【正文】 4 項目建設管理 ............................................................................ 74 第十章 質量保證體系及工程招投標方案 ........................................ 76 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 III 質量保證體系 .......................................................................... 76 工程招投標方案 ....................................................................... 76 第十一章 項目實施進度 .................................................................... 80 項目實施進度 ........................................................................... 80 項目實施管理 ........................................................................... 80 第十二章 投資估算與資金籌措 ........................................................ 82 投資估算 .................................................................................. 82 資金籌措 .................................................................................. 84 分年投入計劃 .......................................................................... 85 第十三章 財務評價 ........................................................................... 87 編制說明 .................................................................................. 87 總成本估算 .............................................................................. 87 收入估算 .................................................................................. 87 財務評價結果 .......................................................................... 88 敏感性分析 .............................................................................. 88 財務評價結論 .......................................................................... 89 第十四章 社會效益分析 .................................................................... 90 社會影響分析 .......................................................................... 90 項目所在地區(qū)與適性分析 ....................................................... 91 社會風險及對策分析 ............................................................... 92 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 IV 結 論 ................................................................................................... 94 附 表 ................................................................................................... 95 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 項目概況 項目名稱 于都縣城市綜合體建設 項目 項目承辦單位概況 單位 名稱： 于都縣城 鄉(xiāng) 規(guī)劃建設局 項目負責人： 李軍 聯(lián)系電話： 6333002 郵編 編碼 ： 342300 建設地址 于都縣貢江新區(qū) 建設性質 新建 建設期限 2020 年 1 月 — 2020 年 12 月 ，共 3 年時間 建設規(guī)模及內容 項目擬占地 畝，建設于都縣城市綜合體項目?？茖W規(guī)劃城市功能定位和產業(yè)布局，強化城市基礎設施和公共服務 設施建設，增強輻射帶動能力。 一是人口大縣，總人口 104 萬，其中農業(yè)人口 萬人，人口規(guī)模為江西第四、贛州第一，擁有富余勞動力 45 萬人。五年來，累計獲得國家、省、市表彰 606 項，其中被評為全國民政工作先進縣、全國文化工作先進縣、全國公安“三基”工作先進縣、全省工業(yè)崛起先進縣、全省利用外資先進縣、全省新農村建設綜合先進縣、全省糧食生 產先進縣、全省農村危房改造工作先進縣、全省強農惠農政策落實先進縣；連續(xù)四年被評為全市工業(yè)發(fā)展先進縣，連續(xù)五年被評為全市推進城鎮(zhèn)化工作先進縣，連續(xù)四年被評為全市住房保障工作先進縣，連續(xù)四年被評為全市和諧平安縣；雙擁工作實現(xiàn)全省“六連冠”，民生工程建設實現(xiàn)全市“四連冠”。紅十五縱隊是贛南第一支正規(guī)工農武裝，它的成立大大推動了于興邊界工農武裝斗爭的發(fā)展，揭開了贛南革命史上的新篇章。同時，彭德懷領導的紅五軍從井岡山突圍到達橋頭，得到了突圍后的第一次休整。 蘇 區(qū)時期，在現(xiàn)于都縣范圍內先后組建了紅十五縱隊、紅二十二縱隊、于都赤衛(wèi)師、于都獨立第三團、于都紅衛(wèi)警衛(wèi)營、于北區(qū)獨立團、獨立第九團、紅色特務團、于都模范師、少共國際師勝利團等大批地方工農武裝，這些地方武裝先后都加入了主力紅軍。為發(fā)展蘇區(qū)經(jīng)濟，中央政府還在于都鐵山垅鎮(zhèn)成立了 “中華鎢砂公司 ”，大量的鎢砂換回了蘇區(qū)政府和紅軍必需的藥品、食鹽和武器彈藥，為保障蘇區(qū)物資供給起了十分重要的作用。參加長征的于都籍紅軍將士達 萬余人，其中 萬人在長征中壯烈犧牲，四千余人在突破敵人第一、二、三道封鎖線時被敵軍打散回到原籍繼續(xù)從事革命斗爭，只有一千余人勝利到達陜北，全國解放后僅留下 277 人。于都、登賢縣的地方武裝在南線監(jiān)視粵軍動向，肅清敵探，封鎖消息，安置紅軍傷病員。贛南省、于都縣蘇維埃政府組織了 800 余條漁船用于紅軍搭浮橋和擺渡之用，于都群眾把家中的門板 、床板、店鋪板全部貢獻出來提供給紅軍架浮橋。于都群眾對紅軍傷病員待如親人，給予了無微不至的關懷照顧。至 11 月底中央蘇區(qū)各 縣城和交通要道全部被敵占領，根據(jù)地被敵人分割成許多小塊互不關聯(lián)的游擊區(qū)，紅軍和游擊隊不斷被包圍遭受損失。 GDP 總量占全市比重為 %， GDP 增速比上年增長 %，其中，第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。