【正文】 體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。思想是行動(dòng)的先導(dǎo)，規(guī)劃是建設(shè)和發(fā)展于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 的龍頭，是城市發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”。通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實(shí)力、積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也為 貢江新區(qū) 在行業(yè)的推進(jìn)于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來(lái)借鑒與提升價(jià)值。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 因 此，保證了項(xiàng)目對(duì) 行業(yè)、市場(chǎng)的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項(xiàng)目的快速成長(zhǎng)與成熟注入了強(qiáng)大內(nèi)力。 （ 4）缺乏專(zhuān)業(yè)的操作水準(zhǔn)，無(wú)法結(jié)合項(xiàng)目特性為項(xiàng)目 設(shè)計(jì)符合自身發(fā)展的成長(zhǎng)路線(xiàn)，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的價(jià)值回報(bào)。 （ 3）面對(duì)連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時(shí)也給規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)活于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 動(dòng)提出了更高的要求。 （ 3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進(jìn)了較多企業(yè)。 （ 3）資源優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目選址 綜上所述，本項(xiàng)目選址在于都縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長(zhǎng)征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。本項(xiàng)目所需的生產(chǎn)與生活用水由于都縣自來(lái)水公司供應(yīng)，因此實(shí)施本項(xiàng)目的供水條件是有充分保障的。 互聯(lián)網(wǎng) 上網(wǎng)用戶(hù)達(dá)到 萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng) %。 2020 年 12 月開(kāi)工建設(shè)贛龍鐵路 58 公里，于 2020 年 4 月正式通車(chē)。一月和七月平均氣溫分別是 ℃ 和℃ ，極端氣溫為 ℃ 和 8℃ ，年均降水量 1507 毫米， 4— 5 月降雨量約占全年的 47%，年日 照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無(wú)霜期 305天。4939。可是 與 贛州市中心城區(qū) 及發(fā)達(dá)地區(qū)相比， 無(wú)論在建設(shè)的規(guī)模、 功能 配套、 建筑 環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前 于都縣 城區(qū)配套齊全 、 環(huán)境優(yōu)美 、 房型適當(dāng)、上檔次的花園式 多層住宅、高層、小高層 住宅 量較小 ； 縣 內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理水平 、 開(kāi)發(fā)理念相對(duì)滯后。《若干意見(jiàn)》指出要 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。 江北片：主要職能以商貿(mào)服務(wù)、物流、金融通訊、行政辦公、教育等三產(chǎn)業(yè)為主的綜合區(qū)，居住人口為 16 萬(wàn)人?？h城規(guī)模近期（ 2020 年）達(dá)到 30 平方公里、 30 萬(wàn)人，中遠(yuǎn)期（ 2030年）擴(kuò)展到 50 平方公里、 50 萬(wàn)人。其中地方財(cái)政收入突破 5 億，達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)， 于都縣 隨著城鄉(xiāng)居民收入較快增長(zhǎng)，居民生活質(zhì)量的不斷提高，推動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮活躍，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，高于全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。 表 22 2020 年三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)（單位： %） 貢獻(xiàn)率 拉動(dòng)率 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) （ 2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn) ① 工業(yè)仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 的主要?jiǎng)恿?。紅軍突圍后，于都、于西、瑞西、興勝、登賢縣的游擊隊(duì)仍然繼續(xù)同敵人周旋，領(lǐng)導(dǎo)群眾堅(jiān)持斗爭(zhēng)，不斷給敵人以打擊，直至 1935 年 5 月才被迫停止活動(dòng)。 1934 年 10 月下旬分局機(jī)關(guān)從瑞金云石山遷入于都寬田的龍泉、石含， 12 月底遷于都黃麟的井塘， 1935 年 2 月再遷于都黎村的上坪直到突圍，一直在于都范圍內(nèi)辦公開(kāi)展工作。紅軍反 “圍剿 ”戰(zhàn)爭(zhēng)中留下了一萬(wàn)余名重傷病員， 紅軍突破第一道封鎖線(xiàn)后又有一批傷病員送回到蘇區(qū)。