【正文】 恒大北海銀灘 雄踞北部灣銀灘西岸， 項(xiàng)目占地面積 560 畝，建筑面積約為100 萬平米。 均價(jià) 15000 元 /平。 營 運(yùn) 建議 ：引導(dǎo)市民形成就近消費(fèi)中高端商品、服務(wù)的習(xí)慣。 39 機(jī)會(huì) 市場(chǎng)領(lǐng)先者 北海城西板塊商業(yè)發(fā)展落后，除規(guī)劃中的協(xié)和廣場(chǎng)外， 3公里內(nèi)無大中型商業(yè)體，就整個(gè)城西板塊目前的人口和消費(fèi)力論，足以支撐 大中型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目。（已取得領(lǐng)導(dǎo)支持） 北海商場(chǎng)營銷模式陳舊 北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨(dú)自經(jīng)營為主。 營運(yùn) 建議 ： 把握城市消 費(fèi)升級(jí)的節(jié)奏，商品、服務(wù) 先以 中端 為主 ， 再 嘗試性的“快半步” 引入中高端。通過 一系列 發(fā)展與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略傳播活動(dòng)，使 本項(xiàng)目 借助各種媒介或其他接觸方式與員工、顧客、其他利益相關(guān)者以及普通公眾建立建設(shè)性的關(guān)系，從而建立和加強(qiáng)與他們之間互利關(guān)系的過程 ，提高各利益相關(guān)方（主要是消費(fèi)者）的認(rèn)同。 北海協(xié)和 廣場(chǎng)融合了 國際購物、環(huán)球美食、休閑娛樂 、 新古典歐式酒店、 英式管家 等功能為一體，充滿鮮明主題和體驗(yàn)特色，將 “ 歐洲風(fēng)情 假日體驗(yàn) ” 無限擴(kuò)張，結(jié)合項(xiàng)目地段特色以及周邊氛圍，以國際化的規(guī)劃塑造著全球先進(jìn)的城市樣板，致力打造適合都市人生活的具有國際化的全體驗(yàn)式 購物中心 、娛樂中心、假日酒店、城市公寓 。 因此，本案從 喚醒城市 歐陸古典文化的 記憶 著手， 追循時(shí)尚 潮流 的腳步， 引進(jìn)了法國 巴黎協(xié)和廣場(chǎng)、 香榭麗舍 大道 、楓丹白露 宮 等元素。 香榭麗舍大道是巴黎主要的旅游景點(diǎn)之一。這種風(fēng)格被稱為“楓丹白露派”。面積超過大連、 煙臺(tái) 、青島、 廈門 和北戴河 海濱浴場(chǎng) 沙灘的總和，而平均坡度僅為。 今年 2月 23日，國家旅游局局長邵琪偉時(shí)隔兩年后再次考察潿洲島旅游區(qū)的保護(hù)開發(fā)建設(shè)情況。 51 國家歷史文化名城 在 老街 ，感悟時(shí)間積淀的美麗 亞洲最大的音樂噴泉 20xx 年， 北海市被國務(wù)院批準(zhǔn)列為 國家歷史文化名城 ，北海站到了新的歷史起點(diǎn)。按照目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，到 20xx 年，北海的電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到 1000 億元以上。一期工程投產(chǎn)首年完成產(chǎn)值 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 %，拉動(dòng)全市工業(yè)增長 個(gè)百分點(diǎn)。綜合實(shí)力明顯壯大，產(chǎn)業(yè)支撐明顯增強(qiáng)，開放合作明顯深化，城市品位明顯提升，人民生活明顯改善。中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會(huì)，是在我國進(jìn)入全面建成小康社會(huì)決定性階段召開的一次十分重要的大會(huì)。為貫徹十七大精神，中央先后召開七次全 會(huì)，分別就深化行政管理體制改革、推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展、加強(qiáng)和改進(jìn)新形勢(shì)下黨的建設(shè)、 制定“十二五”規(guī)劃、推進(jìn)文化改革發(fā)展等關(guān)系全局的重大問題作出決定和部署。創(chuàng)新型國家建設(shè)成效顯著，載人航天、探月工程、載人深潛、超級(jí)計(jì)算機(jī)、高速鐵路等實(shí)現(xiàn)重大突破。民主法制建設(shè)邁出新步伐。