【正文】 綜合 體開發(fā)形成了新的認識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮南京市的經(jīng)濟建設，為南京市民提供嶄新的商業(yè)、商務和生活 的城市 空間。集團公司設有防務、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等 10 大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司 ， 中國航空工業(yè)集團公司秉承 “ 航空報國、強軍富民 ” 宗旨，弘揚 “ 敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越 ” 理念，牢牢把握財富革命 的契機，大力實施 “ 市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ” ，謀求更高更快更強的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團邁進。 （四）投資估算與資金籌措 本項目開發(fā)建設的投資總額（含資本化利息）為 985, 萬元，建筑面積為 84 萬平方米， 公司總投資約 億元，其中自有資金按國家規(guī)定 35%計算約 億元，剩余 65%約 64 億元， 可利用銀行貸款和預售收入結(jié)合覆蓋 （五） 項目的財務評價 財務分析結(jié)果表明，項目內(nèi)部收益率達 %（稅前），稅前財務凈現(xiàn)值為266， 萬元， NPV﹥ 0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資； 說明 已滿足最低的報酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財富；投資回收期為 年，說明在開發(fā)產(chǎn)品計算期內(nèi)能回收投資，本項目可行。 （三） 項目開發(fā)建設進度安排 項目計劃從 2021 年 1 月開始施工，預計建設工期為 7 年，即項目可望于 2021年底全部竣工。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合 體其他構(gòu)成元素配置不同。 考慮本項目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時在項目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流 ，發(fā)展 42%得銷售型物業(yè)。 （ 二 ）項目定位 項目整體定位 打造南京地標級的城市綜合體 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 8 頁 項目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導地位。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。 未來供應以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關區(qū)和浦口區(qū)也 將有部分供應 。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體 空置率很低。 南京市甲級寫字樓 現(xiàn)存量 54 萬 平方米 ，未來 3 年 新增 供應量高達 86 萬 平方米 ，每年吸納量才 510 萬 平方米 ，供求失衡，空置率已達預警狀態(tài) ， 根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預 測， 從 2021 開始至 2021 年底，南京市甲級寫字樓市場預計約有 200 萬平方米的市場存量，但累計的有效吸納量預計只有約 84 萬平方米，差距非常巨大。 南京 中航城商業(yè) 綜合體項目 可行性研究報告 2021 年 10月 18日 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 2 頁 目 錄 目錄 ........................................................................................................................ 2 一、項目總論 （序） .......................................................................................... 10 （一） 項 目背景 ........................................................................................ 10 項目名稱 ...................................................................................... 10 開發(fā)公司背景簡介 ...................................................................... 10 研究工作依據(jù) .............................................................................. 11 項目規(guī)劃設計要點 ...................................................................... 11 （二）可行性研究結(jié)論 .............................................................................. 11 市場預測 ...................................................................................... 11 項目建設進度 .............................................................................. 12 投資估算和資金籌措 .................................................................. 12 項目綜合評價結(jié)論 ..................................................................... 13 二、項目投資環(huán)境 和宏觀市場研究 .................................................................. 14 宏觀經(jīng)濟指標 .............................................................................................. 14 GDP 及其增長 ............................................................................... 14 人均 GDP 及其增長 ...................................................................... 15 固定資產(chǎn)投資及其增長 ................................................................ 16 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 ........................................................................ 16 人口數(shù)量及其特征 ........................................................................ 17 人均可支配收入及其增長 ............................................................ 18 社會消費品零售總額及其增長 .................................................... 19 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 ................................................ 19 三、南京市房地產(chǎn)市場分析 .............................................................................. 21 （一）甲級寫字樓市場分析 ...................................................................... 21 甲級寫字樓解析 ............................................................................ 21 南京甲級寫字樓市場發(fā)展概述 .................................................... 22 南京甲級寫字樓市場當前供應狀況 ............................................ 22 南京甲級寫字樓分布 .................................................................... 23 南京甲級寫 字樓市場需求狀況及空置率 .................................... 23 南京甲級寫字樓市場租金及售價 ................................................ 24 南京甲級寫字樓市場未來供應狀況 ............................................ 25 本項目全面 竣工時（ 2021 年）面臨的市場狀況預測 ............... 26 南京甲級寫字樓市場小結(jié) ............................................................ 27 （二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析 .......................................................................... 28 優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 ................................................................................ 28 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 ................................................................ 28 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當前供應狀況 ................................................ 29 南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 ................................................................ 29 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場需求及空置率 ................................................ 30 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 3 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場租金 ................................................................ 30 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應狀況及發(fā)展趨勢 ............................ 31 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場小結(jié) ................................................................ 32 （三）五星級酒店市場分析 ...................................................................... 33 南京五星級酒店市場發(fā)展概述 .................................................... 33 南京五星級酒店市場當前供應狀況 ............................................ 33 南京五星級酒店分布 .................................................................... 34 南京五星級酒店需求狀況及入住率 ............................................ 35 南京五星級酒店平均房價趨勢 .................................................... 35 南京五星級酒店未來供應狀況及發(fā)展趨勢 ................................ 36 南京五星級酒店市場小結(jié) ............................................................ 37 （四）中高檔公寓市場分析 ...................................................................... 38 中高檔公寓定義 ............................................................................ 38 南京中高檔公寓市場發(fā)展概述 .................................................... 38 南京中高檔公寓市場當前供應狀況 ............................................ 38 南京中高檔公寓市場分布 ...................