【正文】 四、項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢（ S） 、地處沙區(qū)中心區(qū)域，距離沙區(qū)核心商圈近； 、周邊為老城區(qū)， 人口密集，生活配套比較完善，商業(yè)氛圍濃郁； 、開發(fā)商具有較強的專業(yè)素質(zhì)，可保證本案按時、保質(zhì)、保量的健康發(fā)展； 、開發(fā)商強勁的經(jīng)濟實力和較高的知名度，將為本案提供較強的品牌依托； 、精致小戶型，戶戶帶入戶花園，可以吸引更多具有強消費能力年輕人的親睞； 、 11300余平方米商業(yè)可整可拆，商業(yè)經(jīng)營組合形式可以多種多樣； 、 3層商業(yè)設(shè)計，一層層高為 ，“買一得二”，經(jīng)濟實惠，利用率高；二層層高為； 項目劣勢（ W） 、本案周邊無景觀或其他可以聚集人流的資源可以 利用； 、目前，地塊進出不便，僅有 1條交通線路與外界相通，且車況較差； 、交通問題（道路狀況差、公交線路少）是項目發(fā)展商業(yè)最大的瓶頸； 商業(yè)可行性報告 第 36 頁 共 50 頁 項目機會（ O） 、沙坪壩區(qū)的小戶型物業(yè)銷售情況非常良好，市場出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，預(yù)示著本項目將有非常高的入住率； 、從旭東臨街面采用大幅玻璃外墻和風(fēng)雨廊，增加通透感和商業(yè)氣氛。較之點式建筑，在相同的建筑面積下，可以流出更多的綠地。 ? 距離沙區(qū)核 心商圈 —— 三峽廣場，直線距離僅為 ，步行 15～ 20 分鐘可到達，車行時間僅為 5分鐘，可以為業(yè)主提供便捷的“ 5分鐘生活圈”。 沙濱公園用地面積約為 25000平方米，由市民休閑區(qū)、會展區(qū)和會議酒 店區(qū)三個部分組成。 交通規(guī)劃 東部新城板塊還規(guī)劃出兩條新交通道路： 一條為沙濱路 —— 小龍坎新街，另一條為漢渝路—— 本項目 ，這兩條新交通干線都將從項目旁穿過。 隨著時間的推移，東部新城規(guī)劃逐步的實施，板塊內(nèi)房地產(chǎn)項目相繼的建成，大批中青年新居民陸續(xù)的進住，預(yù)計 2021年整個土灣街道的常住人口將會翻一番，到那時整個街道居民的家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、收入水平、消費能力、消費習(xí)慣、商業(yè)經(jīng)營等等，都會有非常大的改變。 年齡構(gòu)成 年齡段 25歲以下 25— 40歲 40— 60歲 60歲以上 比例 ％ ％ ％ ％ 【分析】 ? 土灣街道曾經(jīng)是沙坪壩區(qū)“老工業(yè)區(qū)”，吸引許多企業(yè)職工在此安營扎寨，目前，仍有一些企業(yè)在運轉(zhuǎn)，所以該區(qū)域大部分原居住民是企業(yè)職工，因此 40— 60歲年齡段在區(qū)域居民中的比例是最大的； ? 60歲以上的居民是由一些企業(yè)的老職工，加上祖輩都在當(dāng)?shù)鼐幼〉木用窠M成； 商業(yè)可行性報告 第 30 頁 共 50 頁 ? 在年輕的一代中，一部分 25— 40歲的人，有穩(wěn)定的工作、豐厚的收入、不菲的積蓄，于是在外區(qū)域置業(yè)，搬出此地，所以較之 25歲以下的要少； 家庭結(jié)構(gòu) 家庭人數(shù) 一人 二人 三人 四人及以上 比例 ％ ％ ％ ％ 【 分析】 ? 現(xiàn)在，該區(qū)域大部分的企業(yè)經(jīng)營效益都不太好，有的還瀕臨倒閉，所以職工們大多數(shù)都沒有為新婚的孩子和年邁的老人購房的能力，三代同居、四世同堂比比皆是。 三、板塊商圈購買力分析 數(shù)據(jù)資料來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心抽樣調(diào)查，沙坪壩區(qū)土灣街道統(tǒng)計數(shù)據(jù)，《重慶市 2021 年統(tǒng)計年鑒》 消費客戶來源 目前，項目所在的區(qū)域 —— 沙坪壩區(qū)東部新城，雖有多條道路從該區(qū)域穿過，但其中心區(qū)域只有通過模范村路與外界相連，該路 僅為雙向兩車道，并且路況不佳。 ? 華宇金沙港灣、新藍籌、盛世年華，其 中新藍籌只租不售，盛世年華和金沙港灣出售商業(yè)物業(yè)。金沙港灣一期商業(yè)、嘉新家天下 10萬 5000 （ 2層） 1170 3500 一層為面門 2021年底 未售 合計 48000 13000 36850 — － — 【分析】 ? 目前，項目所在板塊共有 7 個房地產(chǎn)項目在建（或在售），建筑面積合計約為 萬平方米 ，總居住戶數(shù)合計約為 13000戶 。 ? 休閑、娛樂性商業(yè)少 從我司工作人員，對該板塊商業(yè)經(jīng)營情況市場調(diào)查的結(jié)果來看，板塊內(nèi)商業(yè)以經(jīng)營日常生活用品和餐飲為主，休閑和娛樂性商業(yè)并不多，且僅有的幾家店面不大、檔次不高。 商業(yè)可行性報告 第 27 頁 共 50 頁 ? 商業(yè)經(jīng)營分散 商業(yè)以街為市，那里有人流就在那里擺攤設(shè)店，進行商業(yè)經(jīng)營，所以造成該板塊商業(yè)經(jīng)營沒有中心、沒有主力店，商業(yè)經(jīng)營各自為戰(zhàn)，商業(yè)經(jīng)營極其分散。 板塊商業(yè)經(jīng)營特征 ? 以街為市 該板塊內(nèi)的商業(yè)有一顯著特征就是“以街為市 ” ，不管是在項目旁邊，還是在現(xiàn)代書城，所形成的商業(yè)都是以街為市，商業(yè)都是分布在街道的兩側(cè)。 ? 新藍籌 新藍籌將于 2021年年底完工，并交付使用。目前，嘉新 ? 龍泉路：連接漢渝路立交橋和小龍坎，雙向四車道，路面為柏油瀝青，有數(shù)條公交線路往來其上。目前是板塊的交通大動脈，也是板塊內(nèi)公路條件最好的道路干線，有 10余條公交線路來往于此條道路上。 常駐人口以原住民和企業(yè)職工為主，流動人口多為陪讀的家長和來渝工作的青年人。 “選擇利好位置、進駐時機把握 —— 關(guān)系著商業(yè)開發(fā)的成敗” 東部新城簡介 、區(qū)位簡介 東部新城（即沙濱路片區(qū)）顧名思義，就是位于沙坪壩區(qū)的東面，因為板塊內(nèi)有沙濱路穿過，又得名為沙濱路片區(qū)，所以該板塊有豐富的江景資源，目前是整個沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域（房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量位列各板塊之首）。 從房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看：目前，沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場整體走勢看好，出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。 南部板塊 ：板塊隨著前幾年房地產(chǎn)建設(shè)快速的發(fā)展，今年除有一個新項目面世外，大部分項目都處在房地產(chǎn)開發(fā)的尾盤期。 （ 注：沙坪壩區(qū)地理位置的西面，屬于非常典型的丘陵地帶，地勢起伏較大，加上該區(qū)域內(nèi)有鐵路和渝長高速公路穿過，房地產(chǎn)項目較少。 、 歌樂山生態(tài)文化園區(qū) 歌樂山距重慶市中心 16公里，因 “ 大禹治水功成召眾賓歌樂于此 ” 而得名，具有豐富的自然景觀、人文景觀，被譽為 “ 山城綠寶石 ” 。要完善總體規(guī)劃，挖掘豐富的抗戰(zhàn)文化、巴渝文化和紅巖文化資源，加快開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)，完善旅游服務(wù)功能，建設(shè)成為一流的休閑度假帶。園區(qū)以發(fā)展光機電一體化、電子電器、新材料及環(huán)保等科技型產(chǎn)業(yè)和摩托車及零部件制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，建設(shè)成為都市工業(yè)基地。經(jīng)水質(zhì)檢測，礦物質(zhì)含量豐富，屬碳酸型熱礦水，具有保健和治療價值。 