【正文】 展； ? 伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭， 2021 年 全市城市消費品零售總額約為 億元 ， 較之上年增長約 %。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 21 頁 三 、南京市房地產(chǎn)市場分析 （一）甲級寫字樓市場分析 甲級寫字樓解析 關(guān)于甲級寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級寫字樓”是指 ： ? 位于南京河?xùn)|中心城區(qū)，硬件設(shè)施達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè) ； ? 甲級寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層； ? 根據(jù)甲級寫字樓的的集聚程度，我們將南京市甲級寫字樓市場主要劃分鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，而作為新興發(fā)展區(qū)域的建鄴區(qū)將會在未來供應(yīng)的市場部分涉及 。 南京甲級寫字樓市場 當(dāng)前供應(yīng)狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 23 頁 截至 2021 年底，南京市共有約 54 萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)； 2021 年至2021 年的年均增長率約為 8%左右； ? 20212021 年是南京甲級寫字樓供應(yīng)最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應(yīng)體量相近； ? 經(jīng)歷了 2021 年較為集中的供應(yīng)高峰后， 2021 年的供應(yīng)量呈現(xiàn)了減緩的趨勢。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 24 頁 ? 南京市甲級寫字樓市場的空置率近幾年來起伏較大，從 2021 年的 %至2021 年的 %，下降了 %左右，主要是由于市場租賃需求強勁所致； ? 至 2021 年起，新增供應(yīng)量的增大使得 2021 年當(dāng)年的空置率為 %，而 2021年的空置率為 %,較之上年的稍有 改善，當(dāng)年的市場新增供應(yīng)較少也是主要原因之一； ? 盡管像世茂中心、置地廣場等位處核心地段的寫字樓項目基本能保持 85%90%的出租率 ,但由于樓宇品質(zhì)明顯低于上海和北京的同類型物業(yè)，部分跨國公司進(jìn)駐南京無法找到合適的辦公樓，導(dǎo)致甲級寫字樓市場無法得到進(jìn)一步升級。至 2021 年起至 2021 年，租金大幅提升，年均租金增長率達(dá)到了 16%和 12%； ? 2021 年至 2021 年， 南京甲級寫字樓租金的年均復(fù)合增長率約為 11%； ? 南京地區(qū)甲級寫字樓的租金約為為 35 元 /平方米 /天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）和置地廣場的租金可以達(dá)到 元 /平方米 /天。 南京甲級寫字樓市場 未來供應(yīng)狀況 ? 20212021 年 將是南京市甲級寫字摟集中上市供應(yīng)的時段，總供應(yīng)體量約在86 萬平方米左右； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 26 頁 ? 2021 年的供應(yīng)量約為 42 萬平方米，伴隨著河西新城 CBD 區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，建鄴區(qū)的甲級寫字樓的供應(yīng)體量加大， 2021 年該區(qū)域的供應(yīng)量約為 萬平方米， 占到當(dāng)年總供應(yīng)量的 44%； ? 一批高質(zhì)量寫字樓將會陸續(xù)上市，如紫峰大廈、南京國際廣場、金陵飯店二期等， 這些優(yōu)質(zhì)項目必 將提升甲級寫字樓市場的整體品質(zhì)和租售價格水平。 市場需求量預(yù)測 ? 20212021年甲級 寫字樓的年吸納量在 2萬 12萬平方米之間變化，波動很大； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 27 頁 ? 甲級寫字樓的空置率在 10%20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)； ? 按平均每年 6 萬平方米的吸納量估計，至 2021 年底南京市甲級寫字樓總吸納量約為 84 萬平方米。 南京甲級寫字樓市場小結(jié) 南京當(dāng)前甲級寫字樓市場 南京未來甲級寫字樓市場 南京甲級寫字樓市場從 2021年開始進(jìn)入快速發(fā)展時期 南京甲級寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū) 整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺 紫峰、南京國際廣場等高品質(zhì)、地標(biāo)性的項目將有助于整體市場品質(zhì)提升 未來寫字樓市場供應(yīng)激增 市場吸收 能力有限，存在供過于求、嚴(yán)重積壓的風(fēng)險 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 28 頁 （ 二 ） 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場分析 優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 本 節(jié)研究的 “優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施 ”是指 ： ? 位于南京中心城區(qū)，有國際一線品牌及國際二線品牌，國內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積 5,000 平米以上）的商業(yè)設(shè)施 ； ? 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購物中心以及精品商業(yè)街 ； ? 根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要劃分為新街口、湖南路、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個區(qū)域 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 29 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 ? 截至 2021 年底，南京市共有 萬平米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施供應(yīng)；歷年增長率％，人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為 平米（以中心城區(qū)人口為基準(zhǔn)） ； ? 約有 43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在 2021 年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到 1957 年； ? 1999 年及 2021 年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在新街口區(qū)域； ? 在最近的 幾 年間，開業(yè)量最大的是 2021 年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購物中心與精品商業(yè)街 。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場租金 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 31 頁 ? 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的首層平均租金當(dāng)前為人民幣 元 /平米 /天，年均增長率 ％； ? 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營 業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金； ? 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導(dǎo)地位： ? 精品商業(yè)街采用固定租金的形式： 1912 當(dāng)前租金的范圍從 5 元 /平米 /天～ 8元 /平米 /天。