【正文】 ：南起自強東路，北至玄武路，東自太華路，西達鐵一村建華西路。 建材超市和家居賣場各有各的優(yōu)勢，只是面對的目標消費群體不同。 西安市建材市場分布 圖 如下： 就目前而言，西安市現(xiàn)有的建材市場檔次高低不勻，主要有建材超市、家居建材城等模式。其中巴黎廳、紐約廳為精品廳。擁有商戶 500 余家，經(jīng)營品牌全面，管理制度規(guī)范，交通便利。 （ 4）安美居家居裝飾建材倉儲超市 安美居家居裝飾建材倉儲超市位于西安市西二環(huán)北段 136 號，是大型現(xiàn)代化裝飾建材連鎖超市， 采用集中采購、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結算、明碼標價的現(xiàn)代連鎖業(yè)態(tài)的管理方式，主營國內(nèi)外裝修建材和裝飾用品，配套經(jīng)營家裝設計并提供直銷服務；經(jīng)營范圍涉及建材管件、木材、墻面及地面材料、家具家飾、油漆涂料、五金工具、廚衛(wèi)設備、燈具電料、園藝園及季節(jié)性用品九大類近 4 萬品種，并設有 BIY、 DIY 教室，配套經(jīng)營家居裝飾和休閑餐飲等其他服務。 （ 3）明珠家居城 明珠家居西安市北二環(huán)未央立交橋東 500 米，占地 120 畝，總投資 億元，是第六屆經(jīng)貿(mào)洽談會簽約項目， 2021 年 4月 28日，一期工程 1 萬平方米投入營業(yè)，隨后，相繼在一年時間里，總計 9 萬余平方米的營業(yè)場地建成并投入運營。市場門前臨街建有停車廣場，長 240 米寬 30米，劃有四個停車區(qū)域，可停放運貨車輛近百輛。 西安現(xiàn)代大明宮家居城主要功能區(qū)有：中央廣場觀光區(qū)、經(jīng)營展示區(qū)、裝飾裝修區(qū)、綜合服務區(qū)、倉儲配送區(qū)、商務中心、會展中心、休閑娛樂區(qū)和 35000 平方米的大型建材交易區(qū)，并提供 2021 個泊車車位的停車場。商業(yè)城項目可行性研究（初稿） 7 （四） 商業(yè)發(fā)展趨勢預測 由于商業(yè)消費具有 極強的慣性心理，在整體民風比較傳統(tǒng)的西安市，這種消費慣性心理依然強烈，因此，短期內(nèi)西安商業(yè)發(fā)展不會呈現(xiàn)劇烈的變化趨勢。 大明宮 輕工、康復路商圈 —— 康復路批發(fā)市場從最初的集市到現(xiàn)在的店鋪格局，已形成了一個家喻戶曉的繁華商業(yè)區(qū)。但是明確的是，西安鐘樓商圈和小寨商圈規(guī)模依然遠遠超出其他商圈的發(fā)展水平。計算主要財務數(shù)據(jù)及財務評價指標如下表 (見下頁 ) 。 在充分考慮市場環(huán)境，結合類似工程的實際情況， 同時考慮開發(fā)商的資金壓力情況， 采取保守態(tài)度，充分考慮各種不確定因素，最終綜合確定本項目計劃分兩期開發(fā) 建設 ， 第一期進行地塊南部村莊的拆遷安置及商品住宅的開發(fā)建設，第二期進行地塊北部村莊的拆遷安置及商鋪的開發(fā)。 本項目 建設總投資為 萬元，其中 建設投入的資本金為 萬元 （占總投資的 35%） ，分兩期投入，第一期為 ，第二期為 萬元 ； 銀行借款 萬 元，融資利率為 %，時間從第一年的第四季度到第二年的第三季度 ； 其余資金缺口由（預）售凈收入補足。商業(yè)城項目可行性研究（初稿） 2 第四章 項目總投資估算與資金籌措 ...................................... 27 項目總投資估算的依據(jù) ......................................... 27 項目總投資估算的原則 ......................................... 27 項目總投資估算 ............................................... 28 資金籌措與融資方式 ........................................... 30 第五章 財務評價 ...................................................... 33 財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算 ........................................ 33 盈利能力分析 .................................................. 33 靜態(tài)盈利能力分析 ........................................ 33 動態(tài)盈利能力分析 ........................................ 34 清償能力分析 .................................................. 35 評價結論 ...................................................... 35 第六章 不確 定分析 .................................................... 36 盈虧平衡分析 .................................................. 36 敏感性分析 ................................................... 37 第七章 結論及建議 .................................................... 40 結論 .......................................................... 40 建議 .......................................................... 41 大明宮商業(yè)城項目可行性研究（初稿） 1 目 錄 第一章 總論 ........................................................... 1 項目概況 ....................................................... 1 資金籌措與融資方式 ............................................. 1 項目進行可行性研究的依據(jù) ....................................... 1 項目的實施進度安排 ............................................. 