【正文】 50=10% 即出租率達到 10%即可以保本經(jīng)營。 3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達到盈虧平衡點。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。由于資料和信息來源的有限性 ，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。 （ 1193250） =。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ ic）設(shè)定 財務(wù)評價 （ 方案 1） 財務(wù)盈利能力分析 財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算 。 項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 23 第 五 部分 ： 財務(wù)評價 在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 借款償還計劃 借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進行說明。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險等進行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。酒店管理辦公設(shè)備： 50萬元； 流動 資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預(yù)見費 128 上述兩項費用之和的 10% 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 22 融資方案 項目融資主體 項目資金來源 籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有： 國家預(yù)算內(nèi)撥款； 國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等； 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當(dāng)控制原則，針對項目 的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。 項目總投資估算表（方案 1） 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 1） 土地費用 2） 前期工程費用 3） 建筑安裝工程費用 （含裝修費） 4） 建設(shè)配套費用 5） 室外工程費 6） 管理費用 7） 銷售費用 8） 財務(wù)費用 9） 各種稅金支出 10） 預(yù)備費 綜合以上 1至 10項費用，本項目總投資估算為 15487萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。 ⑥ 建設(shè)單位管理費 按前 五 項費用之和的 2%計提。 ④ 建設(shè)配套費用 。 （ 規(guī)劃設(shè)計： 10 萬元 ； 建筑設(shè)計： 5元 /平方米； 地質(zhì)勘探： 2元 /平方米； 測量定位： 10萬元 ） ② 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案 1）， 1500元 /㎡（ 方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472萬元（方案 1）， 9168萬元（方案2）。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三棟 12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300㎡，三棟 12層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606㎡，合計建筑面積： 17906㎡。再者， A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn) 價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào) 100 元 /平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為： /平方米 +100元 /平方米 = *34929平方米 = ③ 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用 合計： 本項目占地 畝，每畝 萬元，土地總價值為 萬元。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約 205戶。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)計劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓(xùn)費用： 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 17 合作方式及條件 ① 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ② 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。 ② 方案 B（略） 推廣構(gòu)想 ①營銷 方式 ②營銷 費用預(yù)測 ①銷售周期、 各期銷售時間、價格、面積 ； 回款時間表； ② 銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。 ⑷ 供需差額為 24個。8%= 萬元 /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個 月） 12（個月） 247。 ⑵ 地下停車場的設(shè)計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標(biāo) 額度 計算依據(jù) 面積 4320㎡ 停車場為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123個 35㎡ /個 造價 693萬元 1600元 /㎡ 出租 效益 44萬元 /年 租價 300元 /個 月 回收期 693247。但建安成本后者比前者大。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ② 配套 功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計算依據(jù) 備注 會議室 大（ 1個） 360 附樓 3層及主樓 3層局部 ㎡ /人 可同時容納 200人 中（ 2個） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 14 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計 2176 主體 12層，裙樓 23層，不含洗衣房 住宅 ① 方案 1 總面積： 7200㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4種戶型： 120140㎡兩種 160180㎡兩種 頂層 4套復(fù)式 依據(jù)：從市場的角度， 140160㎡的戶型是最不好銷的。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn) 的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “ 風(fēng)水 ” 因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 ② 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征 的影響。 ④ 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 項目 SWOT分析 項目定位方案 ① 市場定位 ② 目標(biāo)市場定位 ③ 項目產(chǎn)品 定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ④ 價格定位： 項目 銷售均價 （元 /㎡） 出租均價 （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 配套功能 停車 場 住宅銷售 第 三 部分 ：項目 開發(fā)方案 項目 地塊 特性與價值分析 地塊特征分析 土地價值分析 1） 估價方法和計算公式 2） 估價過程 3） 拆遷成本估算 土地升值潛力初步評估。 項目 擬 定位方案 可類比項目市場調(diào)查 序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 11 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高 9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比 重 12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格 =典型樓盤價格 *106計算。 ② 供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測 未來 市場上該類物業(yè)的供給情況 （ 預(yù)測方法 ： 通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 本市 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 2） 宗地 周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④ 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 人及發(fā)起緣由 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等 。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。 撰寫本可行性研究報告。房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 1 XX 房地產(chǎn)項目可行性研究報告 公司名稱： * * 房地產(chǎn)公司 編制人員：