為幫助紅軍運(yùn)輸大量的設(shè)備、物資進(jìn)行轉(zhuǎn)移，于都人民組織三千余名挑夫組成運(yùn)輸隊(duì)隨軍出征。在購(gòu)買(mǎi)公債活動(dòng)中，于都縣人民省吃?xún)€用、傾其所有，完成購(gòu)買(mǎi)公債 50 余萬(wàn)元。 10 月 17 日至 20 日， 萬(wàn)名紅軍將士分別從于都三門(mén)灘至?xí)樘m埠長(zhǎng)達(dá) 50 余公里的貢江北岸南渡貢水，開(kāi)始了舉世聞名的二萬(wàn)五千里長(zhǎng)征。于都人民為中央紅軍的壯大發(fā)展做出巨大犧牲，為根據(jù)地的軍隊(duì)建設(shè)做出了重大貢獻(xiàn)。之后縣赤衛(wèi)大隊(duì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)于都、東、西、南鄉(xiāng)，有力地打擊了于都境內(nèi)的反動(dòng)勢(shì)力，至 1930 年 4 月于都全縣基本赤化，并成立了于都縣蘇維埃于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 政府，從此以后，于都便成為中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方。 土地革命初期，贛南各地暴發(fā)了許多次農(nóng)民暴動(dòng)，如南康潭口于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 暴動(dòng)、贛縣大埠暴動(dòng)，以及信豐、尋烏等縣的農(nóng)民暴動(dòng)，但暴動(dòng)失敗后都沒(méi)有及時(shí)建立工農(nóng)武裝，更沒(méi)有形成 紅色割據(jù)。大革命失敗后，于都中心支部在黨的八七會(huì)議精神指導(dǎo)下，于 1928 年元月成立了中共于都縣委，并相繼成立了農(nóng)民協(xié)會(huì)、工會(huì)和共青團(tuán)組織。 1934 年 10 月，中央機(jī)關(guān)、中革軍委和中央紅軍主力共 萬(wàn)人集結(jié)于都，開(kāi)始舉世聞名的二萬(wàn)五千里長(zhǎng)征。 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ， 既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有 較 好的社會(huì)效益的項(xiàng)目，應(yīng)盡早組織實(shí)施。 可行性研究依據(jù) （ 1）《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》； （ 2） 建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》 （ 建住房 〔 2020〕 165 號(hào) ）； （ 3）《于都縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 第十二個(gè)五年 規(guī)劃 綱 要》； （ 4） 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 ； （ 5） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180—93） ； （ 6）《 江西省 城市 規(guī)劃 管理 技術(shù)導(dǎo)則 》； （ 7） 《 于都縣縣城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 》（ 1999—2020 年 ） ； （ 8） 《 江西省于都縣城市綜合體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 》 ； （ 9） 《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ； （ 10）《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2020—2020 年）》； （ 11）《于都縣城市總體規(guī)劃（修編）》（ 2020—2020 年）； （ 12） 國(guó)家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范 ； （ 13） 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 。本項(xiàng)目建設(shè)有高檔住宅、高層住宅、歌劇院、酒店、商業(yè)、辦公 樓 及停車(chē)場(chǎng)等多功能的綜合建筑群，配套建設(shè)供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)。二是千年古縣，西漢高祖六年（公元前 201 年）置縣，迄今有 2212 年歷史，是江西最早建縣的十八個(gè)縣和贛南最早建縣的三個(gè)縣之一。 于都在中央蘇區(qū)的歷史地位和重要貢獻(xiàn) 于都，是一塊紅色的土地。 隨著紅十五縱隊(duì)活動(dòng)區(qū)域的擴(kuò)大，革命烈火成遼原之勢(shì)，紅色割據(jù)區(qū)域發(fā)展到于都、興國(guó)、寧都、瑞金、會(huì)昌五縣邊界的廣大地區(qū)，成立了農(nóng)民協(xié)會(huì) 20 多個(gè)，會(huì)員達(dá)數(shù)千 人，在紅色區(qū)域內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)了 “一切權(quán)利歸農(nóng)會(huì) ”。緊接著紅四團(tuán)配合紅五軍攻占于都城，于都縣城得到第一次解放。在1932 年中央蘇區(qū)開(kāi)始開(kāi)展的 “紅五月 ”突擊擴(kuò)紅運(yùn)動(dòng)中，于都、勝利兩縣每次都提前超額完成了擴(kuò)紅任務(wù)，被蘇區(qū)中央政府授予 “擴(kuò)紅先進(jìn)縣 ”光榮稱(chēng)號(hào)。于都當(dāng)時(shí)的商業(yè)也很發(fā)達(dá)，全縣各類(lèi)合作社普遍建立且發(fā)展良好，被蘇區(qū)中央政府授予 “中央蘇區(qū)第一縣總社 ”和“模范合作社 ”稱(chēng)號(hào)，為繁榮蘇區(qū)經(jīng)濟(jì)做出了貢獻(xiàn)。上述數(shù)字表明在參加長(zhǎng)征的 萬(wàn)余紅軍將士中，每五個(gè)人就有一 個(gè)于都人。 （ 4） 為紅軍休整提供便利。于都縣城一位年過(guò)古稀的曾大爺將家里的全部木材獻(xiàn)出來(lái)后又親自把自己的一副壽材搬到了架橋工地，周恩來(lái)同志感慨地說(shuō)： “于都人民真好！ ”紅軍渡河期間，于都沿河群眾真正做到了紅軍需要什么就無(wú)私奉獻(xiàn)什么，每到傍晚有組織的群眾就涌上架橋工地，有的點(diǎn)火把，有的直接參加架橋，有的送水送飯。