻番。 ? 消費(fèi)特點(diǎn)：具有很高的消費(fèi)能力。 ? 規(guī)模： CBD 高尚公寓居民約 萬人、商界精英人士約 9000 人。 CBD 內(nèi)及周邊區(qū)域人群消費(fèi)特點(diǎn)分析 ： ? CBD 商界精英與高尚公寓居民 ? 人群描述： CBD 內(nèi)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍在 2021 美金 /平方米以上 ,居第 35 頁 共 56 頁 住在 CBD 高級(jí)公寓內(nèi)的富裕階層，多數(shù)收入豐厚、生活舒適，是事業(yè)有成的成功人士家庭。這一供給量對(duì)應(yīng)項(xiàng)目周邊 5 公里居民數(shù)量約 50 萬人來說， 已經(jīng)基本飽和， 因此本項(xiàng)目必須努力擴(kuò)大自身商圈吸引更多顧客前來消費(fèi)。 同時(shí)，這種建筑形式對(duì)于業(yè)種要求有種種的限制，有相當(dāng)多的業(yè)種受政策規(guī)章和經(jīng)營(yíng) 限制不能在這些物業(yè)開店 。 第 32 頁 共 56 頁 本項(xiàng)目周邊區(qū)域指東三環(huán)以東，兩廣大街沿線以南的已建或在建項(xiàng)目的商業(yè)部分，這一區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目的商圈有相當(dāng)大部分重合，因此可以作為同一區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行類比分析。 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步階段，因此周邊基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，但是項(xiàng)目的路網(wǎng)情況較好，作為商業(yè)最重視的條件，交通條件適宜決定了商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展前景比較好。 這樣可以和 OUTLETS 形成一個(gè)共同體，達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。 第二，由于它吸引的客層主要是中高收入階層的消費(fèi)者，并且已經(jīng)有了一部分相對(duì)忠誠的客戶群，也就是說，本項(xiàng)目尚未開業(yè)，在項(xiàng)目門前已經(jīng)有了相當(dāng)數(shù)量的客流 。由于這些商業(yè)和未來項(xiàng)目周邊居民的消費(fèi)層次并不協(xié)調(diào)，并且與本項(xiàng)目主要目標(biāo)客層的交集較小，基本不 形成直接競(jìng)爭(zhēng) 。第一，東西向的擁堵會(huì) 減少項(xiàng)目的來客數(shù)；但是從另外一個(gè)角度看，由于到達(dá)本項(xiàng)目不是必須經(jīng)過國貿(mào)橋， 從而 降低堵車的概率，因此對(duì)于有車階層更具有吸引力。這種情況使本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，必須突出某一方面的特色，依靠這方面的特色來吸引客戶，以達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。 世紀(jì)華僑城的開發(fā)對(duì)于本項(xiàng)目有兩方面作用，首先，若主題公園開發(fā)失敗，會(huì)造成本區(qū)域出現(xiàn)“死盤”，這時(shí)對(duì)本項(xiàng)目影響就是負(fù)面的 。占地近一平方公里、投資在十億元，這個(gè)主題公園內(nèi)將引入單件價(jià)值上億元的大型綜合游樂設(shè)施， 開發(fā)商的目的是使 世紀(jì)華僑城旅游主題公園成為東區(qū)與 CBD 又一休閑時(shí)尚區(qū)域，成為朝陽公園之后又一個(gè)名園。 “ 華貿(mào)名品旗艦街 ” ，位于水世界商城、里茲 〃 卡爾頓酒店與國際公寓相接的內(nèi)部規(guī)劃路上，全長(zhǎng) 358 米，由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成，總建筑面積約 萬平方米。 ? 華貿(mào)中心商業(yè) 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城、名品旗艦街、酒吧文化廣場(chǎng)、金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài)， 共 16 萬平方米商業(yè)設(shè)施有 。 相比于國貿(mào)中心、華貿(mào)中心的商城，珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長(zhǎng) 2500 米，完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè)，走廊有幾個(gè)風(fēng)格各異的出入口，而整體又是閉合的。 ? 百安居九龍店： 2021 年 4 月 10 日開業(yè)的百安居 九龍店，位于 市朝陽區(qū)廣渠路 31 號(hào)，毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū)。二、三層為大賣場(chǎng)，商品單品種類超過 45000 種。 通過我公司對(duì) 周邊居民消費(fèi)能力 的 分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域 的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài) 。 第 23 頁 共 56 頁 ? 現(xiàn)階段 本區(qū)域商業(yè)氣氛的單 薄，不能給招商提供環(huán)境上的有力支持。華貿(mào)中心建成后， 將帶動(dòng) CBD 向東擴(kuò)張的 步伐，成為新的辦公和酒店中心，并吸引從 定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團(tuán) 到 CBD 辦公的人群，而這部分人群的消費(fèi)能力可觀，并且其消費(fèi)需求多種多樣，本項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐。越過寸土寸金的ＣＢＤ中心， 京東廣闊且相對(duì)廉價(jià)的開發(fā)空間無疑對(duì)開發(fā)商極具吸引力 ，而 CBD 東擴(kuò)會(huì)帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展，增加就業(yè)，提高地段價(jià)值，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)進(jìn)而帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，在這種情況下項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會(huì)有很大增長(zhǎng)。這表明其發(fā)展具有充分第 22 頁 共 56 頁 的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的合理性。 第六，四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進(jìn)的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營(yíng)。 因此，四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢(shì)和可預(yù)期的良好前景。 