【正文】 良好的經(jīng)濟(jì)效益：“淮安*****住宅”項(xiàng)目總建筑面積為***平方米，在住宅銷(xiāo)售100%，商業(yè)銷(xiāo)售60%的面積情況下，,完成凈利潤(rùn)達(dá)6700萬(wàn)元，累計(jì)資金流量約15億元，還純賺回近2萬(wàn)多平方米的自留物業(yè)資產(chǎn)，未來(lái)將為企業(yè)帶來(lái)豐厚的長(zhǎng)期收益。外部風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、國(guó)家或地方政策法規(guī)在很大程度上影響著本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)我司將對(duì)此進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤研究，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。融資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策目前我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入一輪新的加息周期，在央行收緊信貸的信號(hào)背景下，本項(xiàng)目將控制開(kāi)發(fā)速度和節(jié)奏，保持自有資金比例，保證資金鏈條，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，與知名度高，技術(shù)質(zhì)量高的外協(xié)隊(duì)伍合作（設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料供應(yīng)商等），密切關(guān)注開(kāi)發(fā)過(guò)程中利用到技術(shù)的可靠性，適用性，可得性，匹配性，避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。為了提高本案的進(jìn)程，減少本案開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，我司對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品進(jìn)行了獨(dú)特的定位，同時(shí)，依據(jù)自身獨(dú)特的地理?xiàng)l件，避免了項(xiàng)目同質(zhì)化，在規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮產(chǎn)品的附加價(jià)值。融資風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與成本有關(guān)，凡影響融資成本的因素都應(yīng)仔細(xì)識(shí)別，例如貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿導(dǎo)致融資成本升高等。投資風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與投資大小密切相關(guān)。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)擬采用技術(shù)的先進(jìn)性、可靠性、適用性和可得性可能出現(xiàn)問(wèn)題。它的損失主要表現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售路不暢，產(chǎn)品價(jià)格低迷等，以致產(chǎn)量和銷(xiāo)售收入達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。銷(xiāo)售收入的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析得知，在銷(xiāo)售收入下降10％時(shí)，％仍可盈利6000多萬(wàn)元；成本的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的影響，在成本降低10%時(shí)，％仍可盈利6000萬(wàn)元以上；在成本降低20%時(shí)，%仍可盈利6200萬(wàn)元以上。 抵押物說(shuō)明淮安***國(guó)際廣場(chǎng)占地****0平方米，土地款為****萬(wàn)元，按照淮安市相同地塊的掛牌價(jià)格估算為8070萬(wàn)元(300萬(wàn)元/畝)，土地可抵押貸款額約為5649萬(wàn)元（8070*70%）。此部分資金通過(guò)土地抵押及在建工程抵押貸款6000萬(wàn)元和自有資金7019萬(wàn)元及銷(xiāo)售回籠款8172萬(wàn)元，合計(jì)21191萬(wàn)元來(lái)保證供應(yīng)。不足部分資金來(lái)源于前期銷(xiāo)售回籠款。人們流連在室外宜人的尺度和小品配置與室內(nèi)寬敞明快的內(nèi)街與周邊琳瑯的商品中去。入口作為進(jìn)入商場(chǎng)的第一印象，也是室內(nèi)室外轉(zhuǎn)換的過(guò)渡場(chǎng)所，具有特殊的形象意義。通道：商業(yè)廣場(chǎng)通道的設(shè)計(jì)目的將提供消費(fèi)者通暢無(wú)阻的走道外，它還必須提供其他使用功能，才能讓購(gòu)物中心內(nèi)部氣氛變得更加活躍、舒適。就整個(gè)淮安***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)而言，無(wú)論從建筑體量，內(nèi)部空間的角度衡量，低樓區(qū)是整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的重點(diǎn)，為了讓將購(gòu)物街室內(nèi)外空間做得更加豐富，設(shè)計(jì)過(guò)程中針對(duì)這一點(diǎn)作下列幾點(diǎn)考慮：挑空：建筑室內(nèi)大量運(yùn)用了挑空，目的是希望內(nèi)部的空間層次更加豐富，趣味?；刂苓呇刂饕獠康缆吩O(shè)有下沉廣場(chǎng)，他與商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。3. 以人為本的商業(yè)理念，營(yíng)造高度的居住、休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物環(huán)境。“淮安****住宅”項(xiàng)目地下一層建設(shè)有420個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)的停車(chē)位，通過(guò)多部電梯直通地上購(gòu)物中心，加上地面 11個(gè)停車(chē)位，車(chē)位總量近431個(gè)，為汽車(chē)時(shí)代的來(lái)臨提前做好準(zhǔn)備。不過(guò)，幾年后在“淮安*****住宅”項(xiàng)目中，將有一條集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的多功能商業(yè)精品街。***集團(tuán)在多年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，積累了上千家經(jīng)營(yíng)各地特色小吃的商家資源。高層陽(yáng)光住宅以科學(xué)合理的全明戶(hù)型設(shè)計(jì)，大開(kāi)間、短進(jìn)深、功能分區(qū)合理、動(dòng)靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離，讓每一戶(hù)業(yè)主親密接觸陽(yáng)光和健康。另一方面，土地是稀缺資源，中國(guó)人多地少，土地尤其顯得珍貴，國(guó)家一直嚴(yán)格控制用地。項(xiàng)目建成后將成為淮安市最適宜居住的尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國(guó)際住宅，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打造的生態(tài)、游樂(lè)新景觀，徹底顛覆淮安市原有單一的傳統(tǒng)居住模式，締造城市新生活、商業(yè)新典范，滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)生活品位的苛刻追求，提高淮安城市住宅、商業(yè)地產(chǎn)檔次。