【正文】 . 69 項目籌資方案 ................................................................................ 69 八、對該項目的財務評價 .................................................................................. 69 （一） 評價的基本假設(shè) .............................................................................. 70 （二）財務分析結(jié)果 .................................................................................. 71 編制現(xiàn)金流量表 ............................................................................ 71 財 務指標 ........................................................................................ 74 敏感度分析 .................................................................................... 75 （三）財務評價 .......................................................................................... 76 可行性 ............................................................................................ 76 償債能力評價 ................................................................................ 76 九、項目風險分析及防范措施 .......................................................................... 77 （一）國家宏觀調(diào)控政策分析及相應措施 .............................................. 77 穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位 ........................................ 77 房價調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價上漲的速度 ............................ 78 宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好 ........................................................ 78 商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向 ................ 78 相應措施 ........................................................................................ 79 （二）政府行政管理行為對項目的影響及相應的措施 .......................... 80 （三）施工建設(shè)過程中的風險及防范措施 .............................................. 81 （四）市場風險及防范措施 ...................................................................... 83 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 5 頁 南京商業(yè)地產(chǎn)前景較好 ................................................................ 83 控制市場風險措施 ........................................................................ 83 （五）內(nèi)部經(jīng)營管理的風險及防范措施 .................................................. 85 科學的決策管理程序 .................................................................... 85 嚴格的工作流程制度和審批程序制度 ........................................ 85 公正的招投標管理制度 ................................................................ 85 施工管理制度 ................................................................................ 85 嚴密的財務管理制度 .................................................................... 86 營銷及招商管理制度 .................................................................... 86 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 6 頁 序 （ 一 ）市場 分析 南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務吸引了大批中外商家、游客。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體 空置率很低。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。 考慮本項目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時在項目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流 ，發(fā)展 42%得銷售型物業(yè)。 （三） 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 項目計劃從 2021 年 1 月開始施工，預計建設(shè)工期為 7 年，即項目可望于 2021年底全部竣工。集團公司設(shè)有防務、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等 10 大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司 ， 中國航空工業(yè)集團公司秉承 “ 航空報國、強軍富民 ” 宗旨，弘揚 “ 敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越 ” 理念，牢牢把握財富革命 的契機，大力實施 “ 市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ” ，謀求更高更快更強的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團邁進。 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項目開發(fā)建設(shè) 的 投資總額 （含資本化利息） 為 9853417 萬元， 建筑面積為84 萬平方米， 其各項成本費用的估算額及單價詳見 下 表。從財務分析結(jié)果表明，項目內(nèi)部收益率達 %（稅 前 ）， 稅前 財務凈現(xiàn)值為 266， 萬元，具有良好的經(jīng)濟效益；此外，本項目具有較強的抗風險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。并且 2021 年當年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，增長 %。 南京甲級寫字樓分布 南京甲級寫字樓市場 需求 狀況及空置率 ? 南京甲級寫字樓市場的銷售率水平在 20212021 年保持著較高的水平，當年的吸納量均超過了當年新增供應，主要由于消化之前的市場存量； ? 2021 年起，由于當年的新增供應量較大，達到了 139,662 平方米，導致 2021年和 2021 年的銷售率放緩，當年的銷售率分別為 %和 %。 市場風險預測 預計至 2021 年底，南京市甲級寫字樓市場約有 200 萬平方米的市場存量與累計 84 萬平方米的市場吸納量，兩者之間存在很大的差距， 市場風險巨大。 南京五星級酒店市場當前供應狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 34 頁 ? 截至 2021 年底，南京市五星級酒店數(shù)量約為 16 家，總客房數(shù)約 4,839 間； ? 2021 年后南京五星級酒店市場的供應量較為平穩(wěn)，之后在 2021 年和 2021 年供應量激增，共增加客房數(shù) 1,235 間，其中僅 2021 年內(nèi)就有 4 家五星級酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊，總供應客房數(shù)約 867 間； ? 目前市 場主要以國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司； 國際 品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的 25%（約 1,200 間），增長速度緩慢。 南京 五星級酒店 市場小結(jié) 南京當前 五星級酒店 市場 南京未來 五星級酒店 市場 南京市五星級酒店市場進入 2021年，進入了高速發(fā)展的時期 目前五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū) 五星級酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在 70%以上 各個酒店之間的惡性價格競爭導致平均房價一直處于較低的水平 未來供應以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應 伴隨著供應量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈 凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 38 頁 （ 四 ） 中高檔公寓 市場分析 中高檔公寓定義 本節(jié) 主要研究南京的中高檔公寓市場（不包括別墅）， 主要指位于 市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)） ， 目前銷售均價在 8,000 元以上的公寓項目 。 南京目前市場上的國際標準服務式公寓主要集中在幾所五星級酒店，以長期出租為主的部分大面積的酒店客房； 2021 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標準服務式公寓 。 南京中高檔公寓市場未來供應狀況 ? 未來三年內(nèi)，南京全市中高檔公寓供應仍將保持較高水平，不過供應量有 逐年減少的趨勢； ? 受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來南京中高檔公寓供應主要集中在建鄴區(qū)。至 2021 年，平均房價較之上年有了大幅的提升，增長幅度達到 %， 2021 年平均房價達到了540 元 /間 /天； ? 造成五星級酒店房價偏低的原因主要是價格戰(zhàn)，各大五星級酒店普遍采取“惡性價格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對于整體市場的房價水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店，目前的平均房價水平僅在 600 元 /間 /天左右。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應狀況及發(fā)展趨勢 ? 未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年 26 萬方左右 ； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 32 頁 ? 未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?37％的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應； 2021 年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的 65％降到 49％ ； ? 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河 西新城，隨著CBD 開發(fā)的推進，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應的 29％ ； ? 越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 本項目全面竣工時（ 2021 年）面臨的市場狀況預測 市場供應量預測 ? 20212021 年甲級寫字樓供應的年均增長率約為 8%，截止 07 年底供應量約為54 萬平方米； ? 20212021 年大量甲級寫字樓將集中面世，供應量共約 86 萬平方米； ? 已知市場數(shù)據(jù)， 2021 至 2021年甲級寫字樓的年均供應量約為 萬平方米； ? 按平均每年新增 10 萬平方米的供應量保守預測，至 2021 年底南京市甲級寫字樓市場總供應量約為 200 萬平方米。 甲級寫字樓標準： 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 22 頁 南京甲級寫字樓市場發(fā)展概述 甲級寫字樓最早出現(xiàn)在 1997 年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、南京國際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級寫字樓項目； ? 和其他的二線城市一樣，南京的甲級寫字樓市場的一個顯著特點就是“散賣”為主 ,純租賃項目很少； ? 近兩年，南京甲級寫字樓市場表現(xiàn)較為活躍， 一批具有特色的已竣工和在建甲級寫字樓項目為南京的甲級寫字樓市場添加亮點。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 16 頁 固定資產(chǎn)投資及其增長 南京市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩 ： ? 南京市固定資產(chǎn)投資 2021 年為 1,868 億元，較之 2021 年增長了 %，略高于 2021 年至 2021 年的 15%的漲幅； ? 既 2021 年約 %左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn)，但是增幅較之 2021 年有了一定的下降，但是總體運行態(tài)勢較為 穩(wěn)定， 2021 年至 2021 年的年均復合增長