其次，從發(fā)達(dá)國家大型城市的發(fā)展歷史看， “ 城市中空化 ” 已成為必然的現(xiàn)象；外部環(huán)境好壞更是成為 商業(yè)項(xiàng)目 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要砝碼。 由于項(xiàng)目進(jìn)度原因，目前項(xiàng)目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營(yíng)，民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn) 。 預(yù)計(jì)租售方式 商鋪選擇出售的趨勢(shì)將越來越明顯。 第 19 頁 共 56 頁 ? 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小。 預(yù)計(jì)需求 ? 未來 商業(yè)市場(chǎng)的需求將穩(wěn)中有升。它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài)，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)、互動(dòng)和娛樂購物一體化的銷售方式，引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)都市時(shí)尚新生活。 ? 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位愈趨合理。反映出地理位臵處于成熟商圈的大型超市和服裝、餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場(chǎng)的追捧。同比上月租售價(jià)格水平略有提升。 需求區(qū)域分析 第 16 頁 共 56 頁 從近年的需求情況來看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交 通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。 ? 國內(nèi)大型零售企業(yè)。 第 15 頁 共 56 頁 ? 由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚，社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)力度相對(duì)較小，整體發(fā)展不夠成熟，且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)較為滯緩， 不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對(duì)社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求。 ? 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量。在最近新批的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有 500 萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來的 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火熱。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項(xiàng)目仍然越來越多 。 ? 從零售業(yè)發(fā)展來看，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向，經(jīng)營(yíng)日常用品的超市、便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，統(tǒng)一采購，統(tǒng)一管理，同一定價(jià)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方向已經(jīng)勢(shì)不可擋，追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征；而專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、百貨店等提供選擇性商品則更多向個(gè)性化方向發(fā)展，將現(xiàn)有客層進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，充分滿足自己面向客層的需求。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展 ， 人們外餐的比例大大提高 ， 的餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)商機(jī)。 的多處美食街，基本上是一條街嘗遍 流行的吃食 ，這些地方營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，晝夜?fàn)I業(yè)很普遍，而且整體質(zhì)量高，非常紅火。 以連鎖經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點(diǎn)占領(lǐng) 市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。 連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣瑫r(shí)還提煉并渲染自己的飲食文化。 餐飲娛樂市場(chǎng)分析 娛樂業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當(dāng)?shù)囊栏叫?，其發(fā)展特點(diǎn)和餐飲有一定的 類似性，本節(jié)重點(diǎn)對(duì)餐飲市場(chǎng)進(jìn)行分析。 ? 產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位細(xì)分 趨勢(shì)明顯，專賣店、專業(yè)店得到很大發(fā)展，并且將在未來占據(jù)重要地位。從發(fā)展趨勢(shì)來看，各大零售集團(tuán)近幾年內(nèi)仍然會(huì)把 作為 在 中國發(fā)展的重 點(diǎn)區(qū)域 ，因此可以預(yù)計(jì)這股開店熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，估計(jì)在 5 年之內(nèi)還會(huì)不斷有新店出現(xiàn)。隨著政策的逐步放開和 消費(fèi)水平的提高，一些國外知名品牌也加快了進(jìn)入 市場(chǎng)的步伐，如杰尼亞、克里斯汀 〃 迪奧分別落戶東方新天地和國貿(mào)商城 ，世界頂級(jí)品牌的入駐標(biāo)志著當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平的提高，并對(duì)其他品牌起帶動(dòng)作用 。大型超市 和大型專業(yè)店 方面，外資品牌擴(kuò)張的勢(shì)頭不減，如家樂福中關(guān)村店和雙井店、易初蓮花朝陽店、百安居九龍店和來廣營(yíng)店在新興住宅區(qū)相繼開業(yè)。 總之， 龐大的人口規(guī)模與高端的購買力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 第 9 頁 共 56 頁 ? 消費(fèi)產(chǎn)品 中 餐飲 位列三甲，體現(xiàn)出消費(fèi)層次的高端性。消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果請(qǐng)見附件，下面將對(duì)一些關(guān)鍵性的條