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場小結(jié) 南京當(dāng)前 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 南京未來 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場從 2021年開始進(jìn)入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū) 購物中心、精品商業(yè)街在 2021年開始出現(xiàn) 由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低 未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目以購物中心形式為主 大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供應(yīng)還是集聚在新街口 河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域 雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 ，市場仍有空間 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 33 頁 （ 三 ） 五 星級酒店 市場分析 南京五星級酒店市場發(fā)展概述 ? 南京市的老五星級酒店主要為上世紀(jì)八十年代后期新建的部分酒店，上世紀(jì)九十年代與本世紀(jì)初大量五星級酒店的發(fā)展使五星級酒店市場供應(yīng)步入了高峰期； ? 1983 年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級酒店； ? 進(jìn)入 2021 年，南京酒 店業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進(jìn)入，五星級酒店越發(fā)受到青睞。 南京五星級酒店分布 ? 南京市五星級酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白 下區(qū)和江寧區(qū)； ? 南京市的五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級酒店客房數(shù)分別占到總供應(yīng)量的 49%和 22%,合計約 3424間客房 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 35 頁 南京五星級酒店需求狀況及入住率 ? 南京市的五星級酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率， 2021 年 2021 年。 南京五星級酒店平均房價趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 36 頁 ? 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對比的是其相對較低的房價， 2021 年和2021 年的平均房價僅為 500 元 /間 /天和 504 元 /間 /天。 南京五星級酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 37 頁 ? 20212021 年間南京市將有 16 家五星級酒店（包含丁山花園大酒店二期和 湖濱金陵飯店二期）上市，總計客房數(shù)約 4,339 間，其中國際管理酒店未來供應(yīng)約 1,600 間； ? 2021 年和 2021 年將成為供應(yīng)量最為集中的 兩 年，兩年的供應(yīng)量約占到了未來供應(yīng)總量的 91%(3,437間客房 ),2021年五星級酒店的供應(yīng)數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約 250 間客房的供應(yīng)； ? 市中心區(qū)域仍然是五星級酒店的的聚集地，大量的新增供應(yīng)在滿足日益增長的商務(wù)、會展需求的同時，對競爭日趨激烈的五星級酒店的房價水平將成為一個新的考驗，頂級國際品牌酒店的引入有望打破房價堅冰，實現(xiàn)整體提升； ? 未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五 星級酒店供應(yīng)量的增加將對老酒店提出了較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等條件上進(jìn)行升級 。 南京中高檔公寓市場發(fā)展概述 ? 南京中高檔公寓市場起步于 2021 年，代表性項目有金鷹國際花園等； ? 2021 年起中高檔公寓供應(yīng)出現(xiàn)放量，年均新增面積超過 100 萬平方米，其中2021 年達(dá)到 197 萬平方米的近年峰值； ? 各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速， 2021－ 2021 年累計上市面積均達(dá)到 200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席 。 南京中高檔公寓市場 分布 ? 2021－ 07年中高檔 公寓供應(yīng)集中在中心五城區(qū) ； ? 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計新增 227 萬平方米 主導(dǎo)因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢 ； ? 建鄴區(qū)中高檔公寓累計供應(yīng)為 198 萬平方米 市場發(fā)展主要得益于政府的河西新 CBD 規(guī)劃 ； ? 白下區(qū)累計新增中高檔公寓 138 萬平方米 主要集中在新街口周邊區(qū)域，項目地段較好 。 南京中高檔公寓市場 售價趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 41 頁 ? 2021 年，南京中高端公寓平均售價為 9,139 元 /平方米，較 2021 年累計上漲％，漲幅較大 。 南京 中高檔公寓 市場小結(jié) 南京當(dāng)前 中高檔公寓 市場 南京未來 中高檔公寓 市場 2021年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場正式進(jìn)入 啟動階段 伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好， 2021－ 2021年新增供應(yīng)集中放量 中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū) 隨著河西 CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應(yīng)區(qū) 域之一 未來供應(yīng)量將大幅增加 中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域 受土地供應(yīng)限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 42 頁 （五） 國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場分析 國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義 根據(jù)南京的市場實際狀況，本節(jié)研究的“國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓”是指 ： ? 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：擁有很高的設(shè)計、建筑標(biāo)準(zhǔn)，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項目成為地標(biāo)性建筑； ? 配套設(shè)施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設(shè)施，相當(dāng)于 45 星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，均提供健身房、室內(nèi)游泳池 、網(wǎng)球場或相關(guān)的豪華會所服務(wù)； ? 物業(yè)管理：國際知名酒店管理集團管理或相應(yīng)級別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務(wù)； ? 家居裝修：豪華室內(nèi)裝修，采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 43 頁 ? 1998 年伴隨著南京金絲利喜來登酒店的開業(yè)，標(biāo)志著國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的雛形進(jìn)入南京 ； ? 2021 年是南京市國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場的新增供應(yīng)最為集中的一年，當(dāng)年供應(yīng)量約 194 間； ? 2021 年后，南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的發(fā)展一直是停滯不前，直至 2021 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)，標(biāo)志著真正意義上的國際知名服務(wù)式公寓品牌進(jìn)入南京，為未來市場發(fā)展帶來良好的契機 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 44 頁 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓 需求 狀況 及出租率 ? 南京市的服務(wù)式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢， 2021 年全市年平均出租率為 92%， 2021 年的平均出租率較之 2021 年降低了 8%，當(dāng)年平均出租率維持在 84%，主要是由于占當(dāng)時全市供應(yīng)總量的 56%的丁山