【正文】 元每平米估算。七、盈利模式與經(jīng)營(yíng)模式盈利模式本項(xiàng)目盈利模式采取長(zhǎng)期投資與短期投資相結(jié)合的盈利模式，即保證以最短的時(shí)間內(nèi)收回投資，又兼顧項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益。 氛圍設(shè)計(jì)：在業(yè)種確立之后，氛圍設(shè)計(jì)將承擔(dān)著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何體現(xiàn)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達(dá)，門(mén)楣與柱面如何體現(xiàn)，重點(diǎn)照明的處理都是推敲的重要內(nèi)容。頂柵設(shè)計(jì)：追求簡(jiǎn)潔大方，突出重點(diǎn)，追隨動(dòng)線的變化，體現(xiàn)商場(chǎng)定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設(shè)備的友好衍接，共同營(yíng)造出舒適的公共空間。塊型設(shè)計(jì)：業(yè)種分布是現(xiàn)代商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中經(jīng)常要推敲的問(wèn)題，在動(dòng)線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費(fèi)者在合理的格局中，能夠采集大量的時(shí)尚信息，一步步引導(dǎo)消費(fèi)，使各區(qū)塊型充分表達(dá)該業(yè)種的整體規(guī)模實(shí)力，方便消費(fèi)者的選購(gòu)行為?！　∑浯危洯h(huán)境方面也要全方位服務(wù)主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營(yíng)業(yè)員服飾、服務(wù)規(guī)范、禮貌用語(yǔ)，都作為商業(yè)主題塑造、形象塑造的構(gòu)成元素。外觀形象時(shí)尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時(shí)尚”的氣息；風(fēng)格上要有超前意識(shí)，能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺(jué)焦點(diǎn)；做到無(wú)論遠(yuǎn)看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面，打造成東區(qū)域地標(biāo)建筑。此外，挑空的部分不計(jì)算面積，越來(lái)越為中青年人看好。每層6套，設(shè)置180平米、220平米兩種房型。藝術(shù)中心、書(shū)城：文化消費(fèi)的不可缺少的場(chǎng)所。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際化、全方位特色。2F：男正裝、男內(nèi)衣、男裝休閑、男裝飾品、皮具、兒童服裝、中性休閑裝、運(yùn)動(dòng)系列、3F：品牌女裝、女職業(yè)裝、女內(nèi)衣、品牌箱包、時(shí)尚飾品、品牌鞋帽。文化消費(fèi)定位打造城東商圈的文化中心地位，設(shè)立項(xiàng)目力求舒適、典雅、富麗堂皇、文化氣息濃郁，即要體現(xiàn)現(xiàn)代文化的國(guó)際包容性，也要體現(xiàn)西施故里的深厚文化底蘊(yùn)和內(nèi)涵。　?。令悾簢?guó)際著名品牌，如：阿媽妮、華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、LANCOME、HUGO BOSS等；　?。骂悾簢?guó)際知名品牌，如：夢(mèng)特嬌、法國(guó)鱷魚(yú)、ADIDAS、CALVINKLEIN等；　　Ｃ類：國(guó)內(nèi)具有國(guó)際影響力的著名和知名品牌，如：報(bào)喜鳥(niǎo)、杉杉、七匹狼、雅戈?duì)枴⒔鹄麃?lái)、美特斯邦威等；　　根據(jù)商圈消費(fèi)者對(duì)各類品牌的認(rèn)知度和接受度，以及品牌招商的成功率預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目組在調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，確定品牌的組合形式和結(jié)構(gòu)比例為：Ａ類品牌30%；Ｂ類品牌40%；Ｃ類品牌30%。其中香港**企業(yè)集團(tuán)公司是香港零售商管理協(xié)會(huì)正式會(huì)員，旗下同時(shí)擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和商業(yè)零售商場(chǎng)，特別是香港**企業(yè)在香港及東南亞參與經(jīng)營(yíng)著多家高檔商廈，因此其和眾多國(guó)際名牌生產(chǎn)商，品牌擁有者聯(lián)系甚密，為本項(xiàng)目的品牌招商提供了便利，也是本項(xiàng)目定位于國(guó)際品牌專賣店的原因所在。目前，中國(guó)的**主要有北京燕莎**、**青浦**、張家港香港城**、蘇州**。**（Outlets）最早誕生于美國(guó)，迄今已有近一百年的歷史?！　?guó)際上與本項(xiàng)目類似的如香港時(shí)代廣場(chǎng)、**恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA、臺(tái)北京華城等。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。1990年法國(guó)銷品茂的年?duì)I業(yè)額占到法國(guó)全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個(gè)不同類型的銷品茂，年?duì)I業(yè)總額達(dá)25簡(jiǎn)單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位的差異化戰(zhàn)略，避免了雙方白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，形成了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。300家國(guó)際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸**。首先，大潤(rùn)發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂(lè)休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目定位以文化娛樂(lè)餐飲為主，零售為輔，在側(cè)重點(diǎn)方面有著本質(zhì)的差別，極易形成相輔相成互為支撐的局面。 差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究目前，在城東范圍內(nèi)已建成的祥生世紀(jì)廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)），與本項(xiàng)目隔街相望，互成犄角。 　　本項(xiàng)目建成后，未來(lái)在商圈輻射范圍內(nèi)（**城區(qū)及近郊農(nóng)村）有超過(guò)30萬(wàn)個(gè)家庭，每月在日用消費(fèi)品中支出1000元人民幣，共有3個(gè)大型店鋪200個(gè)小型店鋪在商圈內(nèi)，共有500000平方米銷售面積。