【正文】 06—2020）綱要公示：仲愷高新區(qū)將與陳江形成“仲愷陳江組團(tuán)”，與“惠城組團(tuán)”，“惠陽(yáng)—大亞灣組團(tuán)”并列為“**市核心城區(qū)”。 市域主干道： （1）五橫： ①?gòu)V州－福田－龍華－柏塘－楊村－麻陂－河源；②廣州－龍溪－羅陽(yáng)－汝湖－仍圖－橫瀝；③石灣－潼湖－陳江－惠城－平潭 7－平山－高潭；④新圩－秋長(zhǎng)－淡水－沙田－白花－平山；⑤深圳－大亞灣－稔山－吉隆。 （2）內(nèi)河港口：改造現(xiàn)有碼頭，提高靠泊能力；東江內(nèi)河港區(qū)設(shè)石灣、園洲、龍溪、潼湖、博羅、惠城、汝湖、水口、仍圖、泰美、觀音閣11個(gè)作業(yè)區(qū)。 其中，： 仲愷高新區(qū)人口增長(zhǎng)預(yù)計(jì) 年份 2010年 2012年 2016年 2020年自然增長(zhǎng)率 ‰ ‰ ‰ ‰機(jī)械增長(zhǎng)率 8‰ 12‰ 15‰ 12‰暫住人口比例 18% 22% 20% 18%常住人口比例 82% 78% 80% 82%人口預(yù)測(cè)(萬(wàn)人) 50 55 68 80 **市在珠三角的定位分析 **市位于廣東省東部，珠江三角洲東端，南臨南海，與深圳、香港毗鄰，是廣東省有名的歷史文化名城，在歷史上即有“嶺南名郡”、“粵東門(mén)戶”之稱。到2020年，**擬建 “5橫3縱”8條高速公路，這些交通線路落實(shí)以后，將以**為中心形成一個(gè)“兩小時(shí)生活圈”：即從東莞、深圳、廣州和河源等地的市區(qū)到**市區(qū)走高速路只需要兩小時(shí)以內(nèi)車(chē)程，而惠城、陳江仲愷、惠陽(yáng)大亞灣三個(gè)中心城區(qū)之間包括深圳龍崗之間則可控制在半小時(shí)以內(nèi)車(chē)程。 由于石化城的帶動(dòng)，**已經(jīng)成為了珠三角最重要的重化工城市；同時(shí)成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接的承接地，正如當(dāng)年?yáng)| 11莞90年代初承接深圳的制造業(yè)的轉(zhuǎn)移一樣，**在近幾年內(nèi)將承接?xùn)|莞、深圳的制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，成為一個(gè)中型和輕型工業(yè)重地。 12 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) **仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是1992年11月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的全國(guó)52個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。 仲愷高新區(qū)從1992年成立到現(xiàn)在已經(jīng)走過(guò)了二十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整、發(fā)展、規(guī)劃，已經(jīng)取得了令人矚目的成績(jī)，尤其是近幾年來(lái)通過(guò)對(duì)園區(qū)的重新調(diào)整規(guī)劃后，使得仲愷高新區(qū)的各種資源得到了最優(yōu)化的配置，工業(yè)產(chǎn)值出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，其在**經(jīng)濟(jì)的龍頭地位得到了進(jìn)一步的加強(qiáng)。作為國(guó)內(nèi)重要的電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地， 13仲愷已聚集了包括索尼、西門(mén)子、LG、施耐德、TCL等著名企業(yè)在內(nèi)的3000多家企業(yè)，其中世界500強(qiáng)和中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)超過(guò)20家。 仲愷新區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和持續(xù)發(fā)展能力在**都具備較明顯優(yōu)勢(shì)，2013年仲愷高新區(qū)GDP更是創(chuàng)新高超人民幣530億，躍居**縣區(qū)首位。莞惠城際軌道建成后，從東莞到**只需35分鐘，到佛山只需45分鐘，從廣州乘穗莞深城際軌道交通轉(zhuǎn)莞惠城軌到**也僅一小時(shí)。 項(xiàng)目的建設(shè)意義 滿足城市消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 近年來(lái)，**的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高，酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而仲愷高新區(qū)至今無(wú)一家五星級(jí)規(guī)模酒店，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開(kāi)發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。 **于2001年被評(píng)為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。 **的主要景點(diǎn)有：**西湖、羅浮山、南昆山、大亞灣、巽寮灣、象頭山、藍(lán)田瑤族、古田自然保護(hù)區(qū)、海龜自然保護(hù)區(qū)等十幾處。針對(duì)**旅游資源的開(kāi)發(fā)和利用現(xiàn)狀，結(jié)合調(diào)查，其具體表現(xiàn)如下： （1）早期開(kāi)發(fā)力度不足，后期更新速度緩慢。再如羅浮山，它是道教圣地，屬我國(guó)十大名山之一。對(duì)此**沒(méi)有進(jìn)行合理有效的旅游規(guī)劃，城市規(guī)劃與旅游規(guī)劃脫節(jié)，各景區(qū)沒(méi)有開(kāi)列專線，游客行程安排困難，致使短線旅游難以大規(guī)模發(fā)展。同年，廣州、深圳、東莞的賓館酒店總數(shù)都高于**。近幾年，國(guó)際、國(guó)內(nèi)的旅游市場(chǎng)提供了如沖浪、漂流、潛水、越野拉力、攀巖、蹦極、熱氣球等熱門(mén)旅游產(chǎn)品，創(chuàng)造了相當(dāng)好的旅游效益，**具有這方面的資源卻沒(méi)有開(kāi)發(fā)這類產(chǎn)品。 按照有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2008年，**全年共接待國(guó)內(nèi)外游客1805萬(wàn)人次，%；，增長(zhǎng) 19%，其中國(guó)內(nèi)游客人數(shù)674 .9萬(wàn)人次，%。**市已經(jīng)開(kāi)發(fā)了多種產(chǎn)品，并擁有一些代表性的精品。 綜合而言，**市旅游發(fā)展總體呈現(xiàn)以下幾個(gè)主要特點(diǎn)： 20 ☆ 雖然**旅游業(yè)起步較晚，但增長(zhǎng)快速，提前達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，成為廣東省主要旅游城市之一； ☆ 國(guó)內(nèi)外游客接待人數(shù)增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸擴(kuò)大； ☆ 國(guó)內(nèi)游客數(shù)量占據(jù)絕對(duì)比重，珠三角地區(qū)為主要客源地，境外游客則倚重于港澳地區(qū)； ☆ 旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)總體有待提升，產(chǎn)品體系有待深化； ☆ 各種旅游配套設(shè)施不斷完善，其規(guī)模、檔次和結(jié)構(gòu)處于調(diào)整和提升階段； ☆ **具有良好的資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其旅游發(fā)展前景看好； ☆ 投資商開(kāi)始積極介入旅游業(yè)發(fā)展，正著手建設(shè)一批上檔次，高質(zhì)量的旅游產(chǎn)品。政府應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)發(fā)展旅游業(yè)的支持，以大旅游的觀念進(jìn)行資源整合，認(rèn)清旅游市場(chǎng)定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，形成統(tǒng)一品牌和概念；始終貫徹可持續(xù)發(fā)展理念，處理好工業(yè)發(fā)展與旅游資源的開(kāi)發(fā)與保護(hù)，控制和管理好公共資源，在統(tǒng)一的旅游發(fā)展規(guī)劃和構(gòu)想中，促進(jìn)**市旅游與社會(huì)及環(huán)境的和諧同步發(fā)展。 其次，比較目前整個(gè)**地區(qū)上檔次部分酒店的綜合情況和競(jìng)爭(zhēng)能力： **地區(qū)上檔次部分酒店的綜合情況 酒店名稱 地區(qū) 星級(jí) 硬件方面 軟件管理方 綜評(píng) 競(jìng)爭(zhēng) 面 力 配套完善、功能 由東方酒店天悅大酒 齊全，屬舊酒 餐飲公司管 酒店定價(jià)在 店 ** 準(zhǔn)四星 店，物業(yè)保養(yǎng)一 理，未迎合本 本地區(qū)較高。 成酒店管理 混亂。 投資商具備 鎖定本市最 配套一流，功能 酒店經(jīng)營(yíng)管 高級(jí)之商務(wù)康帝酒店 ** 五星級(jí) 一流，全新酒 理經(jīng)驗(yàn)，屬于 接待客源，定 強(qiáng) 店，**代表酒 酒店投資分 位定價(jià)均會(huì) 店。 注重本地個(gè) 暢順 地 性化經(jīng)營(yíng)。 管理酒店 一個(gè)周期才 地 可以盤(pán)活。 配套齊全，功能 發(fā)展商自行 一般，龍門(mén)當(dāng)?shù)? 