南京樂業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 二、項目SWOT分析及項目定位SWOT分析S（優(yōu)勢） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強；■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利；■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個集居住、商務(wù)、休閑、購物功能于一體的生活圈。 主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟較強的中青年，年齡在3045歲，他們的購房目的是居住和投資并重。 中環(huán)國際廣場整盤均價從開盤的11073元/㎡上漲到11782元/㎡，2007年4月當月均價已達到12268元/㎡，銷售價格持續(xù)走高。 該項目整體均價為12968元/㎡。 采用個性菜單的方式，業(yè)主可以根據(jù)菜單進行選擇，組合，然后一次性裝修到位，體現(xiàn)裝修的個性化，避免裝修出現(xiàn)工業(yè)化的單調(diào)；252?！鲞m合以辦公為主，居住為輔的 ：現(xiàn)代簡約，滿足辦公需要，有足夠的儲藏空間，精致的衛(wèi)生間。 項目經(jīng)濟指標編號項目單位數(shù)量1占地面積平方米95002總建筑面積平方米55000其中1．商業(yè)建筑面積平方米24000、公寓建筑面積平方米300003車位個滿足規(guī)劃4容積率/55建筑高度米《806綠地率/》30％7覆蓋率《40%amp。 資金損益表資金損益表序號項目名稱計算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入 1026002總成本費用 488943銷售稅金及附加 75804土地增值稅 109045利潤總額（1234）352216所得稅（5）*33％116237稅后利潤（5）（6）23598本項目稅前利潤總額為：35221萬元本項目稅后利潤總額為：23598萬元本項目稅前直接投資成本利潤率為：72％本項目稅后直接投資成本利潤率為：％以上指標與同類房地產(chǎn)項目相比，可以看出本項目的靜態(tài)經(jīng)濟效益指標良好，項目可行。 項目開發(fā)成本、費用分析本項目總投資費用主要分為直接費用和間接費用：直接費用有土地成本、勘查設(shè)計和前期費用、建筑工程造價費用及配套建設(shè)費用，間接費用包括財務(wù)費用及不可預(yù)見費用。為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們需組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊伍，以及聘請了高水準的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司操作項目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見風險。樣板房設(shè)計兩至三套裝修方案，分別適用于不同的 購買人群，給前來咨詢看房的客戶以直觀的介紹。精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢：252。一室一廳戶型是該項目主力戶型，占套數(shù)比例約70%。 延伸客群——SOHO型辦公、特立獨行但經(jīng)濟實力較強的年輕人或年輕家庭交通便捷、商務(wù)資源豐富、辦公成本相對較低，將會吸引部分SOHO型辦公企業(yè)，經(jīng)濟實力較強的年輕人或者年輕家庭對這類高端、時尚、便捷的公寓類物業(yè)接受度較高。本項目需依托湖南路商圈資源，打造一個適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時尚生活特區(qū)。由分析可知，本項目最大的優(yōu)勢在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購物、娛樂等設(shè)施，項目的主要威脅來自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對工程進度的影響。基地環(huán)境如圖所示，地
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