社會(huì)主義核心價(jià)值體系建設(shè)深入開展，文化體制改 革全面推進(jìn)，公共文化服務(wù)體系建設(shè)取得重大進(jìn)展，文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，文化創(chuàng)作生產(chǎn)更加繁榮，人民精神文化生活更加豐富多彩。加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，社會(huì)保持和諧穩(wěn)定。黨的建設(shè)全面加強(qiáng)。香港、澳門保持繁榮穩(wěn)定，同內(nèi)地交流合作提高到新水平。教育事業(yè)迅速發(fā)展，城鄉(xiāng)免費(fèi)義務(wù)教育全面實(shí)現(xiàn)。中國特色社會(huì)主義法律體系形成，社會(huì)主義法治國家建設(shè)成績顯著?，F(xiàn)代市場(chǎng)體系和宏觀調(diào)控體系不斷健全，財(cái)稅、金融、價(jià)格、科技、教育、社會(huì)保障、醫(yī)藥衛(wèi)生、事業(yè)單位等改革穩(wěn)步推進(jìn)。財(cái)政收入大幅增加。當(dāng)前，世情、國情、黨情繼續(xù)發(fā)生深刻變化，我們面臨的發(fā)展機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)前所 未有。 城市建設(shè) 管理 年 北海 市政府 將 20xx 年定為 “ 城 市建設(shè) 管理 年 ” 。 54 （三） 政策導(dǎo)向 《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 北部灣， 中國 東盟 開放合作的 —— 物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心 北海，發(fā)揮宜居優(yōu)勢(shì)，建造特大規(guī)模濱海城市 《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 中明確指出： 2020年城市人口 120 萬，建設(shè)用地 140 平方公里； 組團(tuán)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游業(yè)、高技術(shù)工業(yè)、物流業(yè)； 發(fā)揮宜居特色，集 人口和產(chǎn)業(yè)，促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。項(xiàng)目將引進(jìn)和帶動(dòng)一大批相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)，形成一個(gè)完整系統(tǒng)的石化產(chǎn)業(yè)鏈條，這對(duì)于北海的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有 里程碑式的意義。 電子信息 產(chǎn)業(yè) 北海的電子信息產(chǎn)業(yè)已 初具規(guī)模， 20xx 年超過 300 億元產(chǎn)值，占廣西 60%以上，占了全區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)的三分之二。 隨著 開發(fā)建設(shè)步伐不斷加快，潿洲將成為繼海南島之后，中國第二個(gè)被明確定位為發(fā)展國際高端休閑度假旅游的海島。 潿洲島旅游區(qū)：世界海島旅游新地標(biāo) 20xx 年 8月，北海市正式啟動(dòng)建設(shè) 潿洲島火山國家地質(zhì)公園 旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套、五彩灘景區(qū)等首批 10個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其他項(xiàng)目也將很快跟進(jìn)。 待協(xié)和廣場(chǎng) 經(jīng) 過 1~2 年培育期， 3~5 年成長期，進(jìn)入成熟期后，視市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境、城市時(shí)尚品位、濱海旅游熱 度，再確定是否 引進(jìn)國際一線品牌。 46 楓丹白露宮 是 法國 最大的王宮之一，在法國北部 法蘭西島 地區(qū)賽納 —— 馬恩省 的楓丹白露，從 12 世紀(jì)起用作法國國王狩獵的 行宮 。協(xié)和的含義為： 全國各族和諧、融洽，具有凝聚力。從 1887 年至 1950 年，法國在北海設(shè)領(lǐng)事館長達(dá) 62 年 。 