【正文】 生態(tài)感。目前項目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，建議該項目建議采用新技術(shù)、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項節(jié)能措施，主要措施有：(1)所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。弱電設(shè)計： (1)小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。排水設(shè)施：排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。地上24 層為住宅樓空調(diào)設(shè)施：國產(chǎn)或進(jìn)口制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)增氧系統(tǒng)。自用型買家35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。（2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認(rèn)同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商客戶定位（1）從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。（7）戶型實(shí)用、舒適。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。形象定位大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺效果。（二） 規(guī)劃設(shè)計方案的原則在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的商業(yè)、居住環(huán)境。一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想及原則（一）規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及XX市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實(shí)現(xiàn)的方案。兼顧大型會議、舉辦會展使用；三層以上為商務(wù)商業(yè)和酒店。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)展，中國日益成為國際商品加工、采購中心，“現(xiàn)實(shí)市場”和“虛擬市場”日益發(fā)展成為一種新的貿(mào)易手段和趨勢，也就意味著，隨著時間的推移和社會的進(jìn)步，電子商務(wù)功能將越來越發(fā)揮其重要的作用。（二）項目的功能性定位?經(jīng)營主題特色化——縱觀同行業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略了針對消費(fèi)者在實(shí)際購物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗(yàn)。由政府、行業(yè)協(xié)會牽頭，將產(chǎn)業(yè)資源、商業(yè)信息、人力資源等通過現(xiàn)代商貿(mào)形式快速流通以中國義烏小商品城、中國科技五金城、中國紹興輕紡城的成功經(jīng)驗(yàn)為導(dǎo)向，做大做強(qiáng)把XX送出去，把世界引進(jìn)來通過對本項目的建設(shè)，以一個現(xiàn)代化市場形象，升華成撬動區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊騰飛的產(chǎn)業(yè)化模式通過對本項目的建設(shè)，制造一個改變傳市場交易模式的契機(jī)，將產(chǎn)、供、銷一體化模式推廣開來通過對本項目的建設(shè)，帶動區(qū)域信息業(yè)、服務(wù)業(yè)、流通業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展將以前瞻的戰(zhàn)略眼光，以大規(guī)模、高起點(diǎn)、完善配套、超前規(guī)劃入市，做精品市場需要XX地方政府給予項目大力扶持需要XX地方政府出臺系列親商惠商政策，扶持本項目“以商引商”，將更多的商家引進(jìn)來、留下來二、 項目的市場定位（一）項目的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)根據(jù)專業(yè)市場特性，本案的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)應(yīng)分為：短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個階段，三個階段相對應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同： 遠(yuǎn)期目標(biāo)(從開始營業(yè)起五年后)發(fā)展成為具有全國影響力的大型商貿(mào)中心，并成功打開國際市場，成為真正的國際性生產(chǎn)加工、商貿(mào)流通基地，年交易額超100億元人民幣。但是，完全依靠地方政府決策的時代已經(jīng)過去，許多地方的政府逐漸認(rèn)識到：借助外腦往往可以改換思路，獲得意想不到的收獲。第五章 項目策劃與定位一、項目策劃思路中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從改革開放前的計劃、指令性經(jīng)濟(jì)、區(qū)域政策傾斜、允許部分地區(qū)優(yōu)先發(fā)展，到現(xiàn)在，已進(jìn)入了一個群雄逐鹿，各展其長的時代。與此同時，抓好軟環(huán)境建設(shè)，為來鎮(zhèn)投資企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。首先，該鎮(zhèn)組建高素質(zhì)的招商隊伍，抽調(diào)12名干部組成3個組，重點(diǎn)從事招商引資及項目落地協(xié)調(diào)工作。新開工建設(shè)的項目場地清理工作完成，已在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，部分廠房的主體已形成。建成后區(qū)內(nèi)功能齊全，設(shè)施完善，將達(dá)到“七通一平”；形成生產(chǎn)、生活、工作、娛樂、倉儲物流、服務(wù)等功能區(qū)。311國道、蕭桃公路、永馬公路、徐阜鐵路穿境而過。環(huán)境管理名列全省第一，被國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為國家級生態(tài)建設(shè)示范區(qū)。