【正文】 區(qū)商鋪商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪%%%%由于商業(yè)街形式具有良好的產(chǎn)品昭示性，建材家居的經(jīng)營(yíng)者多青睞于商業(yè)街商鋪，也有部分被調(diào)查者顯示出對(duì)底商商鋪和商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪的偏好。（2）希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售倉(cāng)儲(chǔ)辦公及商務(wù)洽談居住%%%%調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)被調(diào)查者希望商鋪的功能以產(chǎn)品展示及銷售為主，以倉(cāng)儲(chǔ)和辦公及商務(wù)洽談為輔。因此，就目前而言，部分投資者對(duì)該區(qū)域商鋪價(jià)格的可接受程度較小。（6）商鋪周邊的配套設(shè)施金融機(jī)構(gòu)酒店餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所超市便利店物流中心服飾廣場(chǎng)其他%%%%%%%%其中對(duì)酒店的具體需求：快捷酒店三星級(jí)酒店四星級(jí)及以上酒店%%%對(duì)餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%%%%對(duì)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的具體需求：洗浴中心康樂(lè)中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示，商戶對(duì)餐飲、金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、超市、物流中心和酒店需求較大，達(dá)到90%以上。（8）客戶獲得房產(chǎn)信息的主要渠道電視廣告報(bào)紙廣告廣播戶外廣告朋友介紹其他%%%%%%客戶獲取信息的渠道主要來(lái)自報(bào)紙、電視和朋友介紹，特別是在對(duì)大明宮建材家居市場(chǎng)的調(diào)查中，大多數(shù)商戶都是通過(guò)朋友介紹獲取信息，因此在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，建議依托大明宮建材家居市場(chǎng)這個(gè)品牌和現(xiàn)有商戶進(jìn)行項(xiàng)目的推廣，并通過(guò)主流報(bào)紙和電視的宣傳來(lái)引導(dǎo)投資者。以后的發(fā)展空間相當(dāng)大，沿主干道未央路直到張家堡的距離都會(huì)成為商業(yè)的聚集地，因未央路直通連霍高速，是北西安的大動(dòng)脈，政府和地方財(cái)團(tuán)及私人企業(yè)對(duì)該區(qū)域的投入相當(dāng)巨大，新起樓盤近180座，加上沿渭河經(jīng)濟(jì)帶和市內(nèi)商業(yè)圈的溝通緊密，經(jīng)開區(qū)的發(fā)展前景好。在本項(xiàng)目的輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（38萬(wàn)人）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、也包括了正在迅速發(fā)展的大學(xué)城，這些都構(gòu)成了一定的消費(fèi)人群。（3）離城區(qū)較遠(yuǎn) 本項(xiàng)目地處北三環(huán)以北，離城區(qū)較遠(yuǎn)，目前大明宮建材市場(chǎng)的目標(biāo)客戶多位于西安市內(nèi)，因此導(dǎo)致市內(nèi)部分目標(biāo)消費(fèi)者減少購(gòu)買次數(shù)，或是放棄購(gòu)買。西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，為發(fā)展本項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （3）現(xiàn)代物流業(yè)互補(bǔ)作用增強(qiáng) 現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系中得到了廣泛應(yīng)用，起到了良好的互補(bǔ)作用，擴(kuò)大了交易額，加快了商品流通，減少了倉(cāng)儲(chǔ)面積，降低了運(yùn)營(yíng)成本，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場(chǎng)不僅向規(guī)模化發(fā)展，而且向中高級(jí)方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，在吸引客戶方面有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)疑對(duì)西安大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展構(gòu)成有力的競(jìng)爭(zhēng)。在價(jià)格制定上，可采取一鋪一價(jià)。③西安市北郊現(xiàn)有的建材家居市場(chǎng)配套設(shè)施滯后、經(jīng)營(yíng)管理模式落后，缺乏配套設(shè)施一流，管理模式先進(jìn)的一站式大型綜合性市場(chǎng)，本項(xiàng)目的建設(shè)正是對(duì)這一空缺有效彌補(bǔ)。②商業(yè)街商鋪要根據(jù)不同產(chǎn)品和服務(wù)類型的特點(diǎn)進(jìn)行功能分區(qū)；底商商鋪設(shè)計(jì)層高不宜超過(guò)三層，其以上樓層可以設(shè)計(jì)成SOHO形式，講求實(shí)用，方便商戶對(duì)辦公、居住的需要；商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪可考慮采用框架結(jié)構(gòu)，面積自由分割，以滿足不同商戶經(jīng)營(yíng)投資的需要。⑤建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)做一些小景觀，如雕塑小品、小型中心廣場(chǎng)、休閑椅等，用景觀綠化及雕塑小品充分演繹大型綜合性商業(yè)中心，并以此提高項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，拉升項(xiàng)目的品味與檔次。進(jìn)度安排力求合理，最大程度減少開發(fā)商的資金壓力，同時(shí)考慮采取滾動(dòng)開發(fā)的模式，利用前一階段的銷售收入資金開發(fā)下一階段工程。本項(xiàng)目建設(shè)的橫道圖如下所示： 時(shí)間工程名稱第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修第二階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修室外工程二期前期工程第一階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修第二階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修室外工程第四章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)（1）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；（2）陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；（3）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（4）相關(guān)概算指標(biāo)；（5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；（6）西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)）；（7）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（8）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)）；（9）西安市城市建設(shè)拆遷安置實(shí)施細(xì)則；（10）西安市城中村改造管理辦法；（11）類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平；（12）其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：其中拆遷面積為40萬(wàn)平方米，每平方米的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用按600元考慮，合計(jì)24000萬(wàn)元；過(guò)渡費(fèi)：按照每人1萬(wàn)元考慮，共2100人，合計(jì)2100萬(wàn)元。依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）及國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)），綜合考慮工程復(fù)雜程度以及市場(chǎng)行情， 萬(wàn)元。