招商難度 本項(xiàng)目屬北海市最大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，必須引進(jìn)一流的大型商戶 進(jìn)駐經(jīng)營，由于北海市的城市規(guī)模，及消費(fèi)群規(guī)模與消費(fèi)力 問題，社會(huì)零售總額規(guī)模難與省會(huì)城市相比，將增加主力商戶的引進(jìn)難度。 開發(fā) 、營 運(yùn) 建議 ： 公寓 部分開發(fā)為專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)，配備 專業(yè)、 完善的養(yǎng)老 物業(yè)管理服務(wù) ，提高商業(yè)附加值。 北海旅游熱升溫 銀灘、潿洲島 旅游近兩年來持續(xù)火爆，游客人數(shù)連創(chuàng)新高， 外省游客比重越來越大 。應(yīng)在老商圈以外的區(qū)域搞大商業(yè)項(xiàng)目，以點(diǎn)蓋面，啟動(dòng)區(qū)域商業(yè)引擎，達(dá)到全城商業(yè)和諧發(fā)展、提升城市總體商業(yè)層次的目的。 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì) 開發(fā)商首次開發(fā)運(yùn)作大中型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。 功能優(yōu)勢(shì) 首創(chuàng)北海城西第一個(gè)集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅業(yè)及住宅于一體的大中型城市體驗(yàn)式商業(yè)綜合體，功能最齊全、業(yè)態(tài)組合分布最合理。 天隆 近幾年來， 銷售告罄的樓盤有 20 多個(gè) ，占北海樓盤銷售總額的大多數(shù)。 項(xiàng)目各個(gè)周期 的 出資額 、股份比例、收益分配 等 細(xì)節(jié) 可 另行具體 協(xié)商。 總體功能 購物、餐飲、娛樂、旅業(yè)、住宅 項(xiàng)目定位 北海市 城西板塊 規(guī)模最大的城市商住綜合體 開發(fā)前期費(fèi)用 土地使用權(quán)出讓金 地塊 ① 現(xiàn)為商業(yè)用地，如申請(qǐng)變?yōu)樯套?，需改為用地性質(zhì)和補(bǔ)交增容費(fèi)： 畝 70萬 /畝 = 1666 萬 。 總體功能 購物、餐飲、娛樂、旅業(yè)、住宅 項(xiàng)目定位 北海市 城西板塊 規(guī)模最大的城市商住綜合體 開發(fā)前期費(fèi)用 土 地使用權(quán)出讓金 地塊 ① 現(xiàn)為商業(yè)用地，如申請(qǐng)變?yōu)樯套?，需改為用地性質(zhì)和補(bǔ)交增容費(fèi)： 畝 70 萬 /畝 = 1666 萬 。為此 開發(fā)商針對(duì)此地塊具有的優(yōu)勢(shì) ， 擬重新開發(fā)成 大 中型城市商住綜合體 項(xiàng)目 ，進(jìn)一步 提升商圈的品位 。據(jù)了解，居住在云南路板塊的 人員大多數(shù)是 養(yǎng)老度假的外地客戶、 企業(yè)白領(lǐng)、高層管理人員和個(gè)體商戶等素質(zhì)高、經(jīng)濟(jì)收入 較 好的群體 ， 這 成為北海社區(qū)人 群 分 布的鮮明 特征 。 在 《北海市城市總體規(guī)劃（ 20xx—— 2025）》 的指引下 ， 北海的新商圈有向南發(fā)展的新趨勢(shì)。個(gè)別商場(chǎng)雖然有長期的營銷計(jì)劃，但營銷活動(dòng)的過程卻沒有做好周密的調(diào)查和安排，浪費(fèi)人力物力，活動(dòng)沒有市場(chǎng)效應(yīng)。 北海市商業(yè)營銷特點(diǎn)分析 北海市商業(yè)營銷上還沒有形成自己的特色，很多公司企業(yè)都是頭重腳輕，開始熱后面冷的情 況，沒能一如 繼往地研究分析市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)，跟著別人走，一種營銷方式通全局的情況縷縷見諸。 10 11 （ 二 ） 北海 商 圈 及商業(yè)項(xiàng)目 簡(jiǎn)介 北部灣廣場(chǎng)商圈 北部灣廣場(chǎng) 商圈作為北海最繁華的商業(yè)中心，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)賦予巨大的價(jià)值增長潛力，其內(nèi)樓盤的地段價(jià)值尤為明顯。