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)施綠化、亮化、美化、凈化工程，城市品味不斷提高。抓住XX市城市東擴(kuò)和建設(shè)百萬人口城市的機(jī)遇，立足區(qū)情，轉(zhuǎn)變觀念，以高起點(diǎn)的規(guī)劃，高強(qiáng)度的投入，高質(zhì)量的建設(shè)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)，加快城市化進(jìn)程。隨著城市轉(zhuǎn)型和市區(qū)東擴(kuò)，XX區(qū)開辟了南洋工業(yè)園、官莊工業(yè)園，建設(shè)特色工業(yè)小??客商前來投資創(chuàng)業(yè)提供優(yōu)良載體。（三）社會經(jīng)濟(jì)條件XX區(qū)社會經(jīng)濟(jì)條件XX區(qū)資源豐富，有煤、鐵、高嶺土、耐火粘土、白云巖、大理石、石灰石等礦產(chǎn)資源20余種。（二）交通運(yùn)輸條件項目區(qū)緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。層厚不詳。根據(jù)項目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下：①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。XX區(qū) 區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，％。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、%、堿解氮含量60mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、。全區(qū)水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大?！妫妫?；，年平均相對濕度為70%，年平均日照時數(shù)為22202480小時。項目區(qū)緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。（4）地方財政對每個上市企業(yè)獎勵300萬元，分企業(yè)改制結(jié)束、正式遞交上市申報材料和完成股票發(fā)行上市三階段按50萬、100萬、150萬的比例分步兌現(xiàn)。（2）在進(jìn)行公司制改造、合并或分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或重組上市的，擬上市企業(yè)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，出讓金按照評估確認(rèn)價格的40%繳納，60%是企業(yè)自有土地資產(chǎn)的價值顯化。（5）在大淮海國際城設(shè)立的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)分公司或辦事處，并且**或國際生態(tài)總部基地具有固定商業(yè)場所和固定常駐人員，可申請20萬元人民幣的啟動資金補(bǔ)貼。中小企業(yè)貸款擔(dān)保和貸款統(tǒng)貸平臺（1）進(jìn)駐大淮海國際城中小企業(yè)擔(dān)保公司專門為中小企業(yè)提供第三方擔(dān)保，幫助企業(yè)獲得銀行貸款融資。（8）后勤服務(wù)。（4）專項補(bǔ)助。（3）商標(biāo)注冊申請，每新申請一件，給予商標(biāo)注冊申請人1000元資助。發(fā)明專利申請實(shí)質(zhì)審查費(fèi)、授權(quán)費(fèi)（實(shí)際繳納數(shù)）。政府安排500萬元設(shè)立“政府獎勵金”用于對項目引進(jìn)者按注冊資金實(shí)際到位額3‰在企業(yè)登記注冊之日起3月內(nèi)給予一次性獎勵。2）對入駐大淮海國際城出口企業(yè)免稅，并提供出口貸款綠色信道和貸款貼息。4）對技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)當(dāng)年提取并實(shí)際使用的職工教育經(jīng)費(fèi)，在不超過當(dāng)年企業(yè)工資總額58％以內(nèi)的部分，可以據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅稅前扣除。產(chǎn)業(yè)促進(jìn)優(yōu)惠政策（1）所得稅1）經(jīng)認(rèn)定的企業(yè)或商家，所得稅“兩免三減 半”的優(yōu)惠政策。（3）項目區(qū)商業(yè)未來發(fā)展預(yù)測：專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿Υ?，但急需升級專業(yè)市場將在項目區(qū)未來的商業(yè)中發(fā)揮更為重要的角色，發(fā)展?jié)摿薮?，尤其是新型專業(yè)市場。商業(yè)廣場它是商場、超市之后新興的一種綜合商業(yè)形式，兼?zhèn)湫蓍e、娛樂、購物等功能?！舯镜厣虡I(yè)地產(chǎn)的營銷推廣模式過于陳舊，通常情況下引不起人們的置業(yè)興趣?！襞c大中城市的商業(yè)物業(yè)相比,項目區(qū)的商業(yè)物業(yè)普遍呈現(xiàn)硬性設(shè)施落后,管理水平相對較低的特點(diǎn)。XX鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對于小商品及服裝需求較大。鐵路、公路、內(nèi)河航運(yùn)為主體的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，北接隴海，東連京滬，西入京九，交通條件極其優(yōu)越。市中心僅12公里，距徐州觀音國際機(jī)場約30公里。（二）項目劣勢：投資較大。第三章 市場分析一、項目整體素質(zhì)分析（一）項目優(yōu)勢項目區(qū)位極佳，市場認(rèn)可度較高。項目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。綜上所述，該項目建設(shè)是完全必要的。依據(jù)城鎮(zhèn)升級改造政策，深化提高XX鎮(zhèn) 商貿(mào)業(yè)的升級發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項重要的元素。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目的建設(shè)，可以提供至少幾百個子項目小額創(chuàng)業(yè)的機(jī)會，同時帶動社會就業(yè)數(shù)千人，拉動社會消費(fèi)需求估計每年為數(shù)千萬元，極大地豐富了豐都區(qū)的文化娛樂休閑生活，對于構(gòu)建和諧社會，塑造獨(dú)具人文特色的民俗風(fēng)情街，具有很大的推動和促進(jìn)作用。