【正文】 南京 中高檔公寓 市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前 中高檔公寓 市場(chǎng) 南京未來(lái) 中高檔公寓 市場(chǎng) 2021年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場(chǎng)正式進(jìn)入 啟動(dòng)階段 伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好， 2021－ 2021年新增供應(yīng)集中放量 中高檔公寓市場(chǎng)主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū) 隨著河西 CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應(yīng)區(qū) 域之一 未來(lái)供應(yīng)量將大幅增加 中心城區(qū)銷(xiāo)售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來(lái)主力成交區(qū)域 受土地供應(yīng)限制，中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 42 頁(yè) （五） 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義 根據(jù)南京的市場(chǎng)實(shí)際狀況，本節(jié)研究的“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓”是指 ： ? 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：擁有很高的設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項(xiàng)目成為地標(biāo)性建筑； ? 配套設(shè)施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設(shè)施，相當(dāng)于 45 星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，均提供健身房、室內(nèi)游泳池 、網(wǎng)球場(chǎng)或相關(guān)的豪華會(huì)所服務(wù)； ? 物業(yè)管理：國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)管理或相應(yīng)級(jí)別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務(wù)； ? 家居裝修：豪華室內(nèi)裝修，采用國(guó)際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。 南京五星級(jí)酒店未來(lái)供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 37 頁(yè) ? 20212021 年間南京市將有 16 家五星級(jí)酒店（包含丁山花園大酒店二期和 湖濱金陵飯店二期）上市，總計(jì)客房數(shù)約 4,339 間，其中國(guó)際管理酒店未來(lái)供應(yīng)約 1,600 間； ? 2021 年和 2021 年將成為供應(yīng)量最為集中的 兩 年，兩年的供應(yīng)量約占到了未來(lái)供應(yīng)總量的 91%(3,437間客房 ),2021年五星級(jí)酒店的供應(yīng)數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約 250 間客房的供應(yīng)； ? 市中心區(qū)域仍然是五星級(jí)酒店的的聚集地，大量的新增供應(yīng)在滿足日益增長(zhǎng)的商務(wù)、會(huì)展需求的同時(shí)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)水平將成為一個(gè)新的考驗(yàn)，頂級(jí)國(guó)際品牌酒店的引入有望打破房?jī)r(jià)堅(jiān)冰，實(shí)現(xiàn)整體提升； ? 未來(lái)諸多五星級(jí)酒店尤其是國(guó)際品牌的五 星級(jí)酒店供應(yīng)量的增加將對(duì)老酒店提出了較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等條件上進(jìn)行升級(jí) 。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng) 南京未來(lái) 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng) 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)從 2021年開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū) 購(gòu)物中心、精品商業(yè)街在 2021年開(kāi)始出現(xiàn) 由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低 未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形式為主 大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來(lái)供應(yīng)還是集聚在新街口 河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域 雖然未來(lái)將有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 ，市場(chǎng)仍有空間 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 33 頁(yè) （ 三 ） 五 星級(jí)酒店 市場(chǎng)分析 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展概述 ? 南京市的老五星級(jí)酒店主要為上世紀(jì)八十年代后期新建的部分酒店，上世紀(jì)九十年代與本世紀(jì)初大量五星級(jí)酒店的發(fā)展使五星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)步入了高峰期； ? 1983 年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開(kāi)業(yè)成為南京市第一家五星級(jí)酒店； ? 進(jìn)入 2021 年，南京酒 店業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進(jìn)入，五星級(jí)酒店越發(fā)受到青睞。 市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè) ? 20212021年甲級(jí) 寫(xiě)字樓的年吸納量在 2萬(wàn) 12萬(wàn)平方米之間變化，波動(dòng)很大； 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 27 頁(yè) ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率在 10%20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)； ? 按平均每年 6 萬(wàn)平方米的吸納量估計(jì)，至 2021 年底南京市甲級(jí)寫(xiě)字樓總吸納量約為 84 萬(wàn)平方米。 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng) 當(dāng)前供應(yīng)狀況 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 23 頁(yè) 截至 2021 年底，南京市共有約 54 萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)； 2021 年至2021 年的年均增長(zhǎng)率約為 8%左右； ? 20212021 年是南京甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應(yīng)體量相近； ? 經(jīng)歷了 2021 年較為集中的供應(yīng)高峰后， 2021 年的供應(yīng)量呈現(xiàn)了減緩的趨勢(shì)。 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 17 頁(yè) 南京市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好 ： ? 2021 年，南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約 5,792 億元，同口徑對(duì)比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑），比上年增長(zhǎng) %； ? 全市當(dāng)年工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、石化、鋼鐵、汽車(chē)）實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值達(dá)到約3,985 億元，同口徑對(duì)比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑）增長(zhǎng) %； ? 四大支柱產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值占到了全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值約 %的比重。 本項(xiàng)目選 址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)主流需求。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 12 頁(yè) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃從 2021 年 1 月開(kāi)始施工，由于本項(xiàng)目規(guī)模較 大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 7 年 ，即項(xiàng)目可望于 2021 年底全部竣工 。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 10 頁(yè) 一、項(xiàng)目總論 （一） 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目 名稱 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體（暫定名） 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)公司背景簡(jiǎn)介 中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱 “ 中航工業(yè) ” ）是由中央管理的國(guó)有特大型企業(yè)，是國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)，由原中國(guó)航空工業(yè)第一、第二集團(tuán)公司重組整合而成立。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀， soho 商務(wù)樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。城市綜合體的開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期長(zhǎng)，投入大得開(kāi)發(fā)過(guò)程，而 持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，在項(xiàng)目較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，銷(xiāo)售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分。 中高檔公寓市場(chǎng) 2021 年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場(chǎng)正式進(jìn)入啟動(dòng)階段，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好， 2021－ 2021 年新增供應(yīng)集中放量。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng) 南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2021 年開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主，購(gòu)物中心、精品商業(yè)街在 2021 年開(kāi)始出現(xiàn)。 南京 中航城商業(yè) 綜合體項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2021 年 10月 18日 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 2 頁(yè) 目 錄 目錄 ........................................................................................................................ 2 一、項(xiàng)目總論 （序） .......................................................................................... 10 （一） 項(xiàng) 目背景 ........................................................................................ 10 項(xiàng)目名稱 ...................................................................................... 10 開(kāi)發(fā)公司背景簡(jiǎn)介 ...................................................................... 10 研究工作依據(jù) .............................................................................. 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ...................................................................... 11 （二）可行性研究結(jié)論 .............................................................................. 11 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ...................................................................................... 11 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 .............................................................................. 12 投資估算和資金籌措 .................................................................. 12 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ..................................................................... 13 二、項(xiàng)目投資環(huán)境 和宏觀市場(chǎng)研究 .................................................................. 14 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................................................................. 14 GDP 及其增長(zhǎng) ............................................................................... 14 人均 GDP 及其增長(zhǎng) ...................................................................... 15 固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng) ................................................................ 16 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ........................................................................ 16 人口數(shù)量及其特征 ........................................................................ 17 人均可支配收入及其增長(zhǎng) ............................................................ 18 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng) .................................................... 19 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額及其增長(zhǎng) ................................................ 19 三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .............................................................................. 21 （一）甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ...................................................................... 21 甲級(jí)寫(xiě)字樓解析 ............................................................................ 21 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展概述 .................................................... 22 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 ............................................ 22 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓分布 .................................................................... 23 南京甲級(jí)寫(xiě) 字樓市場(chǎng)需求狀況及空置率 .................................... 23 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金及售價(jià) ................................................ 24 南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況 ..................