【正文】 ......................................... 39 南京中高檔公寓市場需求狀況及銷售率 .................................... 40 南京中高檔公寓市場售價趨勢 .................................................... 40 南京中高檔公寓市場未來供應狀況 ............................................ 41 南京中高檔公寓市場小結(jié) ............................................................ 41 （五）國際標準服務式公寓市場分析 ...................................................... 42 國際標準服務式公寓定義 ............................................................ 42 南京國際標準服務式公寓發(fā)展概述 ............................................ 42 南京 國際標準服務式公寓當前供應狀況 .................................... 43 南京國際標準服務式公寓需求狀況及出租率 ............................ 44 南京國際標準服務式公寓平均租金趨勢 .................................... 44 南京國際標準服務式公寓未來供應狀況 .................................... 45 南京國際標準服務式公寓市場小結(jié) ............................................ 45 四、項目分析與定位規(guī)劃 .................................................................................. 46 （一 ）地塊解析 .......................................................................................... 46 地理位置 ........................................................................................ 46 周邊交通分析 ................................................................................ 46 項目周邊設施及景觀資源分布 .................................................... 48 地塊基地分析 ................................................................................ 48 （二）項目分析（ SWOT 分析） ............................................................. 50 項目優(yōu)勢（ Strength） .................................................................. 50 項目劣勢（ Weakness） ................................................................ 51 項目機會（ Opportunity） ............................................................ 52 項目威脅（ Threats） .................................................................... 52 （三）項目評價 .......................................................................................... 54 五、項目定位與規(guī)劃 .......................................................................................... 55 （一）項目定位 .......................................................................................... 55 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 4 頁 項目整體定位 ................................................................................ 55 商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動力 ................................................ 56 持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關系 .................................................... 56 （二）城市綜合 體各元素初步定位 .......................................................... 58 項目商業(yè)定位方向研判 ................................................................ 58 其他功能的初步定位 .................................................................... 59 (三 ) 各功能板塊發(fā)展概念 ......................................................................... 60 商業(yè) ................................................................................................ 60 甲級寫字樓 .................................................................................... 61 酒店及服務式公寓 ........................................................................ 61 銷售型物業(yè)發(fā)展定位 .................................................................... 62 (四 ) 項目經(jīng)營管理 .................................................................................... 63 六、項目開發(fā)建設進度安排 .............................................................................. 64 （一） 項目整體開發(fā)建設的原則 ............................................................ 64 項目整體開發(fā)目標 ........................................................................ 64 項目開發(fā)時序原則 ........................................................................ 65 （二） 項目開 發(fā)橫道圖 ............................................................................ 66 七、投資估算與資金籌措 .................................................................................. 68 （一）項目總投資估算 .............................................................................. 68 （二）資金籌措 .......................................................................................... 69 資金來源 ........................................................................................ 69 項目籌資方案 ................................................................................ 69 八、對該項目的財務評價 .................................................................................. 69 （一） 評價的基本假設 .............................................................................. 70 （二）財務分析結(jié)果 .................................................................................. 71 編制現(xiàn)金流量表 ............................................................................ 71 財 務指標 ........................................................................................ 74 敏感度分析 .................................................................................... 75 （三）財務評價 .......................................................................................... 76 可行性 ............................................................................................ 76 償債能力評價 ................................................................................ 76 九、項目風險分析及防范措施 .......................................................................... 77 （一）國家宏觀調(diào)控政策分析及相應措施 .............................................. 77 穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位 ........................................ 77 房價調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價上漲的速度 ............................ 78 宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好 ........................................................ 78 商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向 ................ 78 相應措施 ........................................................................................ 79 （二）政府行政管理行為對項目的影響及相應的措施 .......................... 80 （三）施工建設過程中的風險及防范措施 .............................................. 81 （四）市場風險及防范措施 ...................................................................... 83 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 5 頁 南京商業(yè)地產(chǎn)前景較好 ................................................................ 83 控制市場風險措施 ......