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營體系，推動XX鎮(zhèn) 成為匯聚中高端商業(yè)、激勵創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城市的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競爭力。（3）接軌國際的新興復(fù)合型，可持續(xù)高價值公園式商業(yè)地產(chǎn)。 (2）提升城際中心功能，增強(qiáng)城市價值。大淮海經(jīng)濟(jì)圈中心區(qū)域，徐淮兩地地產(chǎn)市場發(fā)展必然趨勢(1)城際生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)條件成熟 徐州作為大淮海中心城市，人口規(guī)模已近千萬級，僅城市人口已突破400萬，以傳統(tǒng)工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展更嚴(yán)重制約城市發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化城市功能導(dǎo)向和多中心城市擴(kuò)張，已然確立。二、項目建設(shè)的必要性符合徐淮兩地總體發(fā)展需要。今日更承南起北、東臨渤海，西接中原，交集天下。注冊時間：2010年1月。（6）XX市人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造實(shí)施的意見。（2）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》?？偨ㄖ娣e：460000平方米，其中：創(chuàng)智商務(wù)樓建筑面積60000平方米，創(chuàng)智商業(yè)街區(qū)建筑面積12729平方米?？傉嫉孛娣e466662平方米（700畝）。（九）可研編制單位：XX區(qū)工程咨詢研究所二、可行性研究報告編制依據(jù)及范圍編制依據(jù)（1）國家發(fā)展改革委員會《投資項目可行性研究報告指南》。（5）國家計委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)的通知》和《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的通知》。**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本1000萬元，主營：工業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)等。四、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模１建筑面積平方米460000其中：創(chuàng)智商務(wù)樓平方米60000創(chuàng)智商業(yè)街區(qū)平方米4000002總占地面積平方米4666623可規(guī)劃用地面積平方米4666624綠地面積平方米1866645建筑容積率6停車位個54407綠化率%408建筑密度%25二項目總投資萬元180000三投資利潤率%四投資利稅率%第二章 項目的背景、可行性及必要性一、 項目提出的背景大淮海國際城所處**區(qū)XX鎮(zhèn)，位居大淮海經(jīng)濟(jì)圈腹地， 歷來是四省交界、五省通衢焦點(diǎn)。IEC——可持續(xù)發(fā)展觀，生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、商居一體復(fù)合型有機(jī)城鎮(zhèn)，大淮海經(jīng)濟(jì)圈新興經(jīng)濟(jì)增長極，擔(dān)負(fù)起融通淮海、聚合價值，跨地域城域功能互補(bǔ)，推動區(qū)域城際經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對實(shí)現(xiàn)大淮海經(jīng)濟(jì)圈中心，徐淮區(qū)域中心化價值增長極具價值。大淮海國際城?**和國際生態(tài)總部基地，以集產(chǎn)業(yè)總部、高端商務(wù)、商業(yè)、休閑、商住為一體的，生態(tài)的、可持續(xù)發(fā)展的公園式復(fù)合型高端商業(yè)地產(chǎn)，為徐淮兩地規(guī)模最大、配套最先進(jìn)，資源配置最齊備的商業(yè)巨構(gòu)，不僅將推動徐淮城市建設(shè)水平，更匯同整個大淮海國際城，成為整個大淮海地區(qū)最具國際品質(zhì)的新興有機(jī)城鎮(zhèn)藍(lán)本。大淮海國際城，位居大淮海經(jīng)濟(jì)圈中心，徐淮中間，四省交集，價值聚合，區(qū)域中心化城際生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)條件，已然成熟。大淮海國際城，更以高度智慧和遠(yuǎn)見、生態(tài)和環(huán)保、超高低密度為主導(dǎo)的，可持續(xù)發(fā)展和極具智慧的高品質(zhì)產(chǎn)品和空間營造，無縫對接徐州西北高值生態(tài)板塊，使城市地產(chǎn)最具價值的板塊突破地域界限擴(kuò)展和延伸，彌補(bǔ)和增強(qiáng)了城市宜居功能，也為XX、蕭區(qū)等周邊區(qū)域提供了更為高級，層次更豐富的城鎮(zhèn)發(fā)展和產(chǎn)城居住融合新標(biāo)準(zhǔn)。項目的開發(fā)對于XX鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全區(qū)負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。本項目進(jìn)行商貿(mào)城的整體開發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴(kuò)大商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了盤活存量空置商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，對豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。隨著城鎮(zhèn)升級改造工程的逐步推進(jìn)，城市功能的發(fā)展，深化并升級商貿(mào)業(yè)將會是一個必然的發(fā)展歷程。本項目的開發(fā)商**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績、行業(yè)運(yùn)作能力和社會信譽(yù)作基礎(chǔ)。項目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很