南京樂業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告(已修改)
2025-04-23 22:37 本頁面
【正文】 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！市場及產(chǎn)品分析一、基地資源分析基地經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)■□總用地面積：9500平方米■□規(guī)劃總建筑面積：約5萬平方米■□主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%。基地環(huán)境如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂業(yè)村路交叉口南側(cè)。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂部，東向鄰近湖北路。地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全?；厣辖ㄖㄉ虡I(yè)門面、多層及單層住宅，未拆遷。二、項目SWOT分析及項目定位SWOT分析S（優(yōu)勢） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強；■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。W（劣勢）■項目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求；■自2001年取得土地至今已6年，土地年限縮水；■緊鄰的大方巷加油站影響項目形象；■緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。O（機會）■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來同質(zhì)物業(yè)上市量有限；■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴大，檔次提升；■樓市行情整體走高，主城中心樓盤關(guān)注度提高。T（威脅）■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競爭激烈；■區(qū)域內(nèi)競爭項目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項目；■基地拆遷存在不可確定因素影響；■絕版地段造成高單價，市場接受度存在風(fēng)險。由分析可知，本項目最大的優(yōu)勢在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購物、娛樂等設(shè)施，項目的主要威脅來自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對工程進(jìn)度的影響。如何有效減小競爭風(fēng)險，發(fā)揮項目特色從而追求利潤最大化是項目定位方向所在。項目市場定位項目市場定位，需要總體上為項目面市尋求一個切入口。根據(jù)項目實際情況，市場定位思考如下：居住、商務(wù)、休閑、購物——優(yōu)質(zhì)生活圈地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個集居住、商務(wù)、休閑、購物功能于一體的生活圈。項目產(chǎn)品定位本項目建設(shè)內(nèi)容批復(fù)為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%）。地塊周邊樓盤產(chǎn)品一覽：項目名稱定位中環(huán)國際廣場MOHO式寫字樓+豪華酒店式公寓江蘇議事大廈LOFTEL星級酒店式商務(wù)寫字樓+高投資回報商務(wù)辦公萬豪中心公寓豪華公寓+高投資收益銀河國際廣場蘇寧銀河購物中心+國際頂級寫字樓+索菲特五星級酒店金山大廈5A級寫字樓由此可見，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下：湖南路商圈時尚生活特區(qū)項目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。本項目需依托湖南路商圈資源，打造一個適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時尚生活特區(qū)。建議本項目依托湖南路商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以偏居住功能的公寓形象切入，同時提升其投資價值，兼考慮部分商務(wù)功能。項目客群定位房地產(chǎn)項目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。216。 主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于
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