南京樂(lè)業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-04-08 22:37 本頁(yè)面
【正文】 資金損益表資金損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入 1026002總成本費(fèi)用 488943銷(xiāo)售稅金及附加 75804土地增值稅 109045利潤(rùn)總額（1234）352216所得稅（5）*33％116237稅后利潤(rùn)（5）（6）23598本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額為：35221萬(wàn)元本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為：23598萬(wàn)元本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤(rùn)率為：72％本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤(rùn)率為：％以上指標(biāo)與同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用分析本項(xiàng)目總投資費(fèi)用主要分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用：直接費(fèi)用有土地成本、勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用、建筑工程造價(jià)費(fèi)用及配套建設(shè)費(fèi)用，間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1占地面積平方米95002總建筑面積平方米55000其中1．商業(yè)建筑面積平方米24000、公寓建筑面積平方米300003車(chē)位個(gè)滿(mǎn)足規(guī)劃4容積率/55建筑高度米《806綠地率/》30％7覆蓋率《40%amp。為了保證開(kāi)發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們需組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及聘請(qǐng)了高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)?！鲞m合以辦公為主，居住為輔的 ：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，滿(mǎn)足辦公需要，有足夠的儲(chǔ)藏空間，精致的衛(wèi)生間。樣板房設(shè)計(jì)兩至三套裝修方案，分別適用于不同的 購(gòu)買(mǎi)人群，給前來(lái)咨詢(xún)看房的客戶(hù)以直觀的介紹。 采用個(gè)性菜單的方式，業(yè)主可以根據(jù)菜單進(jìn)行選擇，組合，然后一次性裝修到位，體現(xiàn)裝修的個(gè)性化，避免裝修出現(xiàn)工業(yè)化的單調(diào)；252。精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：252。 該項(xiàng)目整體均價(jià)為12968元/㎡。一室一廳戶(hù)型是該項(xiàng)目主力戶(hù)型，占套數(shù)比例約70%。 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)整盤(pán)均價(jià)從開(kāi)盤(pán)的11073元/㎡上漲到11782元/㎡，2007年4月當(dāng)月均價(jià)已達(dá)到12268元/㎡，銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高。 延伸客群——SOHO型辦公、特立獨(dú)行但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或年輕家庭交通便捷、商務(wù)資源豐富、辦公成本相對(duì)較低，將會(huì)吸引部分SOHO型辦公企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或者年輕家庭對(duì)這類(lèi)高端、時(shí)尚、便捷的公寓類(lèi)物業(yè)接受度較高。 主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級(jí)在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年，年齡在3045歲，他們的購(gòu)房目的是居住和投資并重。本項(xiàng)目需依托湖南路商圈資源，打造一個(gè)適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時(shí)尚生活特區(qū)。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個(gè)集居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物功能于一體的生活圈。由分析可知，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等設(shè)施，項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對(duì)潛在客戶(hù)的分流，以及拆遷過(guò)程中的不確定因素對(duì)工程進(jìn)度的影響。二、項(xiàng)目SWOT分析及項(xiàng)目定位SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強(qiáng)；■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好?；丨h(huán)境如圖所
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