【正文】 聯(lián)排別墅、高層洋房、商場及會所配套等。 仲愷房地產(chǎn)發(fā)展前景：（1）輕軌沿邊是仲愷房地產(chǎn)發(fā)展的重要板塊。 現(xiàn)狀四：尾盤項目較多，無法制造大規(guī)模開盤的盛景 仲愷高新區(qū)域房地產(chǎn)市場小結(jié) 規(guī)劃：規(guī)劃高，經(jīng)濟強，城市建設(shè)所帶來人口的增多和購房的需求及輕軌經(jīng)濟時代的到來，使該區(qū)域成為熱門地區(qū)。（主要包括深圳、東莞及周邊城市看好區(qū)域發(fā)展客戶、工商業(yè)者、商戶等投資經(jīng)營型客戶） 重要客戶：產(chǎn)業(yè)移民客戶10%。 核心客戶：本地客戶55%。 未來供應(yīng)指標分析表 面積段 2010成交 2011成交 2012成交 2013成交 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù)（13月） 60平方米 134 662 37 6以下 6090平方 900 2128 1170 419米 90120平 791 1342 1116 610方米 37 120144平 277 442 290 124方米 144180平 136 24 65 1方米 180平方米 92 127 2 2 從分析數(shù)據(jù)推出結(jié)論：（1）TPARK的落成，彌補了片區(qū)大型綜合商業(yè)）的缺失、輕軌將于一定時間內(nèi)通車，勢必帶動片區(qū)置業(yè)熱潮，從而導(dǎo)致房價新一輪的上漲。 仲愷區(qū)2012供應(yīng)成交面積走勢圖（按月）（單位：萬平米） 36 2012年仲愷區(qū)商品房均價4635元/平方米。 陳江板塊：陳江板塊主要以住宅項目為主，代表項目光耀荷蘭小城、御湖一公里使得該板塊成為了仲愷及外地客戶居住的首選地區(qū)。 33 仲愷房地產(chǎn)發(fā)展歷程圖 仲愷房地產(chǎn)市場格局 紅花湖板塊：紅花湖板塊依托紅花湖自然風光及南線客運站還有未來的輕軌、地鐵等，形成了非常明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 2012年，城市規(guī)劃出現(xiàn)了質(zhì)的提升，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級為完整的行政區(qū)，城市相應(yīng)配套亦升級換代，打通道路交通網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)、教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等都逐步完善，區(qū)域居住價值得到極大提升，房地產(chǎn)市場被迅速激活，迎來黃金期。 2010年，《關(guān)于進一步推動**仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定》出臺，通過“一區(qū)四園五鎮(zhèn)（街道）”的整合，人口由原來的近15萬增加到近50萬。同時，**“南拓”，仲愷高新區(qū)成“南拓”之重點，亦加速了仲愷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并為仲愷房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了機遇和條件。 教育配置及商業(yè)就更顯局促，僅8間小學和兩間中學以及一間技校，小學和中學的學位供給都相當有限，比較出名、教學經(jīng)驗比較豐富的學校就更加少有。對于處于發(fā)展的**房地產(chǎn)市場，綜合用地供應(yīng)與上漲是大勢所趨。住宅用地的地價有上漲的趨勢。 29 **市歷年成交面積走勢圖（單位：萬平方米） 2013年全年成交均價5762元/平方米，同比基本持平，究其原因，主要受成交結(jié)構(gòu)影響，外圍區(qū)縣成交比重上揚，導(dǎo)致房價結(jié)構(gòu)性拉平（ **市歷年成交均價走勢圖）。由于供應(yīng)大增，2013年的整體庫存居高難下，但由于去化速度快，庫存吸納周期在回調(diào)，市場進入高吐納區(qū)間( **市歷年房地產(chǎn)投資額）。2 保持高位運行的市場也出現(xiàn)一些新特征。土地市場交易活躍，2013年上半年有75宗土地成交，成交面積約182萬平方米，同比增長約10%，樓面地價同比增長迅猛，同比由561元/㎡增長到1201元/㎡，土地成交價格的大幅增長也表明了行業(yè)對后市的良好預(yù)期。 建筑定位：建成為仲愷高新區(qū)標志性建筑，打造成集商務(wù)、餐飲、娛樂、休閑、住宿為一體的高端品牌酒店，屆時將成為仲愷高新區(qū)的新地標。 目前**酒店業(yè)發(fā)展相似于深圳第二階段初期，是建設(shè)高星級酒店的最佳時機。到第三階段，90年代中期到90年代末期。 90年代初期是深圳快速發(fā)展時期，高星級酒店市場需求急劇擴張，期間深圳相繼建成了陽光、香格里拉、富苑、新世紀、駿豪。 作為第三產(chǎn)業(yè)，高星級酒店的建設(shè)速度隨著地區(qū)經(jīng)濟氣候而起伏，節(jié)奏性、階段性比較強。 配套一流，功能皇冠假日 **市 齊全，但地理位 酒店 水口鎮(zhèn) 五星級 置離市中心遠， 一般 競爭力相對差 一些。 24 配套一流，功能 鎖定**市凱賓斯基 **市 一流，全新酒 由德國酒店 高端客房戶，酒店 江北 五星級 店，將是**五 管理公司管 將與其他五 強 星級酒店代表 理 星級酒店競 之一。 限。 物業(yè)保養(yǎng)較 將更不順暢。 區(qū)） 發(fā)展商自行 配套一般，功能 管理，由于不 如不進行改富華酒店 博羅 四星級 一般，屬舊酒 專業(yè)，導(dǎo)致酒 制酒店很難 一般 店。 