、 清水溪景觀帶 充分利用清水溪流域自然地形地貌，結(jié)合沙 坪壩歷史傳統(tǒng)、文化背景和建設(shè)山水園林城區(qū)，創(chuàng)造以清水溪水面為軸線，兩岸綠帶、景點、景區(qū)點線面結(jié)合的富有自然山水園林特色的綠色生態(tài)景觀藝術(shù)長廊。 、 生態(tài)旅游觀光區(qū) 規(guī)劃占地 10平方公里，建設(shè)重慶西湖（ 3平方公里）、國際高爾夫球場（ 2平方公里）、童話世界主題公園（ 2 平方公里）、白鷺自然保護區(qū)（ 3平方公里），建設(shè)成為重慶市主城西部生態(tài)旅游觀光區(qū)。 、 西永科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū) 位于西永鎮(zhèn)，依托重慶市大學(xué)城，規(guī)劃占地 14平方公里，充分發(fā)揮大學(xué)城的科技資源優(yōu)勢，打造成為科技產(chǎn)業(yè)的集聚地和勞動密集型才機械加工制造業(yè)基地。 西部新城 西部 新城 260平方公里要做大做優(yōu)。規(guī)劃 為“東部新城” 占地 公頃，建筑總面積約 萬平方米， 將 建設(shè)成為 “ 山水型、園林式、標(biāo)志性、智能化 ” 的高品質(zhì)山地城市住宅區(qū)。已入駐企業(yè) 180 家，年銷售收入 6億元。 以下摘自：“ 中共沙坪壩區(qū)委九屆二次全委會提出建設(shè) “ 兩城一帶三園 ” 的城市發(fā)展格局 ” 中部片 區(qū) 做強做靚東部城區(qū) 60 平方公里。 發(fā)展步驟 第一步，實現(xiàn)兩個翻番，全面建設(shè)小康社會。共 112個居委會和 87個村委會。 截至 2021年年末沙坪壩區(qū)戶籍統(tǒng)計共計 戶，總?cè)丝诠灿?。下半年，各級將繼續(xù)控制房屋拆遷規(guī)模，擠壓不合理的房屋需求，在宏 觀經(jīng)濟繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，購房者經(jīng)過一段時期觀望，房屋需求量將會有一定釋放，房屋需求的增長幅度將略高于房屋供給的增長幅度，房屋銷售增長速度將緩慢回落，房屋價格漲幅將趨于穩(wěn)定，全年房屋平均售價尤其是住宅的價格水平將保持穩(wěn)中有升的趨勢。因此，今后一段時期市場對房屋的合理需求仍將保持相當(dāng)?shù)脑鲩L速度。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款有所減少，將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工進度。 商業(yè)用房建設(shè)首現(xiàn)負增長，而商業(yè)用房銷售出現(xiàn)大幅上升 2021 年上半年，重慶市商業(yè)用房建設(shè)增幅已開始減緩，新開工建設(shè)商 業(yè)用房面積為，與 2021年同期相比下降 %，首次出現(xiàn)負增長。 247萬平方米的商業(yè)空置，重慶周邊區(qū)（市）縣占了 40%。這是在 2021年 5月商服市場嚴(yán)重滑坡后，市場的復(fù)蘇使得投資者對于商服用房的發(fā)展前景感覺良好，同時也體現(xiàn)在住宅市場目前銷售情況不好的狀態(tài)下，一個資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移投資開發(fā)的動向。新開工面積下降的原因：一是由于政府嚴(yán)格土地的審批和供應(yīng)，用于新項目開發(fā)的土地減少；二是由于土地價格上漲，企業(yè)獲得土地的成本上漲，購置土地下降；三是由于新開工樓盤需要大量資金，而國家加強了對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)督，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度加大。從房地產(chǎn)開發(fā)投資的構(gòu)成看，其中住宅完成投資 億元，增長 %；辦公樓完成投資 ，增長 %；商服用房完成投資 ，增長 %。 2021年 1— 6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 萬平方米，同比下降 %。 