（7）建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的不同，商業(yè)和商品房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的3%，安置房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%。 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用安置房住宅商業(yè)合計(jì)1土地費(fèi)用2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)4城建費(fèi) 5室外工程費(fèi) 6建設(shè)監(jiān)理費(fèi)用 7建設(shè)單位管理費(fèi)用 8預(yù)備費(fèi) 9建設(shè)期利息10總投資 資金籌措與融資方式本項(xiàng)目總投資的資金來(lái)源主要有：（1）資本金 萬(wàn)元。 投資使用計(jì)劃及資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 季度 項(xiàng) 目第1年第2年第3年第4年合計(jì)12341234123412341總投資13410651465141119233110127358617861886118561722671697169406440644064151638建設(shè)投資13410651465141116833042126128456845684568456716971697169406440644064150784建設(shè)期利息2468123160162155104578542資金籌措13410651465141119233110127358617861886118561722671697169406440644064151638資本金134106514461944172381452774銀行借款本金35912909502924211772凈銷售收入再投入1896315963197582821484568456845671697169716940644064406486238建設(shè)期利息246812316016215510457854第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析，最終確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。（4）銷售收入和稅金及附加估算表見(jiàn)附表1。2）資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 取季度基準(zhǔn)收益率3%，根據(jù)項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表6）（稅后）萬(wàn)元。2）資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%。 根據(jù)借款償還計(jì)劃表（附表2）可以計(jì)算得到本項(xiàng)目的借款償還期為：111+。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這個(gè)臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)74%時(shí)，項(xiàng)目即可保本，低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。建議開發(fā)商在銷售工作中做好營(yíng)銷宣傳工作，%。2）商品住宅銷售價(jià)格變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 商品住宅銷售價(jià)格變化表變化幅度40%30%20%10%0%IRR%%%%%FNPV通過(guò)上表，計(jì)算出住宅的銷售價(jià)格變動(dòng)的臨界點(diǎn)為:（+）5%30%=%%，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受，可以看出其住宅的銷售價(jià)格敏感性不是很強(qiáng)，彈性較大，在銷售過(guò)程中，建議開發(fā)商在確保基本的銷售收入的同時(shí)，靈活運(yùn)用銷售手段，進(jìn)行營(yíng)銷，促進(jìn)項(xiàng)目的順利開發(fā)運(yùn)行。（2）技術(shù)分析結(jié)論本項(xiàng)目的資源供給及外部協(xié)作條件能保證項(xiàng)目的順利開發(fā)。（4）風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目盈虧平衡分析，該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為74 %，可以看出，本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）積極做好內(nèi)外部協(xié)作關(guān)系由于項(xiàng)目地處郊區(qū)，周邊配套匱乏，建議開發(fā)商應(yīng)積極同公交部門等部門協(xié)商，盡早完善項(xiàng)目區(qū)的交通（增設(shè)公交線路及站點(diǎn)）、城市基礎(chǔ)配套等。同時(shí)充分發(fā)揮先行建筑公司的內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)，降低項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的交易成本、變更及索賠?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。如果一個(gè)人沒(méi)有重點(diǎn)地思考，就等于無(wú)主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問(wèn)題的能力。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過(guò)去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來(lái)，其總和將是相當(dāng)可觀的。習(xí)慣1向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“對(duì)手是一面鏡子，可以照見(jiàn)自己的缺陷。如果你要成為一名高效能的職場(chǎng)人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。他明白在一個(gè)企業(yè)中，只有團(tuán)隊(duì)成功，個(gè)人才能成功。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對(duì)待你的工作,不懈怠你的工作、。專注目標(biāo)美國(guó)明尼蘇達(dá)礦業(yè)制造公司(3M)的口號(hào)是:,對(duì)個(gè)人工作也有指導(dǎo)作用。”其用意也是要我們小説多聽(tīng)。杜絕壞的生活習(xí)慣習(xí)慣有好有壞。釋放自己的憂慮孤獨(dú)和憂慮是現(xiàn)代人的通病。學(xué)會(huì)正確地應(yīng)對(duì)壓力就成了高效能人士必備的一項(xiàng)習(xí)慣。做到上下逢源，正確處理“對(duì)上溝通”，與同事保持良好的互動(dòng)交流是我們提高工作效能的一個(gè)關(guān)鍵。這是每一個(gè)人只要肯做就能做到的，也是一個(gè)人走向成功的必由之路。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個(gè)人的成功中扮演著重要的角色。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運(yùn)用語(yǔ)言藝術(shù)，對(duì)協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。制訂卻實(shí)可行的計(jì)劃許多成功人士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，認(rèn)真的做一份計(jì)劃不但不會(huì)約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習(xí)慣，直接影響到我們的工作效能與生活。到困難找方法一個(gè)高效能人士，是最重視找方法的人。及時(shí)走出失敗高效能人士不會(huì)讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。這種平常心，對(duì)于一名高效能人士來(lái)講，是十分重要的。如果你在工作中是一個(gè)人心胸開闊、樂(lè)于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽(yù)的人的話，那么你就不愁沒(méi)有朋友。一個(gè)滿足于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取的人永遠(yuǎn)也無(wú)法成為一名高