作為在古代“ 海上絲綢之路 ” 時(shí)期就與東盟密切交往的城市，北海的跨越發(fā)展，除了產(chǎn)業(yè)的興旺、經(jīng)濟(jì)的繁榮，同時(shí)應(yīng)體現(xiàn)歷史文化的光大，體現(xiàn)城市文化品格和城市精神。 （ 八 ） 候鳥經(jīng)濟(jì) 由于氣候適宜、 旅游資源豐富、配套 設(shè)施完善 、商圈氛圍濃厚 ，秋來春去的候鳥老人帶動(dòng)了北海的 “ 候鳥經(jīng)濟(jì) ” ，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、養(yǎng)老、保健等行業(yè)帶來諸多商機(jī)。 （ 六 ） 旅游、產(chǎn)業(yè) 自 1984 年成為全國首批沿海開放城市以來，最深的城市印記莫過于 1992年掀起的 地產(chǎn) 開發(fā)熱 ，吸引了 各 省市大批投資者，一時(shí)間風(fēng)頭無雙。 7 （ 五 ） 地理、氣候 北海市地處廣西南端 ， 北部灣 東北岸。 本地居民 消費(fèi)結(jié)構(gòu)及 趨勢(shì)：居民消費(fèi)增長最快的當(dāng)屬吃、穿、用三項(xiàng) 。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，于 大西南、海南 及東南亞的中樞位置 ，在中國西南和亞太經(jīng)濟(jì)區(qū)域中，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 6 統(tǒng)計(jì)報(bào)告說明了 北海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)還有很大的發(fā)展空間 ， 人們生活水平的不斷提升，對(duì)零售服務(wù)業(yè)的要求也將不斷提高。 消費(fèi)者所喜歡的促銷形式 ： 除了降價(jià)以外，贈(zèng)送禮品是消費(fèi)者最喜歡的促銷活動(dòng)；其次是降價(jià)與商品聯(lián)合促銷；再次是消費(fèi)者互動(dòng)；幸運(yùn)大獎(jiǎng)也有部分消費(fèi)者喜歡。 20xx 年末，全市 戶籍人口 為 萬人，其中 市轄區(qū) 人口 60 萬人。 機(jī)場(chǎng) ： 空中航線 20 條 左右 ，可直達(dá)北京、上海、 香港 、長沙、廣州、深圳、成都、重慶、 昆明 、海口、 武漢 、溫州、 濟(jì)南 、 杭州 、桂林 等 城市。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，從三亞轉(zhuǎn)移至北海買房者已 成倍增加。 北海 目前的 商業(yè)格局是由：北至北部灣路，南至北海大道，東至北京路，西至貴州路，四條道路圍和的 “ 口 ” 字形結(jié)構(gòu)。 19 其他 商圈 20 （ 三 ） 北海市 商業(yè)發(fā)展 現(xiàn)狀總結(jié) 北海商業(yè)項(xiàng)目 經(jīng)營模式陳舊 北海商業(yè)模式還是 以商鋪出租，獨(dú)自經(jīng)營為主 。 3商場(chǎng)活動(dòng)沒有市場(chǎng)針對(duì)性 很多商場(chǎng)在開展?fàn)I銷活動(dòng)時(shí)只注重形式，而沒有多大實(shí)際性的活動(dòng)，給消費(fèi)者的感覺就是“做秀”。 2城市發(fā)展方向 第 52 條： 城市發(fā)展方向：主城區(qū)近期向南發(fā)展。 三千海 ” 等） 、五星級(jí)酒店 （香格里拉） 、國際會(huì)展中心、海洋主題公園、國家森林公園、冠嶺山莊國賓館 等眾多項(xiàng)目 ，市政配套和生活機(jī)能也將逐漸完善，生活越來越方便， 云南路板塊 無疑 已 成為 北海最高端的度假休閑 居家置業(yè) 區(qū)域，升值潛力巨大。整個(gè)城西板塊的 城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目缺位，中高檔小區(qū)林立的云南路板塊已現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)真空 ， 亟待填補(bǔ)空白。 地塊 ②③ 均為同一家合作伙伴公司所有，空地，目前規(guī)劃容積率 ~6，地塊可分可合，分別為 畝（ 5487 平）、 畝（ 6513 平），商住用地，產(chǎn)證齊備，合作事宜已談妥。 開發(fā)前期所需支付總費(fèi)用為： 萬元 建安費(fèi) 裙樓部分 北海商業(yè)地產(chǎn)建安成本 2500 元 /平， 48000 平 2500 元 /平 = 120xx 萬 高層部分 北海高層綜合樓 建安成本 1900 元 /平， 48000 平 1900 元 /平 = 9120萬