【正文】 .................................................................. 83 （五）內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險及防范措施 .................................................. 85 科學(xué)的決策管理程序 .................................................................... 85 嚴(yán)格的工作流程制度和審批程序制度 ........................................ 85 公正的招投標(biāo)管理制度 ................................................................ 85 施工管理制度 ................................................................................ 85 嚴(yán)密的財(cái)務(wù)管理制度 .................................................................... 86 營銷及招商管理制度 .................................................................... 86 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 6 頁 序 （ 一 ）市場 分析 南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客。 甲級寫字樓市場分析 南京甲級寫字樓市場從 2021 年開始進(jìn)入快速發(fā)展時期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺， 整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場 南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2021 年開始進(jìn)入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業(yè)街在 2021 年開始出現(xiàn)。 南京當(dāng)前五星級酒店市場 南京市五星級酒店市場在 2021 年 進(jìn)入了高速發(fā)展的時期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)， 平均入住率較為平穩(wěn) ，近三年來始終保持在 70%以上，但各個酒店之間的惡性價格競爭導(dǎo)致 平均房價一直處于較低的水平 。 中高檔公寓市場 2021 年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場正式進(jìn)入啟動階段，伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好， 2021－ 2021 年新增供應(yīng)集中放量。未來供應(yīng)較少， 2021 年共有兩個項(xiàng)目合計(jì) 353 間客房的供應(yīng)，對外經(jīng)濟(jì)的良好的發(fā)展態(tài)勢使得服務(wù)式公寓 未來發(fā)展前景向好。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大得開發(fā)過程，而 持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個長期的過程，在項(xiàng)目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分。 其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推動項(xiàng)目資產(chǎn)升值。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀， soho 商務(wù)樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 10 頁 一、項(xiàng)目總論 （一） 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目 名稱 南京中山東路 518 號城市綜合體（暫定名） 項(xiàng)目 開發(fā)公司背景簡介 中國航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡稱 “ 中航工業(yè) ” ）是由中央管理的國有特大型企業(yè)，是國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)，由原中國航空工業(yè)第一、第二集團(tuán)公司重組整合而成立。中航城在南京，將依靠母公司 中國航空工業(yè)集團(tuán)龐大的實(shí)力，與國際資本融合，整合國際頂級團(tuán)隊(duì)資源，以高度的戰(zhàn)略眼光和遠(yuǎn)見，為 南京市的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來一個嶄新的局面。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 12 頁 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃從 2021 年 1 月開始施工，由于本項(xiàng)目規(guī)模較 大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 7 年 ，即項(xiàng)目可望于 2021 年底全部竣工 。 項(xiàng)目資金籌措表 序號 資金來源 金額 用途 1 公司自籌 支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費(fèi)用；前期工程費(fèi)的支付，墊支的流動資金等。 本項(xiàng)目選 址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價適中，符合市場主流需求。 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) GDP 及其增長 南京地區(qū) GDP 增長趨勢較為穩(wěn)定 ： ? 2021 年南京地區(qū)生產(chǎn)總值增長勢頭加速，約 1,576 億元生產(chǎn)總值較之 2021年，增長了約 %。 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 17 頁 南京市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢良好 ： ? 2021 年，南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約 5,792 億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑），比上年增長 %； ? 全市當(dāng)年工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、石化、鋼鐵、汽車）實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值達(dá)到約3,985 億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑）增長 %； ? 四大支柱產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值占到了全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值約 %的比重。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 19 頁 社會消費(fèi)品零售總額及其增長 南京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升， 2021 年至 2021 年間的年均復(fù)合增長率約為 %，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場購買力： ? 2021 年，城市消費(fèi)品零售總額約 864 億元，較之上年增長約 %，主要是由于南京市 消費(fèi)品市場投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長足的發(fā)展； ? 伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費(fèi)品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭， 2021 年 全市城市消費(fèi)品零售總額約為 億元 ， 較之上年增長約 %。 南京甲級寫字樓市場 當(dāng)前供應(yīng)狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 23 頁 截至 2021 年底，南京市共有約 54 萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)； 2021 年至2021 年的年均增長率約為 8%左右； ? 20212021 年是南京甲級寫字樓供應(yīng)最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應(yīng)體量相近； ? 經(jīng)歷了 2021 年較為集中的供應(yīng)高峰后， 2021 年的供應(yīng)量呈現(xiàn)了減緩的趨勢。至 2021 年起至 2021 年，租金大幅提升，年均租金增長率達(dá)到了 16%和 12%； ? 