【正文】 （910+1099）5%30%=%%，此時項目從財務上分析仍可接受，可以看出其住宅的銷售面積敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷，促進項目的順利開發(fā)運行。（1）建設投資變化對項目內部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析 建設投資變化表變化幅度15%10%5%05%10%15%IRR%%%%%%%FNPV通過上表，計算出建設投資變動的臨界點為：（+）5%+10%=%%，此時項目從財務上分析仍可接受。由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上鋼材等材料價格有降低趨勢，同時房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項目產品的售價還有一定的提升空間。根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中： R實現(xiàn)銷售收入 P—銷售收入 Q銷售收入實現(xiàn)率 C—總成本費用 V—單位可變成本 F—總成本T—單位銷售稅金令B=RC=0，便可求出Q的值。通過對清償能力指標的計算可以得出如下結論：本項目具有較強的清償能力。%(稅后)大于14%，因此本項目在財務上可行。大于零，因此本項目在財務上可行。靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期=[累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)1]+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量 =（171）+ / = 。（1）基準收益率的確定基準收益率根據(jù)《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）》的有關內容，同時考慮到資金成本，機會成本，風險報酬率，通貨膨脹率等影響因素，綜合確定為12%，則每季基準收益率為3%。（2）銀行借款 ，%，時間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。（8）預備費綜合考慮項目的基本特點和項目所處的市場環(huán)境，再結合不同項目的風險情況，商業(yè)按2～7項之和的7%取，商品房按2～7項之和的4%取，安置房按2～7項之和的1%取， 萬元。（4）城建費用根據(jù)《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收標準》，以及《西安市城中村改造管理辦法》，結合項目實際情況，具體收費見下表： 城建費用統(tǒng)一征收一覽表 單位：萬元收費項目計算基數(shù)收費指標安置房商品房商業(yè)小計商業(yè)住宅1 城市基礎設施配套費總建筑面積150元/㎡免征免征2 工程定額測定費建安總造價‰免征免征免征03 工程質量監(jiān)督費總建筑面積2元/㎡免征免征免征04 勞保統(tǒng)籌基金建安總造價%5 新型墻體材料專項費用總建筑面積6元/㎡免征免征免征06 散裝水泥專項資金總建筑面積6元/㎡免征免征免征07 工程勘察設計資格審查發(fā)證費次數(shù)甲乙級300，丙丁級250；申報費20免征免征免征0城建費用（合計）。用于開發(fā)建設的土地為350畝，結合未央?yún)^(qū)的土地價格，同時考慮城中村拆遷的優(yōu)惠政策，合計5565萬元。 項目總投資估算的原則（1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；（2）項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項目總投資估算對于無法準確估算或因市場變化導致投資增加的項目在不可預見費中考慮。實施項目分階段開發(fā)，可以通過前一階段預收收入實現(xiàn)資金的回收，給項目后期的開發(fā)提供足夠的資金來源，保證本項目的順利實施。⑥建議本項目一定要設有足夠的泊車位，同時考慮金融機構、超市、娛樂場所、餐飲服務等類型的商鋪，一方面豐富本項目的產品類型，另一方面可以給購物者和經營者營造一個方便、舒適的購物環(huán)境，有利于更好地促進本項目商業(yè)氛圍的形成。③本項目可以利用安置房剩余土地進行商業(yè)住宅的開發(fā)，不僅可以有效地利用土地資源，同時還可以增加銷售收入，使資金可以快速回流。④本項目所處地段具有良好的人文環(huán)境和便利的交通條件，未來發(fā)展?jié)摿^大。②鑒于項目自身的具體情況，以銷售為主推出項目。 （1）市場定位①本項目主要依托新的大明宮建材市場，配合北面的大學城，建議整體定位為以中高檔建材家居市場為中心，集商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲等服務于一體的大型商業(yè)街區(qū)；②緊鄰主干道的商鋪作酒店、娛樂休閑中心和大型的購物廣場等，最好能引進知名超市、購物中心進駐；③根據(jù)不同產品或服務的特點，將項目整體劃分為多個功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等）、餐飲娛樂區(qū)、購物廣場。