城市綜合體運營研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 發(fā)與運營 三位一體定位方法 城市綜合體 —— 商業(yè)形態(tài)定位 市場 超市 購物中心 核心價值區(qū) 時尚精品 專業(yè)店 百貨市場 超市 購物中心 核心價值區(qū) 時尚精品 專業(yè)店 百貨核心商業(yè)形態(tài) 家庭服務(wù) 家庭時尚 家庭娛樂 輔助商業(yè)形態(tài) 家庭休閑品 家庭必需品 家庭生活類 城市綜合體 —— 商業(yè)形態(tài)定位 城市綜合體 —— 商業(yè)形態(tài)構(gòu)成 510% 其他服務(wù) 2025% 餐飲 3035% 商業(yè)零售 3040% 休閑、娛樂、酒店 城市綜合體 —— 商業(yè)零售業(yè)態(tài) 按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入） 零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數(shù)量 RE： 人均消費支出 RF： 營業(yè)面積 城市綜合體 —— 商業(yè)零售業(yè)態(tài) 商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定 城市綜合體 —— 商業(yè)零售業(yè)態(tài) 商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測算表 銷售額 =購物概率 *人口 *人均零售開支 商業(yè)面積 =銷售額 /單位面積營業(yè)額 ?購物概率測算公式選用赫夫模型公式： A =S /D ij j a M ij b S /D j a ij b S /D j a ij b P ij = A ij 為商店 J對消費者 I的吸引力； S j a 為商店 J的規(guī)模； D ij b 為消費者 I到商店 J的距離或時間； P ij 為消費者 I到商店 J的規(guī)模購物的概率； 城市綜合體 —— 商業(yè)零售業(yè)態(tài) 商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型 商業(yè)街分析需要解決的核心問題 商業(yè)街的長度和寬度 商業(yè)街的輻射半徑 商業(yè)街與平行干道的距離 城市綜合體 —— 商業(yè)街 東京商業(yè)街長度一般為 6001200M，平均 880M；商業(yè)街輻射半徑為 250650M，平均輻射半徑為 420M 東京商業(yè)街長度一般為 6001200M，平均 880M；商業(yè)街輻射半徑為 250650M，平均輻射半徑為 420M 東京商業(yè)街平均寬度 城市綜合體 —— 商業(yè)街 城市綜合體 —— 商務(wù) 城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響 城市綜合體 —— 商務(wù) 城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容 城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu) 城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu) 城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析 城市未來供需發(fā)展趨勢 （預(yù)測就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動和市場吸納量預(yù)測未來市場需求） 確定城市綜合體對城市中心商務(wù)的分流指
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