2021 年至 2021 年， 南京甲級寫字樓租金的年均復(fù)合增長率約為 11%； ? 南京地區(qū)甲級寫字樓的租金約為為 35 元 /平方米 /天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）和置地廣場的租金可以達(dá)到 元 /平方米 /天。 市場需求量預(yù)測 ? 20212021年甲級 寫字樓的年吸納量在 2萬 12萬平方米之間變化，波動很大； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 27 頁 ? 甲級寫字樓的空置率在 10%20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)； ? 按平均每年 6 萬平方米的吸納量估計(jì)，至 2021 年底南京市甲級寫字樓總吸納量約為 84 萬平方米。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 29 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 ? 截至 2021 年底，南京市共有 萬平米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施供應(yīng)；歷年增長率％，人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為 平米（以中心城區(qū)人口為基準(zhǔn)） ； ? 約有 43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在 2021 年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到 1957 年； ? 1999 年及 2021 年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在新街口區(qū)域； ? 在最近的 幾 年間，開業(yè)量最大的是 2021 年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購物中心與精品商業(yè)街 。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場小結(jié) 南京當(dāng)前 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 南京未來 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場從 2021年開始進(jìn)入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū) 購物中心、精品商業(yè)街在 2021年開始出現(xiàn) 由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低 未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購物中心形式為主 大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供應(yīng)還是集聚在新街口 河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域 雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 ，市場仍有空間 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 33 頁 （ 三 ） 五 星級酒店 市場分析 南京五星級酒店市場發(fā)展概述 ? 南京市的老五星級酒店主要為上世紀(jì)八十年代后期新建的部分酒店，上世紀(jì)九十年代與本世紀(jì)初大量五星級酒店的發(fā)展使五星級酒店市場供應(yīng)步入了高峰期； ? 1983 年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級酒店； ? 進(jìn)入 2021 年，南京酒 店業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進(jìn)入，五星級酒店越發(fā)受到青睞。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 35 頁 南京五星級酒店需求狀況及入住率 ? 南京市的五星級酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率， 2021 年 2021 年。 南京五星級酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 37 頁 ? 20212021 年間南京市將有 16 家五星級酒店（包含丁山花園大酒店二期和 湖濱金陵飯店二期）上市，總計(jì)客房數(shù)約 4,339 間，其中國際管理酒店未來供應(yīng)約 1,600 間； ? 2021 年和 2021 年將成為供應(yīng)量最為集中的 兩 年，兩年的供應(yīng)量約占到了未來供應(yīng)總量的 91%(3,437間客房 ),2021年五星級酒店的供應(yīng)數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約 250 間客房的供應(yīng)； ? 市中心區(qū)域仍然是五星級酒店的的聚集地，大量的新增供應(yīng)在滿足日益增長的商務(wù)、會展需求的同時，對競爭日趨激烈的五星級酒店的房價水平將成為一個新的考驗(yàn)，頂級國際品牌酒店的引入有望打破房價堅(jiān)冰，實(shí)現(xiàn)整體提升； ? 未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五 星級酒店供應(yīng)量的增加將對老酒店提出了較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等條件上進(jìn)行升級 。 南京中高檔公寓市場 分布 ? 2021－ 07年中高檔 公寓供應(yīng)集中在中心五城區(qū) ； ? 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計(jì)新增 227 萬平方米 主導(dǎo)因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢 ； ? 建鄴區(qū)中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)為 198 萬平方米 市場發(fā)展主要得益于政府的河西新 CBD 規(guī)劃 ； ? 白下區(qū)累計(jì)新增中高檔公寓 138 萬平方米 主要集中在新街口周邊區(qū)域，項(xiàng)目地段較好 。 南京 中高檔公寓 市場小結(jié) 南京當(dāng)前 中高檔公寓 市場 南京未來 中高檔公寓 市場 2021年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場正式進(jìn)入 啟動階段 伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好， 2021－ 2021年新增供應(yīng)集中放量 中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū) 隨著河西 CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應(yīng)區(qū) 域之一 未來供應(yīng)量將大幅增加 中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域 受土地供應(yīng)限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 42 頁 （五） 國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場分析 國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義 根據(jù)南京的市場實(shí)際狀況，本節(jié)研究的“國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓”是指 ： ? 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：擁有很高的設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項(xiàng)目成為地標(biāo)性建筑； ? 配套設(shè)施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設(shè)施，相當(dāng)于 45 星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，均提供健身房、室內(nèi)游泳池 、網(wǎng)球場或相關(guān)的豪華會所服務(wù)； ? 物業(yè)管理：國際知名酒店管理集團(tuán)管理或相應(yīng)級別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務(wù)； ? 家居裝修：豪華室內(nèi)裝修，采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報告 總 83 頁第 44 頁 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓 需求 狀況 及出租率 ? 南京市的服務(wù)式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢， 2021 年全市年平均出租率為 92%， 2021 年的平均出租率較之 2021 年降低了 8%，當(dāng)年平均出租率維持在 84%，主要是由于占當(dāng)時全市供應(yīng)總量的 56%的丁山