商店過(guò)少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過(guò)多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。以上數(shù)據(jù)作為商圈未來(lái)消費(fèi)指數(shù)參考。 　　先看人口特征分析。 　　(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多元化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。 　 本項(xiàng)目組對(duì)城東商圈飽和度分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： 　　(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入；人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，以及到城市購(gòu)買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。辦證中心（建設(shè)中）、耀江大酒店（建設(shè)中）、會(huì)展中心（規(guī)劃中）、**大劇院（規(guī)劃中）、青少年宮（規(guī)劃中）等也將陸續(xù)建成。一個(gè)布局合理、交通便捷、設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)正在飛快發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)將填補(bǔ)**市高端商業(yè)業(yè)態(tài)需求的空白。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷高速發(fā)展和城區(qū)居民人均可支配收入的大幅度提高，特別是企業(yè)主和高收入群體的不斷壯大，**高消費(fèi)層次需求已經(jīng)逐步形成，這一點(diǎn)，從市區(qū)道路上行駛的高檔名牌轎車的數(shù)量和華燈初上時(shí)餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所的上座率就是有力的證明，**人的富足和消費(fèi)習(xí)慣可見(jiàn)一斑。項(xiàng)目組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中型城市的商業(yè)框架在**已經(jīng)初步形成，未來(lái)幾年必然進(jìn)入商業(yè)高速發(fā)展階段。積極實(shí)施“品牌興商”戰(zhàn)略，從強(qiáng)化品牌基礎(chǔ)工作、加快培育自主品牌、實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用等方面，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視品牌、保護(hù)品牌、爭(zhēng)創(chuàng)品牌、發(fā)展品牌的良好氛圍。%；，%；，%。到2007年底，全市建有各類專業(yè)市場(chǎng)75個(gè)，%，其中超億元市場(chǎng)13個(gè)、超10億元市場(chǎng)3個(gè)，大唐襪業(yè)市場(chǎng)和山下湖珍珠市場(chǎng)為全國(guó)最大的專業(yè)市場(chǎng)。2007年2月 《**市人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見(jiàn)》出臺(tái)。隨著經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，全市人民生活水平不斷提高。目前，**擁有國(guó)家級(jí)品牌16只，省級(jí)品牌112只，總數(shù)列浙江省縣級(jí)市第一。 地方經(jīng)濟(jì)及市民收入改革開(kāi)放以來(lái)，**經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得了巨大的成就，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)中的位次呈逐年上移態(tài)勢(shì)，20002005年分別位居全國(guó)最發(fā)達(dá)縣(市)第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范圍內(nèi)位次上升最快的縣市。1983年7月起，屬紹興市。1953年2月，劃歸金華專區(qū)。1949年5月6日**解放，至6月22日，**屬中共蕭紹諸杭臨時(shí)委員會(huì)管轄。民國(guó)元年(公元1912年)廢府，直屬浙江省。成宗元貞元年(公元1295年)，升為**州。南宋紹興元年(公元1131年)，屬紹興府。光啟三年(公元887年)，**改稱**。大業(yè)中，仍屬會(huì)稽郡。東晉屬會(huì)稽國(guó)。東漢建武初，復(fù)原名。吳越之爭(zhēng)中，越王勾踐曾以境內(nèi)勾乘山為休養(yǎng)生息、圖謀復(fù)國(guó)之所。 歷史傳承與人文底蘊(yùn)**，為我國(guó)古越民族聚居地之一。浦陽(yáng)江縱貫?zāi)媳?，境?nèi)干流長(zhǎng)67．6公里，東西8條支流呈葉脈形展開(kāi)。四周群山環(huán)抱，地勢(shì)由南向北漸次傾斜，形成北向開(kāi)口通道式斷陷盆地。32′，北緯29176。 自然條件及資源優(yōu)勢(shì)**地形以丘陵為主，素有“七山一水二分田”之稱。**距**僅298公里，杭州98公里，距蕭山國(guó)際國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程。 項(xiàng)目建筑面積、建筑層數(shù)項(xiàng)目總建筑面積：97000平方米；項(xiàng)目主樓地上8層地下1層，附樓930層；地下停車場(chǎng)：200個(gè)車位，室外停車場(chǎng)：1200個(gè)車位。東北方是規(guī)劃的行政中心，部分行政機(jī)關(guān)以在建設(shè)中。娛樂(lè)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告娛樂(lè)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資人：某某企業(yè)有限公司 輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司某街道辦事處城郊居民委員會(huì)項(xiàng)目計(jì)劃投資額：（約5億元） 項(xiàng)目公司與用資計(jì)劃本項(xiàng)目由三個(gè)投資方共同組建項(xiàng)目公司，股權(quán)分配方案待進(jìn)一步協(xié)商確定。 項(xiàng)目選址、占地面積項(xiàng)目四至：項(xiàng)目東臨環(huán)城東路、氣象局；北沿苧蘿東路、新世紀(jì)花園住宅小區(qū)；南靠新安家園住宅小區(qū)；西接37畝待開(kāi)發(fā)商業(yè)宗地、東興路。東西長(zhǎng)180米，南北長(zhǎng)140米。**交通便利，浙贛鐵路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過(guò)