管理經(jīng)營(yíng)，整 主要靠節(jié)假 最好最新酒店， 個(gè)動(dòng)作模式 日旅游團(tuán)隊(duì)龍朝酒店 龍門(mén) 四星級(jí) 第二期客房及 及流程與酒 帶動(dòng)，如不改 一般 配套項(xiàng)目已開(kāi) 店行業(yè)脫節(jié)， 制，酒店經(jīng)營(yíng) 業(yè)。 想。 營(yíng)，餐飲經(jīng)營(yíng) 比較弱。 激烈。目前，**具備這樣的外圍環(huán)境。這時(shí)期高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)效益非?？捎^，如新都酒店，即時(shí)在市場(chǎng)低潮的1989年，稅后利潤(rùn)也在20000萬(wàn)以上。這個(gè)階段，陽(yáng)光、香格里拉等地理位置較好的高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)效益也非常好。這是第四階段。 產(chǎn)品定位：某廣場(chǎng)酒店項(xiàng)目將建成仲愷高新區(qū)第一家五星級(jí)酒店，引入國(guó)際五星酒店品牌。 2013年**，%，投資熱情度依然高漲。供求放量下，全市新房成交量也大幅上漲，成交面積突破1000萬(wàn)m，除春節(jié)外，2全年市場(chǎng)成交逐月上漲，節(jié)節(jié)突破，分別在5月、9月、10月、11月、12月創(chuàng)下單月成交量突破100萬(wàn)m的成交高位。成交量的大幅上漲也使得房?jī)r(jià)預(yù)期看漲，政府及時(shí)出臺(tái)《惠五條》，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，最終包住中心區(qū)價(jià)格紅線，而由于外圍成交比重上升，全市的房?jī)r(jià)也被結(jié)構(gòu) 27性拉平，全年均價(jià)保持平穩(wěn)；其三，庫(kù)存上升吸納周期回調(diào)。（剔除網(wǎng)簽完善等非市場(chǎng)因素影響，同比漲幅在5成左右），隨著去化加速，供求比持續(xù)回落，逐步進(jìn)入平衡區(qū)間（**市歷年成交面積走勢(shì)圖）。從地塊成交面積看，10萬(wàn)平米以上的大型地塊的供應(yīng)與成交集中在工業(yè)用地，住宅用地商服用地的成交面積趨小化。隨著城市的發(fā)展，高質(zhì)量的配套城市基礎(chǔ)設(shè)施成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵要素。面對(duì)已擁有10萬(wàn)人的仲愷高新區(qū)，這個(gè)供給量和建筑 31的檔次顯然還不能滿足當(dāng)時(shí)的住宅需求市場(chǎng)。市政府出臺(tái)關(guān)于仲愷大道改造的優(yōu)惠政策，將原來(lái)的非商業(yè)用地改造為商業(yè)用地，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商參與投資建設(shè)，并給予一定的政策性優(yōu)惠。不僅當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)加快了拿地布點(diǎn)，一些**大型開(kāi)發(fā)商和外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商也紛紛進(jìn)駐，不少新項(xiàng)目沿仲愷大道兩側(cè)及周邊布局，陸續(xù)啟動(dòng)。**各房地產(chǎn)項(xiàng)目為搶占先機(jī)，紛紛加快進(jìn)度，提早入市，仲愷高新區(qū)十多個(gè)樓盤(pán)年底推出房源超5000套，大多數(shù)樓盤(pán)以23房戶型為主，實(shí)用型洋房受到市場(chǎng)熱捧。仲愷高新區(qū)成為**盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)的主戰(zhàn)場(chǎng)（ 仲愷房地產(chǎn)發(fā)展歷程圖）。代表項(xiàng)目：TPark，TCL康城四季。 仲愷區(qū)2012年供應(yīng)面積走勢(shì)圖（按月）（單位：萬(wàn)/平米） 2012年仲愷區(qū)住宅成交，（）。 仲愷區(qū)未來(lái)供應(yīng)指標(biāo)分析 區(qū)域未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品多以剛需型6090平方米兩房及90120平方米三房為主（）。 仲愷片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 現(xiàn)狀一：工業(yè)區(qū)特性影響大，本地客戶是最主要客戶。） 主力客戶：深圳、東莞等周邊城市25%。 