【正文】 國民生產總值 時間 2020年 2020年 2020年 長沙 1790 2190 3000 株洲 605 748 湘潭 422 523 654 通過對長株潭三市近三 年的經濟消費對比，株洲的國民生產總值和消費 11 支出處于第二位，消費能力強?？側丝?381萬，其中市區(qū)人口 98萬。 2020年 45月份，株洲市商品住房銷售均價為 2471元 /平米，同比增長 %，環(huán)比增長 %，其中天元區(qū)價格較高，均價為 2763元 /平米。1—12月，房地產開發(fā)投資 ，同比增長 %，比上年同期提高 10個百分點。本項目取名炎帝廣場，坐擁炎帝神像與東方神龍鐵塔兩大株洲地標性建筑，同時具有豐富的文化產品與旅游元素，借助先天優(yōu)勢，如果成功開發(fā)文化、旅游的附屬價值，實現文化與商業(yè)的完美嫁接，豐富項目經營內涵，勢必能夠借旅游的東風，不僅有力的推動旅游產業(yè)的發(fā)展，實現項目與株洲旅游經濟的有機分流，同時為項目的發(fā)展與長期繁榮注入獨具特色的競爭力，也為項目順利規(guī)避市場風險提供了又一保障。高端客戶更愿意到長沙甚至去廣州進行消費購物。 項目生存的基本經濟基礎分析 2020年株洲全市年末總戶數 ，總人口 ，常住人口 371萬人，其中市區(qū)年末總戶數 ，總人口 ，常住人口 人。 炎帝廣場開發(fā)項目是株洲市委、市政府 列入工作計劃的重點工程，更是天元區(qū)委、區(qū)政府高度關注的重點工程，這些在政府行文與報告中可充分體現與認證。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實質是中華民族文化的根源，因而，炎帝文 4 化也就是中華民族文化。 株洲居民可支配收入及消費支出分析 2020年株洲城鎮(zhèn)居民可支配收入 15911元，增長 %。 基于這種獨特的城市屬性，在項目規(guī)劃與開發(fā)方面為項目提供了科學的開發(fā)方向與開發(fā)深度。 （ 7）、隨著社會的不斷進步，消 費者的需求也在不斷改變，消費觀念與價值取向也在不斷更新，消費者對消費環(huán)境與層次有了更高的要求，市場、行業(yè)需要滿足消費需求并引領消費走向的新業(yè)態(tài)出現，這些都為商業(yè)地產的全線繁榮提供了良好的生存條件與發(fā)展平臺。 2020年以來房地產市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。目前株洲市人口中的上世紀六十、七十和八十年代的人群將成為購房的主 力軍，需求帶來的推動作用在相當長的一段時間內仍將存在。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和 10 320國道以及正在建設的京珠高速公路和國家將要建設的上瑞高速公路 交匯于市區(qū)。 株洲人口的不斷增加，加快了房地產的快速消化，為項目的深層次開發(fā)與板塊升級打下堅實的購買力基礎。造成的結果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經濟效益差，遺留問題多。 （ 4）項目的品牌價值支撐 品牌是企業(yè)的第二生命，同樣，品牌 也是一個項目的第二生命，它代表著項目的競爭制高點與核心競爭力，同時，從某個角度講，品牌決定了項 15 目的中遠期市場。 項目競爭優(yōu)勢支撐 株洲現有商業(yè)中心 市級商業(yè)中心 北起七一路，南抵徐家橋大市場，東毗鐵西路，西臨湘江。 經營方式：自營與產權出讓相結合。品牌力不強也是商業(yè)地產項目缺乏競爭與生存空間的主要根源。 六大市場優(yōu)勢奠定了項目的生存和發(fā)展空間，保證了項目中遠期的可持續(xù)性繁榮。 被訪者年齡E . 5 1 歲以上 23 消費者調研分析： （ 1）消費金額基本在 200400 元左右，且頻率較低； （ 2) 消費場所看重商業(yè)環(huán)境、商品品類、消費環(huán)境； (3) 主要為中低端消費場所，高端消費走向長沙或廣州 (4) 對中高端物業(yè)需求有一定的市場空間。同時集購物、休閑、娛樂、文化于一體的天一廣場是華東地區(qū)最大的商貿休閑廣場。 業(yè)態(tài)分析 天一廣場 是目前國內最大的 “一站式 ”購物商業(yè)廣場，有 10 個商業(yè)區(qū)，分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū)，集中了大、中、小 300多家商店。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：寧波萬達商業(yè)廣場內匯集了大型超級市場、 建材超市、數碼廣場、娛樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等多種商業(yè)形態(tài)，匯集了沃爾瑪、百安居、 HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦大酒店、神采飛揚游樂園、大歌星 KTV、萬達國際影城、銀泰百貨、吉盛偉邦家居等十一家主力店，還有美國百勝餐飲集團下屬的必勝客、肯德基以及麥當勞等近 200家境內外知名品牌店。 構建新中心 — 株洲市民休閑購物的 第一選擇、外地游客光顧株洲 29 不得不到的城市地標。 項目規(guī)劃設計 “神農城” — “炎帝廣場” +“華夏神州” “兩心、三片、四軸” “兩心” 炎帝像、電視塔；“三片”公園區(qū)、過渡區(qū)、廣場區(qū)；“四軸” 視覺及交通軸線聯(lián)系各功能板塊與中心 廣場 項目規(guī)劃指標 30 地塊位于天元區(qū)規(guī)劃十五區(qū)，土地分為廣場用地、商業(yè)用地、公園用地。 