大中型批發(fā)市場物流和商品分流，銷售和倉儲場所分離，可使大中型批發(fā)市場的用地規(guī)模大幅減小，營業(yè)面積相應增大，管理將更加科學、交易手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。 （2）城市發(fā)展空間加大 臨潼縣、長安縣相繼撤縣設區(qū)，擴大了市區(qū)面積。（1） 國民經濟迅速發(fā)展 省統(tǒng)計局初步統(tǒng)計2008年我省國民生產總值（GDP）。（4）原有市場 本項目的建設是為了舊的大明宮建材市場的搬遷安置而建設的，而原有大明宮建材市場的已經營造了較好的建材市場氛圍，因此經營者、購買者都會考慮到新的建材市場來進行經營或者是消費，這就會給新項目本身帶來原有的消費群體。 SWOT分析（1）道路交通項目地處北三環(huán)以北，北臨大學城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務區(qū)，毗鄰大明宮建材市場新址，可以說是四通發(fā)達，交通便捷，加之西面即將興建的新火車站將使得北郊區(qū)的交通更加便利。北郊經開區(qū)商圈：北經開區(qū)的歷史和西高新一樣，都不足20年時間。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級酒店；休閑娛樂設施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。但隨著項目周邊配套設施的建設及商業(yè)氛圍的日漸成熟，本項目的銷售價格具有較大的提升空間。（3）商鋪面積50 m2以下51100 m2101200m2200m2以上%%%%考慮到經營產品類型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需求面積在50100平方米的被調查者最多，%；其次是100200平方米，%，因此，應結合商戶經營產品類型的特點進行設計，建議商鋪主力戶型面積確定在50200㎡。因此，在本項目的規(guī)劃設計中一方面要充分考慮不同的建材家居產品的特點，將商業(yè)街商鋪與商場內席位商鋪、底商商鋪相結合，達到有效利用空間和提高市場檔次的目的；另一方面通過功能分區(qū)的形式將不同的產品類型進行區(qū)分。目前，在未央?yún)^(qū)太華路延伸段兩側興建建筑面積60萬平方米的大明宮建材家居批發(fā)市場，整合大明宮遺址周邊40多家專業(yè)建材批發(fā)市場資源，實施整體搬遷項目，能夠極大的帶動區(qū)域發(fā)展。但是，大的正規(guī)的建材市場的入駐終將兼并或者是淘汰小的、不規(guī)范的建材市場，優(yōu)勝劣汰是市場經濟發(fā)展的趨勢，因此具備相當規(guī)模，相當檔次的大型建材市場在西安市建材市場是具備一定的市場競爭力的。建材超市的消費群體面對的是中低層的消費者，但是建材中有些高端產品在超市中就顯示不出其自身的“檔次”，因此，家居建材城將會成為高端消費人群的理想之所，在一定的時期內，它仍然占據(jù)市場的最高分額。西安三森家具匯展中心實行統(tǒng)一物業(yè)管理，專業(yè)倉儲；系統(tǒng)照明光線充足，格調高雅；８部人行電梯方便客流，安全通暢；廳內安全設施齊全，設有消防噴淋系統(tǒng)，消防控制中心，煙感報警系統(tǒng)。由于地處市區(qū)，使市場的未來發(fā)展必將受到城市建設規(guī)劃的影響。同時具備物流配送、電子商務等服務。（3）明珠家居城明珠家居西安市北二環(huán)未央立交橋東500米，占地120畝，是第六屆經貿洽談會簽約項目，2002年4月28日，一期工程1萬平方米投入營業(yè)，隨后，相繼在一年時間里，總計9萬余平方米的營業(yè)場地建成并投入運營。市場門前臨街建有停車廣場，長240米寬30米，劃有四個停車區(qū)域，可停放運貨車輛近百輛。其中一層主營陶瓷產品、墻地磚、燈飾、電工電料、石材、板材；二層主營木地板、門窗、裝飾五金、地毯、壁紙、水暖器材、櫥柜及配套電器、潔具、油漆涂料、鐵藝、吊頂材料；三層主營精品家具、紅木家具、辦公家具、布藝、床上用品、家飾工藝品。主要分布于市中心區(qū)域，即城墻以內，其次是一環(huán)和二環(huán)之間，二環(huán)以外目前只有電子城步行街一條。目前的康復路商業(yè)區(qū)影響力已輻射至全國23個省市、自治區(qū)，成為西北地區(qū)物貿交流集散地。但是明確的是，西安鐘樓商圈和小寨商圈規(guī)模依然遠遠超出其他商圈的發(fā)展水平。；二期需建設3年，兩期建設過程存在搭接，利用一期工程的銷售收入再投入滾動開發(fā)二期工程，從而減少開發(fā)商的資金壓力。（1）委托方提供的有關書面材料；（2）本項目總體規(guī)劃設計方案；（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；（4）《陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額》（1999）；（5）國家發(fā)改委、建設部關于發(fā)布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；（6）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設工程其他費用定額》；（7）類似工程的相關造價費用水平。