第四節(jié) 項(xiàng)目定位隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，淮安市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和良性的高速增長(zhǎng)，市民收入不斷增加，市民住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點(diǎn)。4. 體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨造就Shopping mall時(shí)代的來(lái)臨。綜上所述：1. 淮安地區(qū)缺少高檔次、生態(tài)宜居性住宅項(xiàng)目，及高端國(guó)際化商業(yè)業(yè)態(tài)，居住環(huán)境、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)有一定差距，這正是***集團(tuán)在商住地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)，具有生態(tài)宜居及商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的***集團(tuán)在立項(xiàng)之處即具有排他性?xún)?yōu)勢(shì)。近三年以來(lái)淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，淮安投資客較多，未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景較好。國(guó)際未來(lái)主流商業(yè)業(yè)態(tài)——SHOPPINGMALL，TESCO樂(lè)購(gòu)超市，精品店，美食街等充分滿(mǎn)足人們購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、文化等各方面的消費(fèi)需求。城市主干道四周環(huán)繞，市內(nèi)外往來(lái)便利，交通便捷。 該“*****”位置得天獨(dú)厚，位于淮安傳統(tǒng)的都心地段之上，城市雙軸線(xiàn)淮海南路、承德南路，左右逢源，淮安商業(yè)最繁華的淮海路商業(yè)區(qū)，緊緊毗鄰；市重點(diǎn)學(xué)校，***醫(yī)院等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全；社區(qū)四周被運(yùn)河風(fēng)光，大運(yùn)河廣場(chǎng)，****緊緊圍抱 2)銷(xiāo)售狀況：范圍價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售狀況起價(jià)4150良好均價(jià)4540較好最高價(jià)4930較好二、****(2)開(kāi)工面積與成交面積對(duì)比2002006年淮安房地產(chǎn)開(kāi)工面積與成交面積050100150200萬(wàn)平方米開(kāi)工面積成交面積2005年2006年2002006年淮安房地產(chǎn)竣工面積與成交面積050100150萬(wàn)平方米竣工面積成交面積2005年2006年數(shù)據(jù)顯示：隨著投資的增長(zhǎng)，%；%；市場(chǎng)需求放大，%?；窗?****住宅項(xiàng)目規(guī)劃為集高檔生態(tài)宜居住宅、高端商業(yè)配套于一體的綜合性建筑。項(xiàng)目公司以中高層委派和本土化人才相結(jié)合的人員構(gòu)成，公司治理結(jié)構(gòu)清晰，人員專(zhuān)業(yè)化素質(zhì)較高，部門(mén)制度健全，以香港***集團(tuán)的現(xiàn)代化、垂直化管理方式為基礎(chǔ)，為淮安*****住宅項(xiàng)目的順利進(jìn)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。聯(lián)盛集團(tuán)董事長(zhǎng)****先生在90年代初期就在福建開(kāi)發(fā)了24萬(wàn)平米的****家園、4萬(wàn)平米的****大酒店等商住項(xiàng)目，尤其是從2003年以來(lái)，***集團(tuán)利用自身的國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)資源，成功開(kāi)發(fā)了17萬(wàn)平米的****國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、11萬(wàn)平米的****國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，以及在建的*****新城、40萬(wàn)平米的****國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、19萬(wàn)平米的****商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且同中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)***集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)建設(shè)了廈門(mén)***中心、福州***城市廣場(chǎng)、鄭州***城市廣場(chǎng)等近100萬(wàn)㎡的高檔商住物業(yè)，累計(jì)總開(kāi)發(fā)建筑面積超過(guò)200萬(wàn)㎡，并在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)界建立了廣泛的人脈關(guān)系，與國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)TESCO樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、肯德基、中國(guó)電影集團(tuán)、星美院線(xiàn)、冠軍溜冰場(chǎng)、國(guó)美電器、蘇寧電器等知名商家建立了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。擁有****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、浙江****置業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇***置業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、福建***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、安徽***置業(yè)發(fā)展有限公司等。先后投巨資在澳門(mén)、香港、重慶、浙江、江蘇、福建、安徽、河南等地建設(shè)集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)、游樂(lè)、文化、酒店式公寓八項(xiàng)功能于一體的城市國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)“*******項(xiàng)目是集旅游、五星級(jí)酒店、溫泉酒店、大型會(huì)所、企業(yè)公館、酒店式公寓、高級(jí)住宅等為一體的大型綜合性旅游度假項(xiàng)目，該項(xiàng)目將以?xún)?yōu)越的地理位置，最齊全的業(yè)態(tài)，最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式占據(jù)長(zhǎng)三角地區(qū)高端旅游地產(chǎn)資源。香港***集團(tuán)主要是從事地產(chǎn)投資，尤其是商住地產(chǎn)投資、管理、營(yíng)運(yùn)的專(zhuān)業(yè)化公司，目前在全國(guó)各地注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如下：公司名稱(chēng)成立日期營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼住所法人代表注冊(cè) 投資總額 幣種股東股份比例19975252600 美元50%50%2006711 2700萬(wàn) 美元100%20061212 1200萬(wàn) 美元100%200695 630萬(wàn) 美元100%200547 2000萬(wàn) 人民幣100%