水面面積： 萬平米，約 62畝。 合計總投資約 1820億。 （ 2）、項目的經營思路 項目的經營要注重三個事項： ① 、實現所有權，管理權、經營權三者的真正脫離。 （ 3） 、 項目運營資源配置 ① 、 項目運營所需的辦公用品、辦公場 所、生活場所等相應配置（這個可以作為企業(yè)的固定資產投入）。 ② 、管理的對象有兩個：一是對市場的管理、 (包括對經營戶的管理 )品牌的管理，另一個是對企業(yè)的管理，商戶的管理要推進市場先行賠付制，實現統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務，、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一安保，提升企業(yè)、商戶整體的經營能力與服務意識，嚴格杜絕欺詐、欺騙現象，品牌型市場要有品牌化管理 ，以綜合競爭力讓消費者買的放心 、付錢舒心、用的安心、玩的開心。 項目的經營投入 (1)、項目的市場規(guī)劃 ： 本項目的銷售市場面對全國及海外，招商市場面對休閑、服務、藝術、商業(yè)、文化、娛樂行業(yè)中的中高端品牌的經營者、代理商，或者中高端用品的經營者與市場把控者，以及市場建設分四個步驟： ① 、 項目導入期 指工程開工三個月后至商業(yè)市場試營業(yè)結束后，大約一年半時間，這段時間主要從事項目規(guī)劃、工程監(jiān)管、項目整體策劃、銷售、招商的同步進行，以及業(yè)態(tài)打造與功能配置，以保證商業(yè)市場的按時投入運營。 31 分期開發(fā)計劃： 2020 年 8月 2020 年 12 月 2020 年 12 月 2020 年 10 月 2020 年 12 月 啟動炎帝廣場一期 啟動廣場二期、公園一期 啟動廣場三期、公園二期 啟動公園三期 項目全部完成 項目開發(fā)預算 分期開發(fā)內容： 一期開發(fā)：炎帝廣場改造、廣場噴泉；總投資約 1 億。 其中：廣場建筑用地 （ 274 畝）； 公園建筑用地 萬平米（ 249畝）。 （ 3）弘揚炎帝文化精神 主要元素：炎帝廣場、炎帝農耕文化體驗園、農業(yè)孵化園等 。 ④、萬達廣場作為知名商業(yè) 地產品牌，經歷多年的發(fā)展，獲得了良好的品牌積累，萬達廣場的品牌領導力與輻射力已上升到一個新的高度，他們的產業(yè)推進已走向了克隆、復制運作手段的生產線模式，這是國內同行所不具備的，品牌的影響力有力的支持了項目的市場擴張。 經營狀況 案例分析： 天一廣場自 2020年 10月 1日開業(yè)以來，無論從任何層面來看，它都已經取得了完美成功，在寧波的商業(yè)地位難以動搖。 周邊環(huán)境 天一廣場四周的主體建筑由 22幢風 格迥異，及具特色的低層建筑組成，使 ，氣勢恢弘，還使廣場周圍的高樓凸現出來。包括十個大型商業(yè)區(qū)和一個中心廣場。 22 （ 4）對項目的市場經營前景比較看好。 運營優(yōu)勢 商業(yè)地產的產權使用期相對住宅及工業(yè)地產相對較 短，對商業(yè)地產產權的出讓國家與地方政府都有不同程度的限制，由于商業(yè)地產特有的價值及屬性，造就了商業(yè)地產經營模式的不同。 功能優(yōu)勢 （株洲）區(qū)域內，同業(yè)態(tài)的商業(yè)項目大多只具有傳統(tǒng)的商業(yè)功能，在國內，大型商業(yè)綜合體項目大都在品位與特色突出的基礎上做到功能的完善與強力互補，而本項目不僅具有傳統(tǒng)商業(yè)的購物功能外，利用自身優(yōu)勢，在文化、休閑、旅游、體驗、服務、娛樂、商務等板塊做足文章，以求達到更大的市場覆蓋，實現品牌的快速提升，獲得更豐厚、更長遠的綜合回報。 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心（即城市商業(yè)副中心）主要以滿足本區(qū)居民消費為主，依 17 據本區(qū)區(qū)域位置與產業(yè)優(yōu)勢吸引外來顧客，著力突出商圈效應。炎帝廣場可以充分利用炎帝文化的內涵，通過這種 “同根共祖 ”的人文識別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關業(yè)態(tài)的互動，促成真正的商業(yè)集群效應。此外，因此而產生的聯(lián)動效應勢必為項目帶來良好的發(fā)展機遇，使項目得到獨特的發(fā)展平臺；因此文化價值是本項目商業(yè)價值產生的催化劑，是項目賴以生存的根本保證與強力支撐。政府也給予了該區(qū)域各個方面支持力度，相關的基礎建設已見雛形，本項目所屬的區(qū)域發(fā)展前景非?？春?，有利于項目的落地與拓展。全市人均 GDP達到 24563元，居全省第二位。 10 城市發(fā)展對項目的驅動 株洲現轄炎 陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區(qū)以及國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積 11400平方公里，其中市區(qū)面積 450平方公里。商品住房銷售均價 2471元 /平方米，商品房屋銷售面積天元區(qū)居總量第一，占 %。以九天置業(yè)有限公司等 14家企業(yè)完成投資過億元。 株洲消費及經濟和其他城市比較 作為中國優(yōu)秀旅游城市， 2020年株洲接待外來游客 ，實現旅游總收入 ， 平均 600元 /人次，增長