【正文】 的邊緣，從股票、期貨、石油、房產、黃金到金融，投資者普遍充滿了悲觀的情緒，受出口退稅、人民幣升值、國家宏觀調控、石油漲價，人力成本上升等綜合影響，中國的制造業(yè)與包括中國在內的全球住宅地產都不同程度感受到寒風刺骨，整個住宅地產一片低迷，受中國制造業(yè)與全球經濟低迷的整體影響，國內工業(yè)地產也進入了前所未有的困境，而商業(yè)地產卻在寒風凜冽中破冰而出，煥發(fā)出一片生機，商業(yè)地產巨頭萬達不僅沒有放慢腳步，反而加快了事業(yè)推進的步伐，繼成功占有一線城市市場外，目前正在向諸如蘇州、唐山、無錫等二線城市快速推進。從7月份開始，增長態(tài)勢由前期強勢明顯趨緩到11月份又開始走強。商品房銷售放緩。其中，%。偏暖的政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；四、09年是ZZ基礎建設年，全社會固定資產投資敲定了30%的增長目標，這意味著占投資拉動超過二成的房地產行業(yè)將保持一個合理的增長速度，在新一輪的房地產投資結構中，ZZ市也將增加保障性住房供給，； 潛力需求仍然存在。據此，結合經濟發(fā)展規(guī)律與中國特有的國情可以預料：未來20年中國房地產必將進入成熟經營、行業(yè)整體再繁榮期，這些，不僅為項目的開發(fā)提供了積極的佐證，同時也為本項目最終實施提供良好的外部大環(huán)境。ZZ是我國工業(yè)重點建設城市，是長株潭一體化的物流中心，工業(yè)中心，交通位置極其重要，同時是我國南方最大的交通樞紐，有聯系華東、華南、西南的經濟紐帶城市之譽。全市經濟總量三年連續(xù)跨越600億、700億元和900億元三個臺階。ZZ人口分析年份總人口（萬）常住人口（萬）市區(qū)人口（萬）2008年3712007年380 人口調查數據顯示：2002007年ZZ人口保持在380萬，人口基數基本穩(wěn)定，2008年增加了19萬，接近原基數的四分之一，這說明：一、城市化的推進，促生了城市人口的快速增長，二、長株潭一體化背景下ZZ的綜合競爭力達到明顯提升，三、2008年世界經濟危機爆發(fā)，中國大多城市受到不同程度的波及，但株州作為老工業(yè)城市，綜合抗風險的能力在經濟浪潮中得到印證，城市特性優(yōu)勢得到展現。（5）、長株潭一體化將有力推動ZZ城市的發(fā)展，天元區(qū)將成為未來ZZ的中央商務核心區(qū)域，該區(qū)域將成為ZZ第三產業(yè)提升的有力區(qū)域。（2）獨特的文化價值支撐中國的商業(yè)地產開發(fā)有一個共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對預定的規(guī)劃做出不應有的裁減），經營時缺乏耐心（過于注重短期收益，或者受到資金壓力時盲目調整運作手段，致使利益受損）,建設品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經營者與產權人之間），對社會與消費者的承諾缺乏恒心。文化的生命力是最為長久的，何況是中華民族的始祖文化。具體到本項目，它的附加價值主要體現為：①、 項目直接體現的自身商業(yè)價值；②、 項目由文化衍生的其它商業(yè)價值；③、 項目自身的文化價值；④、項目的品牌價值；⑤、項目功能互動而延伸的增加價值；⑥、項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值⑦、項目經營與運作過程中所帶來的市場價值；⑧、項目綜合的社會人文價值基于此，保證了項目對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項目的快速成長與成熟注入了強大內力。由此，我們得到：作為一個有中長遠追求的商業(yè)與復合地產締造者，作為一個對自己負責、對社會負責、對項目自身負責的開發(fā)者與運營者都應首先注重品牌建設與推廣的重要性，只有這樣，項目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。通過項目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強實力、積累經驗，同時也為旗濱在行業(yè)的推進與產業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價值。同時，中心商圈已經形成一個成熟的市場群，其定位主要為購物休閑、文化娛樂、商務及專業(yè)批發(fā)。