區(qū)） 聘請臺灣職 業(yè)總經(jīng)理管 經(jīng)營管理理 理，實施人性 念先進清晰， 強 配套完善，功能 化、個性化服 發(fā)展規(guī)劃完 （不三陽酒店 陳江 四星級 齊全，將擴大餐 務(wù)管理，并將 整，注重銷售 在本 飲經(jīng)營 掛牌成立“酒 和服務(wù)雙管 地 店管理公司” 齊下。 支機構(gòu)。 各功能部門 按酒店貫例， 配套完善，功能 分開，獨立承 此類酒店經(jīng)凱旋假日 ** 準四星 齊全。 一般 般 地個性化情 況。 **市酒店行業(yè)分析 **酒店的發(fā)展狀況：**自二十世紀八十年代中期開始發(fā)展旅游業(yè)，當時作為旅游團隊接待和政府行政接待以及商務(wù)接待的酒店有**賓館、西湖大酒店、湯泉酒店，中期又有西湖賓館、金葉酒店、天悅酒店成立開業(yè)；后期有海湖酒店、南方大酒店、麥科特酒店等分別進入市場競爭。 縱上所述，**市目前旅游業(yè)正處于初期向快速發(fā)展的過渡階段，各種旅游發(fā)展條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學合理的規(guī)劃將促進旅游業(yè)的全面發(fā)展。 從旅游資源判斷，**市旅游發(fā)展前景十分廣闊。 近幾年，通過政府合理的旅游資源規(guī)劃以及大力扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得**市旅游總收入在廣東省的排名上升較快，游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢。針對特殊游客群體，如老人游客、學生游客、商務(wù)游客等，并沒有專項產(chǎn)品供應(yīng)，這些市場基本處于空白狀態(tài)。對比這些周邊城市，**在住宿方面的接待游客能力相對較弱、檔次不高，難以吸引高收入游客群體來惠消費；②大型娛樂、購物場所甚少。在人造景觀方面，如大型的主題公園、娛樂場、水族館、博物館、名人故居、城市建筑及雕塑、購物中心、飲食街等沒有形成群落，顯然**旅游市場目前還 18不具有規(guī)模效應(yīng)，結(jié)構(gòu)傾斜，產(chǎn)品過于單一。然而景區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)多處爛尾樓，道路坑洼難行，路旁無欄桿維護；景區(qū)管理水平甚低，任由當?shù)鼐用裨O(shè)置收費點，許多閑雜人員（如算命看相的無職業(yè)人員）混入?yún)^(qū)內(nèi)騷擾游客；隨意開設(shè)或撤消游玩項目，欺騙性強，讓游客反感，嚴重地影響了景區(qū)的名聲。以**西湖為例，它是省級風景名勝保護區(qū)，歷史上曾與杭州西湖、穎州西湖齊名。 全市有省級、國家級風景名勝及自然保護區(qū)６處。它位于廣東省東南部，珠江三角洲的東北角，毗鄰國際大都市香港，周邊城市有：深圳、廣州、東莞、河源、汕尾等，地理位置優(yōu)越，水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，成為聯(lián)系粵東與粵西的樞紐中心之一。 16 第三章 市場調(diào)查分析與市場定位 **市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 **市旅游市場分析 旅游業(yè)作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，越來越散發(fā)出它的獨特魅力，成為國民經(jīng)濟增長的亮點。以滿足那些經(jīng)濟條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設(shè)很有必要。從世界城軌發(fā)展來看，城軌沿線必將強勢崛起。（） 14 仲愷區(qū)歷年工業(yè)總值走勢圖（單位：億元） 區(qū)域地理發(fā)展狀況 從地理位置上講，仲愷高新區(qū)與**市惠城區(qū)相接，南靠深圳，西接?xùn)|莞，不僅是莞深到惠城必經(jīng)之路，更是深莞惠三地融城的戰(zhàn)略要地。這些企業(yè)已逐步釋放產(chǎn)能，成為**經(jīng)濟的砥柱。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 隨著珠三角經(jīng)濟重心轉(zhuǎn)移**大戰(zhàn)略實施，**一直致力于進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，已取得了顯著的效果。仲愷高新區(qū)位于廣東省**市西南面，距**市區(qū)僅5公里，陸路距深圳40分鐘車程，距香港90分鐘車程，距廣州、東莞100分鐘車程。 珠三角各城市未來發(fā)展方向 珠三角各城市未來發(fā)展方向表 城市 城市發(fā)展方向 廣州 由產(chǎn)業(yè)性服務(wù)業(yè)、社會服務(wù)、分配服務(wù)中心城市逐步轉(zhuǎn)向珠三角的綜合服務(wù) 業(yè)中心、跨國公司總部經(jīng)濟與裝備產(chǎn)業(yè)基地 深圳 制度創(chuàng)新試驗窗口、高新技術(shù)創(chuàng)新基地與融資中心、現(xiàn)代物流業(yè)珠海 會展、旅游、環(huán)保型高科技、高等教育、信息密集服務(wù)業(yè)與速遞航運中心佛山 整合與提升家電產(chǎn)業(yè)，引進大型裝備工業(yè)與機械工業(yè)，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和商貿(mào) 服務(wù)業(yè) 東莞 國際制造業(yè)名城與現(xiàn)代物流業(yè) 中山 珠三角重要的地方特色制造業(yè)基地 肇慶 生物醫(yī)藥、生態(tài)旅游、環(huán)保型高科技和都市農(nóng)業(yè)，珠三角的“綠肺”** 石化產(chǎn)業(yè)基地、IT產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)旅游勝地、對外出口加工貿(mào)易基地和現(xiàn) 代物流中心 **價值分析小結(jié) （1）**依托在珠三角的優(yōu)越位置，憑借莞深兩地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整之機，配合基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)的全方位對接，將迎來發(fā)展的重要機遇期。 