二、重慶市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 自 2021年 3 月以來，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，國家連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，包括：“加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八項措施”，以及“國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于穩(wěn)定房價的八條意見”，這些政策和措施對調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)、遏止投機性需求、引導(dǎo)社會對房地產(chǎn)價格形成合理預(yù)期、促進房地產(chǎn)市場的供求平衡和健康發(fā)展起到了積極作用。金融機構(gòu)人民幣貸款余額 ，比年初增長 %，其中，個人消費貸款余額 ，增長 10%。 消費品零售總額： 全市社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，快于去年同期增速；全市城鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長 %。 2021 年上半年，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值 億元、 億元和，分別比去年同期增長 %、 %和 %。 商業(yè)可行性報告 第 1 頁 共 50 頁 序 言 此次我司受重慶市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，對公司旗下在 XX區(qū) XX模范村所開發(fā)的房地產(chǎn)項目 —— XX，商業(yè)部分進行可行性市場調(diào)研，最終向 XX 地產(chǎn)提交 “ XX商業(yè)可行性報告” 此次向 XX 地產(chǎn) 提交的報告，經(jīng)過先期的市場調(diào)查、資料查閱，收集與此次報告有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料；然后我司的市場調(diào)研中心和策劃中心，對收集的數(shù)據(jù)和資料進行梳理和總結(jié)，并結(jié)合項目所在區(qū)域的實際情況、房地產(chǎn)市場狀況、商業(yè)經(jīng)營特點，以及項目本身的特質(zhì)，對項目的商業(yè)部分進行 市場定位、招商定位 。 固定資產(chǎn)投資： 全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 %。 消費： 居民消費價格同比上漲 %。 商業(yè)可行性報告 第 5 頁 共 50 頁 居民支出： 2021年上半年，我市城市居民人均可支配收入 5284元，同比增長 %，扣除物價因素， 實際增長 %。 隨著這一系列政策措施的貫徹 落實，在國家宏觀調(diào)控這一大背景下，重慶房地產(chǎn)市場已開始發(fā)生逐步的變化。 土地購置面積增幅的下降，不僅使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束，同時，也使土地購置費用和土地開發(fā)成本增加，今年二季度全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地購置費為 ，同比增長 %，增幅較一季度上漲 。 商業(yè)可行性報告 第 6 頁 共 50 頁 商品房施工規(guī)模小幅增長，新開工面積增幅減緩 2021年 1— 6 月，全市商品房施工面積（含全市公建施工） ，同比增長 %，增幅比去年同期高出 ，比去年全年高出 。 商品房需求萎縮，銷售面積出現(xiàn)負增長現(xiàn)象 截止 2021 年 6 月末，重慶主城區(qū)累計銷售商品房面積 萬平方米，同比下降％，縮量 萬平方米；其中，商品住宅銷售 萬平方米，同比下降 23％，縮量 。 商業(yè)空置率僅為 ％ 2021年 7月 27日，在重慶市商委上半年經(jīng)濟形式分析會上，重慶市商委就外界“重慶 商業(yè)可行性報告