企業(yè)效益大幅提升，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入首破 140 億元，達 億元，增長 %；實現(xiàn)利稅 億元，增長 %，其中，實現(xiàn)利潤 億元，同比增 長 %，全縣 54 家規(guī)模以上企業(yè)全部實現(xiàn)盈利。新增出口業(yè)績企業(yè) 5 家，新增備案登記企業(yè) 10 家。 由此可見， 作為 贛州市的人口、經(jīng)濟大縣 ，隨著 于都 縣 城 鎮(zhèn) 功能增強， 縣城 規(guī)模擴張，經(jīng)濟輻射能力加強，促使 縣城 建設步伐加快，品位不斷提高，為 城市 開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎 ；加之近幾年 來于都 經(jīng)濟快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，消費也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的消費，觀念上有了不斷的更新，追求完善的建筑環(huán)境 和 更高格調的高檔 消費場所和高檔 住宅已日趨成為他們的消費時尚，同時將購房作為一種安全、增值的投資方式。 （ 3）城區(qū)發(fā)展策略： 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 18 ① 以建設重要城市為基點 ② 以積極競爭為支點 ③ 以凸顯個性特色為亮點 ④ 以培育市場環(huán)境為契點 ⑤ 以提升城市品位為焦點 （ 4）規(guī)劃結構：一江兩岸雙中心，多組團。 （ 2）發(fā)展策略：以道路交通建設為引導，以加快工業(yè)化步伐為主線，克服被邊緣化的傾向，積極主動承接閩西南的輻射，打通通于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 19 過廣東東 部的出海通道，加快農業(yè)產業(yè)化進程，發(fā)展紅色旅游和生態(tài)旅游，以資源導向型工業(yè)化帶動城市化，以旅游休閑凸現(xiàn)城市特色，成為產業(yè)特色明顯、生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域。 全面建設小康社會的需要 小康住宅是全面建設小康社會 的 關鍵的組成部分， 于都縣 的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著 增長 ，居民對住宅的要求 不僅是對房型和建筑質量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產追捧的熱點之一，建設花園式住宅是房地產開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產消費的 追求。本項目的建設，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎條件。2039。土壤多呈酸性，成土母質為各種母巖風化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機質層，壤質至粘質， PH 值—，有利于油茶的生長和生產。 通訊條件 郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。 廠區(qū)地勢平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀紅土。 施工場地條件 本 項目周邊均有較寬闊平坦的 居住 用地，可供施工時使用。 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 27 圖 31 貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 28 圖 32 于都縣城市綜合體建設項目用地紅線圖 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 29 第四章 項目市場分析 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 （ 1）區(qū)位優(yōu) 勢。而 且紅軍長征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊。另外，近年來紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來廣闊的旅游休閑市場。造成的結果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟效益差，遺留問題多。此外，因此而產生的聯(lián)動效應勢必為項目帶來良好的發(fā)展機遇，使項目得到獨特的發(fā)展平臺；因此文化價值是本項目商業(yè)價值產生的催化劑，是項目賴以生存的根本保證與強力支撐。 由此， 可以 得到：作為一個有中長遠追求的商業(yè)與復合地產締造者，作為一個對自己負責、對社會負責、對項目自身負責的開發(fā)者與運營者都應首先注重品牌建設與推廣的重要性，只有這樣，項于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 35 目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。同時關注外來投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體 育開發(fā)建設為主要內容，依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設成組團式現(xiàn)代山地新城區(qū)” 。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實到貢江南區(qū)經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的各個方面，關注人的全面發(fā)展，關注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關懷。 （ 4） 空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨特的城市建筑風格，突出時代特色，塑造一個富有活力、面向未來、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。 “三大功能片區(qū)” —— 西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集 教育培訓、文化體育、旅游接待、休閑度假、會議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設內容 , 依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設成組團式現(xiàn)代山地居住片區(qū)。 （ 3） 多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。本次規(guī)劃目標將從四個方面進行概述： （ 1） 生態(tài)方面：應使城市風貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調，并在客觀上起到維護與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。 “創(chuàng)業(yè)福地”：以于都工業(yè)園區(qū)為載體 ， 打造“工業(yè)福地”，加強產業(yè)整合、產業(yè)優(yōu)化，重點建設工業(yè)園區(qū)基礎設施和公共配套設施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂園；以貢江為載