10 **交通狀況圖 **市在珠三角城市群中產(chǎn)業(yè)定位 **是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。下轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設(shè)有經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，另有正在動工的數(shù)碼城、中海石化工業(yè)城、惠東鞋城等型項目（）。至2010年，擁有39個300噸級泊位和19個500噸級泊位，吞吐量達到400萬噸；至2020年，擁有42個300噸級泊位和24個500噸級泊位，吞吐量達到800萬噸。 （2）五縱： ①地派－左潭－沙逕－橫河－湖鎮(zhèn)－龍溪；②藍田－龍門－公莊－惠城－陳江－鎮(zhèn)?。论?；③麻陂－仍圖－水口－永湖－惠陽－大亞灣；④石壩－觀音閣－橫瀝－平潭－白花－霞涌；⑤大嵐－梁化－平山－稔山－港口。 其中，惠城組團為地區(qū)性主中心，是**主城區(qū)；惠陽－大亞灣地區(qū)為地區(qū)性副中心；陳江－仲愷組團為加工制造業(yè)聚集區(qū)，珠 6三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，重點加強產(chǎn)業(yè)升級和空間整合；淡水湖(數(shù)碼園)片區(qū)是惠城組團的組成部分，以高新技術(shù)、教育和體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點，是城市遠景發(fā)展的戰(zhàn)略性地區(qū)。**市擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。 本項目的建設(shè)基地條件適宜，技術(shù)可靠，前期工作扎實，建設(shè)規(guī)模合理。仲愷高新區(qū)定位為“宜居之城”，“科技之城”，“創(chuàng)業(yè)家園”，借鑒新加坡花園規(guī)劃理念，打造繼蘇州工業(yè)園區(qū)和天津生態(tài)城的又一生態(tài)產(chǎn)業(yè)城。 研究范圍 本研究報告通過對項目建設(shè)的必要性、可行性、建設(shè)區(qū)域的資源條件、市場等進行研究，提出項目的建設(shè)目標與方案，通過投資估算，對可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和社會效益進行分析和評價，提出結(jié)論性的意見，以及建設(shè)進度安排意見。2013年起，深圳某集團放眼**，著重戰(zhàn)略布局于仲愷高新區(qū)。 項目業(yè)主簡介 深圳市某實業(yè)（集團）有限公司（簡稱“某集團”），由香港某控股有限公司全資控股，是中國最早從事房地產(chǎn)開發(fā)及對外貿(mào)易的企業(yè)之一。 1 編制依據(jù)及研究范圍 編制依據(jù) 《廣東省旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》； 《**市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（修編）（2008—2020）； 《**市城市總體規(guī)劃（2006—2020）（報批稿）； 《**市土地利用總體規(guī)劃》（2006—2020）； 《**市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》； 《**仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》（2010—2020）； 《仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地災(zāi)防治“十二五”規(guī)劃》； 項目業(yè)主提供的相關(guān)資料； 現(xiàn)場調(diào)查資料以及其他有關(guān)文件資料； 市政道路設(shè)計文件。 可行性研究結(jié)論 仲愷片區(qū)隸屬于**中心城三大城市組團之一，西接?xùn)|莞，東臨惠城區(qū)，南臨深圳，是重要的區(qū)域空間接點，具有極強的區(qū)位優(yōu)勢。因此，本項目的建設(shè)是必要的。 5 第二章 項目提出的背景和建設(shè)意義 項目提出的背景 **市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想 **為積極培育石油及化學產(chǎn)業(yè)集群、電子信息業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，形成勞動密集型的輕加工業(yè)發(fā)展優(yōu)勢（如服裝、毛織、運動器材、燈飾等），建立起旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》（20