目 錄第一章 總論 2 2 2 2 3 3第二章 市場分析 5 西安市商業(yè)物業(yè)市場分析 5 8 12 12 19 SWOT分析 20 20 20 21 22 22 23第三章 項目的實施進度安排 25 25 25 項目進度安排的依據(jù) 25 25 26 26第四章 項目總投資估算與資金籌措 28 項目總投資估算的依據(jù) 28 項目總投資估算的原則 28 項目總投資估算 29 資金籌措與融資方式 31第五章 財務評價 34 34 34 34 35 36 36第六章 不確定分析 37 37 敏感性分析 38第七章 結論及建議 41 41 42第一章 總論本項目地處北三環(huán)以北，北臨大學城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務區(qū)，西鄰新西安火車站，毗鄰大明宮建材市場新址，區(qū)域環(huán)境良好，交通便捷。， 萬元（占總投資的35%），分兩期投入，；銀行借款 萬元，%，時間從第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余資金缺口由（預）售凈收入補足。本項目建設期總共計劃為4年。 主要財務數(shù)據(jù)及評價指標表序號名稱單位值一 財務數(shù)據(jù)1總投資萬元2總銷售收入萬元2345703銷售稅金及附加萬元129014利潤總額萬元629945所得稅萬元157486稅后利潤萬元47245二 財務評價指標1項目財務凈現(xiàn)值萬元2項目內部收益率%3靜態(tài)投資回收期年4動態(tài)投資回收期年5資本金財務凈現(xiàn)值萬元6資本金內部收益率%7借款償還期年8盈虧平衡點74%第二章 市場分析 西安市商業(yè)物業(yè)市場分析 （一）商業(yè)概況目前西安商業(yè)發(fā)展已經形成鐘樓商圈為核心，小寨、高新和康復路商圈圍繞在城市副中心多級發(fā)展的局面。輕工、康復路商圈——康復路批發(fā)市場從最初的集市到現(xiàn)在的店鋪格局，已形成了一個家喻戶曉的繁華商業(yè)區(qū)。 （三）西安市現(xiàn)有商業(yè)街的行業(yè)結構分布狀況 目前，西安市現(xiàn)有的商業(yè)街并不多，其經營的種類主要集中于服裝、電子產品、餐飲、通訊產品等。西安市目前較大的建材市場主要有：（1）西安現(xiàn)代大明宮家居城西安現(xiàn)代大明宮家居城位于西安市太華北路與北二環(huán)立交橋交匯處西北角，占地350畝，總建筑面積30萬平方米，是西安市政府2003年前十名重點項目，由未央?yún)^(qū)政府和西安大明宮建材實業(yè)有限責任公司聯(lián)手打造。商場內店面、通道各占總面積二分之一，分為七條通道，通道寬13—20m以南北兩個橫通道為界劃為三個區(qū)域，習慣稱為“一、二、三”期，第一區(qū)域總面積為20000平方米，于2002年3月入駐商戶，并挎有獨立的“望家旺”建材超市，面積約為7000平方米第二區(qū)域店面積為16000平方米，于2002年6月入駐商戶，第三區(qū)域店面積為10800平方米，于2002年12月建成。公司占地200余畝，擁有營業(yè)性建筑十幾萬平方米，布局合理，整體規(guī)劃統(tǒng)一流暢，市場由塑鋼鋁材專營區(qū)、不銹鋼門窗加工經營區(qū)、石材專營區(qū)、櫥柜城等組成，其中新建立的櫥柜城是西北地區(qū)規(guī)模最大的櫥柜專營場所，匯集了高中低檔櫥柜精品，可為各層次消費者提供質優(yōu)價廉全方位的服務。 （4）安美居家居裝飾建材倉儲超市安美居家居裝飾建材倉儲超市位于西安市西二環(huán)北段136號，是大型現(xiàn)代化裝飾建材連鎖超市，采用集中采購、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結算、明碼標價的現(xiàn)代連鎖業(yè)態(tài)的管理方式，主營國內外裝修建材和裝飾用品，配套經營家裝設計并提供直銷服務；經營范圍涉及建材管件、木材、墻面及地面材料、家具家飾、油漆涂料、五金工具、廚衛(wèi)設備、燈具電料、園藝園及季節(jié)性用品九大類近4萬品種，并設有BIY、DIY 教室，配套經營家居裝飾和休閑餐飲等其他服務。擁有商戶500余家，經營品牌全面，管理制度規(guī)范，交通便利。其中巴黎廳、紐約廳為精品廳。其中，超市建材產品在價格上的優(yōu)勢以及在產品質量及售后服務方面的到位，是越來越理性消費的消費者的最佳考慮。短期看來，家居賣場還是會占據(jù)更多的市場份額。大明宮遺址公園改造是國家重點項目，根據(jù)西安市政府安排，北郊大明宮建材市場及大明宮地區(qū)40多個專業(yè)建材市場將面臨拆遷。通過市場調研得到的成果，匯總了200份有效調查問卷，得出了以下市場調研結論：（1）商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社