【正文】 綜合 體開發(fā)形成了新的認(rèn)識(shí)，提出了對(duì)于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時(shí)也是城市未來發(fā)展的新趨勢(shì)，為了發(fā)展和繁榮南京市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為南京市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活 的城市 空間。集團(tuán)公司設(shè)有防務(wù)、運(yùn)輸機(jī)、發(fā)動(dòng)機(jī)、直升機(jī)、機(jī)載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機(jī)、航空研究、飛行試驗(yàn)、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等 10 大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司 ， 中國航空工業(yè)集團(tuán)公司秉承 “ 航空?qǐng)?bào)國、強(qiáng)軍富民 ” 宗旨，弘揚(yáng) “ 敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越 ” 理念，牢牢把握財(cái)富革命 的契機(jī)，大力實(shí)施 “ 市場(chǎng)化改革、專業(yè)化整合、資本化運(yùn)作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ” ，謀求更高更快更強(qiáng)的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級(jí)大集團(tuán)邁進(jìn)。 （四）投資估算與資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為 985, 萬元，建筑面積為 84 萬平方米， 公司總投資約 億元，其中自有資金按國家規(guī)定 35%計(jì)算約 億元，剩余 65%約 64 億元， 可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋 （五） 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá) %（稅前），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266， 萬元， NPV﹥ 0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資； 說明 已滿足最低的報(bào)酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財(cái)富；投資回收期為 年，說明在開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算期內(nèi)能回收投資，本項(xiàng)目可行。 （三） 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目計(jì)劃從 2021 年 1 月開始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 7 年，即項(xiàng)目可望于 2021年底全部竣工。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合 體其他構(gòu)成元素配置不同。 考慮本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在項(xiàng)目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流 ，發(fā)展 42%得銷售型物業(yè)。 （ 二 ）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位 打造南京地標(biāo)級(jí)的城市綜合體 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 8 頁 項(xiàng)目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢(shì)，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。 未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也 將有部分供應(yīng) 。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體 空置率很低。 南京市甲級(jí)寫字樓 現(xiàn)存量 54 萬 平方米 ，未來 3 年 新增 供應(yīng)量高達(dá) 86 萬 平方米 ，每年吸納量才 510 萬 平方米 ，供求失衡，空置率已達(dá)預(yù)警狀態(tài) ， 根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù) 測(cè)， 從 2021 開始至 2021 年底，南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)約有 200 萬平方米的市場(chǎng)存量，但累計(jì)的有效吸納量預(yù)計(jì)只有約 84 萬平方米，差距非常巨大。 南京 中航城商業(yè) 綜合體項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2021 年 10月 18日 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 2 頁 目 錄 目錄 ........................................................................................................................ 2 一、項(xiàng)目總論 （序） .......................................................................................... 10 （一） 項(xiàng) 目背景 ........................................................................................ 10 項(xiàng)目名稱 ...................................................................................... 10 開發(fā)公司背景簡(jiǎn)介 ...................................................................... 10 研究工作依據(jù) .............................................................................. 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ...................................................................... 11 （二）可行性研究結(jié)論 .............................................................................. 11 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ...................................................................................... 11 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 .............................................................................. 12 投資估算和資金籌措 .................................................................. 12 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ..................................................................... 13 二、項(xiàng)目投資環(huán)境 和宏觀市場(chǎng)研究 .................................................................. 14 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................................................................. 14 GDP 及其增長(zhǎng) ............................................................................... 14 人均 GDP 及其增長(zhǎng) ...................................................................... 15 固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng) ................................................................ 16 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ........................................................................ 16 人口數(shù)量及其特征 ........................................................................ 17 人均可支配收入及其增長(zhǎng) ............................................................ 18 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng) .................................................... 19 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長(zhǎng) ................................................ 19 三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .............................................................................. 21 （一）甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析 ...................................................................... 21 甲級(jí)寫字樓解析 ............................................................................ 21 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概述 .................................................... 22 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 ............................................ 22 南京甲級(jí)寫字樓分布 .................................................................... 23 南京甲級(jí)寫 字樓市場(chǎng)需求狀況及空置率 .................................... 23 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金及售價(jià) ................................................ 24 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況 ............................................ 25 本項(xiàng)目全面 竣工時(shí)（ 2021 年）面臨的市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) ............... 26 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)小結(jié) ............................................................ 27 （二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)分析 .......................................................................... 28 優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 ................................................................................ 28 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 ................................................................ 28 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 ................................................ 29 南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 ................................................................ 29 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率 ................................................ 30 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 3 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金 ................................................................ 30 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) ............................ 31 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) ................................................................ 32 （三）五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 ...................................................................... 33 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展概述 .................................................... 33 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 ............................................ 33 南京五星級(jí)酒店分布 .................................................................... 34 南京五星級(jí)酒店需求狀況及入住率 ............................................ 35 南京五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)趨勢(shì) .................................................... 35 南京五星級(jí)酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) ................................ 36 南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)小結(jié) ............................................................ 37 （四）中高檔公寓市場(chǎng)分析 ...................................................................... 38 中高檔公寓定義 ............................................................................ 38 南京中高檔公寓市場(chǎng)發(fā)展概述 .................................................... 38 南京中高檔公寓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 ............................................ 38 南京中高檔公寓市場(chǎng)分布 ...................