2 主要技術經(jīng)濟指標 ............................................... 2 第二章 市場分析 ....................................................... 4 西安市商業(yè)物業(yè)市場分析 ........................................ 4 西安建材市場現(xiàn)狀分析 ........................................... 7 項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析 .................................. 11 市場需求分析 ............................................ 11 市場供給分析 ............................................ 19 SWOT 分析 ..................................................... 19 優(yōu)勢 .................................................... 19 劣勢 .................................................... 20 機遇 .................................................... 20 威脅 ........................................................ 21 項目初步定位 .................................................. 21 小結 及建議 .................................................... 22 第三章 項目的實施進度安排 ............................................ 24 項目前期工作安排 .............................................. 24 項目建設階段計劃安排 .......................................... 24 項目進度安 排的依據(jù) ...................................... 24 進度安排原則 ............................................ 24 分階段開發(fā)的原因與目的 .................................. 25 項目實施的進度計劃 ...................................... 25 大明宮 另外，在本項目的建設過程中 涉及 兩個村莊的拆遷 改造，因此，本項目的建設能夠幫助政府解決城中村的改造問題，有利于改善北郊整體環(huán)境，促進和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 。 （ 8）項目投資估算所得到的數(shù)據(jù)； （ 9） 其他與項目可行性研究相關的資料和數(shù)據(jù)。 結合項 目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設方案和目標客戶群體定位，擬定了銷售方案并進行財務評價。商業(yè)城項目可行性研究（初稿） 4 第二章 市場分析 西安市商業(yè)物業(yè)市場分析 （一） 商業(yè)概況 目前西安商業(yè)發(fā)展已經(jīng)形成鐘樓商圈為核心，小寨、高新和康復路商圈圍繞在城市副中心多級發(fā)展的局面。商業(yè)城項目可行性研究（初稿） 5 主力消費群特征 中低收入，年輕化 中小規(guī)模商戶 廠礦企業(yè)職工為主 發(fā)展前景 趨于成熟，發(fā)展緩慢 規(guī)模巨大，發(fā)展迅猛 地域限制，前景較小 小結 趨向全市化商圈 省級商圈 區(qū)域商圈 小寨商圈 —— 由于周遍 高校林立，龐大的年輕消費人群成為了“小寨”商圈的基礎消費群體；區(qū)域以小寨十字為中心，輻射長安路及小寨東西路，波延到電子城等處；集文化商貿(mào)、流行服飾、餐飲娛樂及現(xiàn)代服務業(yè)于一體的綜合休閑、購物區(qū)。 土門商圈 —— 土門商圈主要由以經(jīng)營家電產(chǎn)品的國美、以經(jīng)營百貨的土門民生商 廈、以及家世界購物中心、愛家超市、豐登路商場等規(guī)模稍大的商場或超市為主力店，加上一些臨街小商鋪和專營店組成，涵蓋了專業(yè)賣場、綜合百貨商店、超市、品牌專營店等經(jīng)營業(yè)態(tài)。 西安市商業(yè)街一覽表（ 19 個） 名稱 功能特色 地址 備注 電子專業(yè)街 IT類、電子類、音像類產(chǎn)品 雁塔路 區(qū) 域型 綜合商業(yè)街 綜合商業(yè) 東大街 區(qū) 域 型 咖啡休閑專業(yè)街 休閑、飲食、娛樂 德福巷 社區(qū)型 古玩字畫專業(yè)街 文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品 書院門 社區(qū)型 電子城步行專業(yè)街 休閑、娛樂、飲食、購物 電子城 社區(qū)型 餐飲專業(yè)街 飲食、娛樂、 南二環(huán) 區(qū)域型 通訊產(chǎn)品一條街 手機、通訊產(chǎn)品和器材 尚樸路 區(qū)域型 清真食品專業(yè)街 清真特色食品、干果、糕點 北院門 區(qū)域型 圖書專業(yè)街 書籍、文化用品 東六路 社區(qū)型 水產(chǎn)品專業(yè)街 海味、水產(chǎn)、特色食品 炭市街 社區(qū)型 紡織品專業(yè)街 服裝、布 匹、床上用品、家居裝飾用品 文藝路 區(qū)域型 精品購物步行街 服裝、鞋帽、皮具 騾馬市 區(qū)域型 紙制品專業(yè)街 各類紙品 后宰門 區(qū)域型 電子科技專業(yè)街 電腦、電腦配件、打印機等電子產(chǎn)品 興慶路 區(qū)域型 大明宮其中一層主營陶瓷產(chǎn)品、墻地磚、燈飾、電工電料、石材、板材；二層主營木地板、門窗、裝飾五金、地毯、壁紙、水暖器材、櫥柜及配套電器、潔具、油漆涂料、鐵藝、吊頂材料；三層主營精品家具、紅木家具、辦公家具、布藝、床上用品、家飾工藝品。商場內(nèi)店面、通道各占總面積二分之一，分為七條通道，通道寬 13— 20