ZZ現有同業(yè)態(tài)商業(yè)廣場：響石廣場，紅旗廣場，長江廣場，XX廣場，中心廣場及蘆淞市場群。業(yè)態(tài)優(yōu)勢XX廣場項目作為ZZ未來商業(yè)經濟亮點的超大型城市綜合體項目，不僅能夠滿足目標人群與潛在消費人群的生活與消費需要，而且由于項目本身具有的文化、休閑、旅游、體驗等其它獨特資源，使項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃、品位打造與特色提煉上有更豐富的關聯與互動，各業(yè)態(tài)之間又相互支撐與補充，形成良好的產業(yè)鏈綜合效應，不僅為項目帶來廣闊的生存空間，也為項目帶來良好的投資回報。品牌優(yōu)勢商業(yè)地產項目大多市場培育周期較長，品牌建設過程較慢，品牌競爭期較短，有的直至退出市場競爭也沒有一個像樣的品牌識別?！驹诰奕思珙^，又何必平地而起？因此，品牌打造的成功是這個項目最終開發(fā)成功的關鍵，也是項目進入成熟期后中長期生存與發(fā)展的有力保障。市場優(yōu)勢本項目的市場優(yōu)勢主要體現在六個方面：①、項目區(qū)位優(yōu)勢帶來的市場熱啟動優(yōu)勢；②、項目由于文化背景所產生的潛在市場優(yōu)勢；③、項目由于開發(fā)、定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能配置、專業(yè)運營等自身實力決定而帶來的生存優(yōu)勢；④、項目由于綜合條件而決定的市場競爭優(yōu)勢；⑤、項目由于綜合效應而產生的品牌輻射優(yōu)勢；⑥、項目由于開發(fā)深度而帶來的生命力優(yōu)勢。（3）對ZZ城市的經濟能力認可，有部分品牌已經在ZZ開店。針對項目中高檔定位特性，訪問地點主要選擇在ZZ市人流較集中的中高檔商業(yè)中心、休閑廣場以及部分企事業(yè)單位。整個區(qū)域由美國摩爾摩達設計師事務所和寧波建筑設計院聯合設計。廣場更以體現濃郁的商業(yè)文化為特色，通過露天舞臺安排演出，展賣宣傳等商業(yè)文化活動，為寧波市民提供了一個開放的、參與性較強的城市客廳。區(qū)位分析地理位置寧波天一廣場坐落在寧波最繁華的商業(yè)中心，東起日新街，西至開明街，北沿中山路，南臨藥行街。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)涵括：百貨、超市、娛樂、服務、餐飲、服裝、電子、數碼、酒店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與特色業(yè)態(tài)。被譽為寧波的商業(yè)航母，是寧波城一張亮麗的名片。案例二?。簩幉ㄈf達廣場項目概況：寧波萬達廣場位于鄞州新城區(qū)，東林天童北路、南抵貿城中路、西至寧南北路、北靠四明中路，總投資超過三十億元，總占地面積21萬平方米，總建筑面積52萬平方米，其中商業(yè)部分27萬平方米，由7棟單體建筑及連接主體部分的2層商業(yè)步行街構成，是寧波市“中提升”戰(zhàn)略的重要功能性項目之一，也是寧波市目前投資最大、占地面積最廣、停車位最多的商業(yè)廣場。寧波萬達的成功有其萬達必然成功的決定元素（這一點不可能在短期內復制），也有其它商業(yè)圈可以借鑒的成功之處：①、選址正確：項目選址鄞州新城區(qū)，市場調研充分，生存與發(fā)展空間界定合理，對城市未來發(fā)展的趨勢做到了充分把握，為項目生存發(fā)展找到理想的市場支持，占領了市場制高點，對市場前瞻性準確預測為本項目帶來寶貴的借鑒；②、業(yè)態(tài)規(guī)劃合理、功能配置完善：本案特色板塊與品位優(yōu)勢突出，輔助業(yè)態(tài)與主力業(yè)態(tài)形成互補，功能配置不僅考慮到項目自身的需要，同時充分結合了新城區(qū)的商業(yè)需要，能夠對直接市場與潛在市場形成強力輻射，保證了項目自身生存與發(fā)展需要；③、交通便利：解決銷售首先解決人氣，解決人氣首先要解決交通，寧波萬達廣場項目準確的把握了這一市場推廣手段，項目雖然地處鄞州新城區(qū)，但交通卻十分便利；。 二、項目開發(fā)篇 項目規(guī)劃定位：打造新株州—株州城市客廳、城市名片。以此豐富城市消費場所、提升城市消費檔次，促成外流消費群的回歸，同時為國內外大型企業(yè)進駐株州提供良好的辦公場所。 株州是工業(yè)重鎮(zhèn)，長期以工業(yè)為主題的城市經濟發(fā)展已經給城市的居住環(huán)境帶來了諸多不利的影響；本項目大面積的綠色公園開發(fā)，為城市帶來一塊“鬧市中的凈土”，提升城市生態(tài)居住環(huán)境。 （2）分類用地面積： 建筑用地面積：，約523畝。 其中：（89畝）（682畝）。 開發(fā)周期及開發(fā)計劃：開發(fā)總周期：2009年8月—2014年12月，約5年零4個月。四期開發(fā)：酒吧街、公園內公建、公園三期；總投資約910億。（2）工程建設成本因相關設計諸元無法明確，暫無法作出準確預算與分析。④、項目后經營期（成熟與穩(wěn)定期）指項目市場投入實際運營4—5年后，這時商場的一切工作已步入正常軌道，已形成了真正屬于自己的市場，形成了一定的品牌力，在消費者心中，已形成應有的品牌認知度、忠誠度與信美譽度，商業(yè)市場從產品、服務、管理到綜合競爭力都已形成，商業(yè)市場進入真正的后經營期，這段時間除在管理、服務上下功夫之外，應注意物業(yè)的管理與開發(fā)商板塊升級與增值服務，讓項目在較長時期內保持應有的競爭力與領導力。對于子女成長來講，父母就是父母，教師就是教師，專業(yè)的人才能做專業(yè)的事，才有考核的標準；因此，管理的前提是產權的脫離。③、項目的運作手法 本項目實行市場化運作，專業(yè)化操作的運作手段，時刻以建設品牌化、智能型市場為核心，通過策劃、管理、經營、營銷各單元組合，實現項目的成功運作，在運作目標的分解上，應始終貫穿統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經營的“八統(tǒng)一”理念，分工不分家，始終把建設演澤高尚生活元素的智能型、人文型、品牌化合超級商業(yè)中心為目標，通過資源配置與智慧組合實現項目的成功運作。②、項目操作期人力成本:在這193人（項目真正進入運營期的完善配置）中，每年的工資+保險+福利+。項目收益測算 目前ZZ一線商業(yè)中心商鋪的銷售價格：——，成熟市場商鋪銷售價格為4—6萬元/平米。，租金的收入可以有效的沖抵運營的支出，并能保持豐厚的盈余。（3）項目的附加值收入預計項目運營期間通過交流展示、展覽、策劃大型活動、品牌打造、旅游促動，臨時場地出租、愛國主義教育等社會活動刺激的綜合收入為500萬元。項目運營內（5年）共需投入運營成本8752萬元。項目不銷售產權，項目的經濟收益全部以租金的方式回收，能夠追求最長遠的回報，同時能夠建設品牌度高的知名商業(yè)中心，但短期內（13年，這段時間基本按照工程進度與項目推進基本沒有租金回收）開發(fā)商要承受一定的經濟壓力。第六年，（保守估計，以100%出租率計算，不考慮每年租金的增值空間），這樣，這是進入中期運營的盈利標準，保守預算，在項目開工后第11年的下半年，項目將通過租金收回所有投資（以投資額20億元計算），依據現有市場基礎與經濟現狀，按照商業(yè)地產產權期40年計算，后27年，據此，項目通過自身經營。③、備用模式——前期自營、成熟期全部出售產權的經營模式。（2）項目操作模式選擇帶來的資金與發(fā)展空間風險商業(yè)地產項目的經營模式目前國內通用的有以下三種：①、自持產權、招租經營模式，這種模式的優(yōu)點是：方便經營與管理，能夠打造商業(yè)地產的優(yōu)秀品牌，能夠保證項目的中長期健康發(fā)展，獲得長遠的商業(yè)回報。③、租售結合、捆綁運營，這種模式的特點是：開發(fā)商將一部分產權出讓，然后從業(yè)主那里返租（賦予業(yè)主一定的利率回報），交由商業(yè)管理公司統(tǒng)一運營，這種模式的優(yōu)缺點同樣明顯，優(yōu)點是：可以加快資金回籠，規(guī)避市場風險；缺點是:開發(fā)商與業(yè)主簽訂的返租協(xié)議有一定的期限（大多是五年），協(xié)議結束后，市場情況發(fā)生了改變，業(yè)主不一定再把物業(yè)出租給開發(fā)商或商業(yè)管理公司，他們或許自主經營，這樣，市場就失去了統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，失去了應有的品位與特色，從而也失去了應有的競爭力，市場生存的空間受到削弱，最終迫使項目退出市場競爭。（3） 評估結論 從當前市場分析與投資分析看，本項目短期內不可能出現危及項目生存與發(fā)展的直接與潛在風險，項目采取初期經營市場、中期出讓產權的運作模式，一方面可實現自己的快速回籠，為產業(yè)升級、項目深度開發(fā)做好基礎；另一方面，保持了市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展，打造了一個具有輻射力的商業(yè)地產品