客戶結(jié)構(gòu)表 細(xì)分群體 關(guān)鍵詞 經(jīng)濟(jì)適用型 組建家庭：進(jìn)入事業(yè)打拼期，首置、自住、 奮斗、向上 小康型 婚姻家庭：事業(yè)上升型，實(shí)干、吃苦、首置、 自住 智富型 家庭結(jié)構(gòu)完整：事業(yè)穩(wěn)定安家型，理性，首 置、首改、自住 富裕型 家庭結(jié)構(gòu)完整：實(shí)業(yè)積累財(cái)富型，隨性、奢 華，首改、二次以上、兩用 高端富裕型 家庭結(jié)構(gòu)完整：逐步淡出事業(yè)，低調(diào)、享受、 改善型 代表樓盤(pán)圖 39 現(xiàn)狀三：本地居民對(duì)樓盤(pán)敏感度不高 仲愷當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于新建樓盤(pán)的敏感度不高，外地客戶更加不會(huì)把仲愷當(dāng)做理想的居住場(chǎng)所。 市場(chǎng)：用戶需求高，潛在供應(yīng)量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 仲愷片區(qū)代表樓盤(pán)分析 光耀荷蘭小城 項(xiàng)目概述 荷蘭小城項(xiàng)目位于陳江鎮(zhèn)五一村，2萬(wàn)平方米原生態(tài)仿自然湖 40泊，高爾夫球場(chǎng)、生態(tài)公園、體育公園、濕地公園、農(nóng)家樂(lè)菜園、休閑主題果園、燒烤場(chǎng)等。 光耀荷蘭小城項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo) 開(kāi)發(fā)商 光耀集團(tuán)有限公司 占地面積（m2） 228149 代理商 自售 建筑面積（m2） 56萬(wàn) 住宅（m2） — 主力戶型 — 商業(yè)（m2） — 裝修狀況 毛坯 綠化率 % 項(xiàng)目地址 仲愷大道與五一大 總戶數(shù) 4851 道交匯處 車(chē)位比 — 容積率 交通 1301路等公交至五一路口往前的大轉(zhuǎn)盤(pán)下往東走四百米 左右可到該項(xiàng)目。價(jià)格預(yù)計(jì)將會(huì)在55006500元之間。 B戶型圖 42 項(xiàng)目印象 荷蘭小城附近公交配套少，交通不夠便利，周邊民房較多。建筑面積約80萬(wàn)平米，共8棟，均為13棟為純住宅，58棟12樓為商鋪、其余為住宅，最靠棕櫚園方向由東往西為6棟，8棟位于項(xiàng)目最西端，58棟環(huán)繞南端和西端為商鋪，1棟位于項(xiàng)目中心位置共32層，2棟共32層位于項(xiàng)目朝東方向，3棟靠近半山會(huì)所。是目前**南部最為大型的高檔社區(qū)，建筑及園林景觀獨(dú)具地中海人文風(fēng)情。120平米三房屬于改善型的三房產(chǎn)品，居住更加舒適。缺點(diǎn)：無(wú)。該項(xiàng)目交通位置具有很大的優(yōu)勢(shì)，將對(duì)區(qū)域外客戶有強(qiáng)大的吸引力。當(dāng)年4月，大型超市人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)在市區(qū)河南岸開(kāi)業(yè)，拉開(kāi)了**市商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展的序幕?！笆? 47一五”期間，**市出臺(tái)了《關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》等一系列加快商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的具體政策。此外，包括光耀 部分商業(yè)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目商鋪物業(yè)情況分析 （1）項(xiàng)目商業(yè)部分約為29816m,主要為購(gòu)物中心，其它為街2 48鋪布局。此類客戶是珠三角房地產(chǎn)物業(yè)炒家，對(duì)**房地產(chǎn)有較一定的研究，專門(mén)對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)特別是商業(yè)物業(yè)進(jìn)行短期投資，且認(rèn)為項(xiàng)目商業(yè)類的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅。 城市中心的商鋪交易最活躍，其租金和價(jià)格也居全市之首，屬**市一級(jí)商圈。2 按上述標(biāo)準(zhǔn)劃分，本項(xiàng)目商業(yè)部分銷(xiāo)售均價(jià)每平方米為1300017000元。 仲愷經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，飛躍前進(jìn)，人們的消費(fèi)水平也將不斷提升，某廣場(chǎng)的商場(chǎng)項(xiàng)目，將在滿足某住戶們購(gòu)物需求的同時(shí)，極大地吸引來(lái)自周邊的居民前來(lái)購(gòu)物。公園里（惠城）這幾家，而在仲愷高新區(qū)的僅有T PARK時(shí)尚公園一家，對(duì)于這種自帶大商場(chǎng)的樓盤(pán)，生活很方便，評(píng)價(jià)也都很高。 商業(yè)部分：本項(xiàng)目處于高新區(qū)核心地段，仲愷大道的服務(wù)產(chǎn)業(yè)配套，使得住宅物業(yè)的要求有一定量的增長(zhǎng)