中央根據(jù)地失守后，為了保護(hù)這批傷病員，不少于都群眾還付出了生命代價(jià)，譜寫(xiě)了一曲曲 擁軍的悲壯之歌。國(guó)民黨軍對(duì)于都人民實(shí)行慘無(wú)人道的三光政策，叫器 “茅屋要過(guò)火，石頭要過(guò)斬 ”，全縣被國(guó)民黨殺害的共產(chǎn)黨員、革命干部群眾達(dá)三千余人，在于都橋頭山洞活埋的就有數(shù)百人，在沙心被殺絕的于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 農(nóng)戶(hù)達(dá) 37 家，還燒毀房屋 5000 余幢，搶走耕牛 1000 余頭，全縣處于血雨腥風(fēng)的白色恐怖之中。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ：于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 ： 。 ② 投資和消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 ④ 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量得到改善，財(cái)政收入占 GDP 比重大幅提高。 于都縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年 1— 3 月，于都縣共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比下降 %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量 達(dá) 萬(wàn)平方米；其中商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米（其中住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，非住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米）；房屋銷(xiāo)售額達(dá) 13776 萬(wàn)元。利用貢江，將城區(qū)一分為二。 （ 3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策性建議：① 利用處于市區(qū)和東部片區(qū)中心之間的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展與市區(qū)和瑞金互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)，如牛奶等食品工業(yè)；② 建立銀礦加工基地，加工興國(guó)、寧都、瑞金、會(huì)昌采掘的銀礦；③ 走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化道路，利用自有的草場(chǎng)等資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)企業(yè)的引進(jìn)和對(duì)大型龍頭企業(yè)的扶持，形成自己的品牌；④ 利用龍頭企業(yè)（江鈴汽車(chē)配件等）大力發(fā)展機(jī)械制造業(yè)；⑤ 積極推進(jìn)勞務(wù)培訓(xùn)，形 成東部地區(qū)的勞務(wù)培訓(xùn)中心。 城市綜合體項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開(kāi)發(fā)高層住宅，既能 提升 于都縣縣城 住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷， 使得居住 更舒適安全 。于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第三章 選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 于都地處贛州市東部，距贛州 65 公里，南昌 422 公里；東鄰瑞金，南接安遠(yuǎn)，西連贛縣，北毗興國(guó)和寧都；位于東經(jīng) 115176。53之間；轄 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 352 個(gè)行政村，總面積 2893 平方公里，南北長(zhǎng) 公里，東西寬 公里；城區(qū)面積 12 平方公里；境內(nèi)通行客家方言。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 交通運(yùn)輸條件 目前，于都縣擁有各類(lèi)公路 里程 公里，其中：昆廈高速公路貫穿大半個(gè)于都縣，國(guó)道 （ 323 線(xiàn)、 319 線(xiàn)），省道 公里（銀于線(xiàn)、莊黃線(xiàn)），省養(yǎng)縣道 公里（于盤(pán)線(xiàn)、利朱線(xiàn)、三門(mén)－金沙線(xiàn)），縣道 公里，鄉(xiāng)道 公里，村道 公里，有渡口 32 個(gè)，公路密度 83 公里 /百平方公里。 2020 年完成業(yè)務(wù)總量 22873 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目所在地不處于地質(zhì)斷裂帶上，歷史上沒(méi)有發(fā)生過(guò)破壞性大的地震，有利于項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目所在地周邊輸變電設(shè)施較為齊備，施工階段可根據(jù)需要，就近接電。貢江新區(qū)與老城區(qū)隔江相望，距老城區(qū)僅 1 公里左右，與老城區(qū)的聯(lián)系十分方便，便于初期建設(shè)時(shí)期的資源共享，利于規(guī)劃區(qū)的分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展。同時(shí)規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級(jí)森林公園，江對(duì)岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀(jì)念館，這些都是規(guī)劃區(qū)重要的背景資源。 （ 3）連綿的山體雖然給開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)了一定的困難，但豐富變化的地形地貌是珍貴資源，也是構(gòu)成城市多維空間變化的自然基礎(chǔ) ,為創(chuàng)造豐富多樣的城市景觀提供了有利條件。究其原因，大致有以下幾種因素： （ 1）開(kāi)發(fā)商實(shí)力的欠缺，對(duì)項(xiàng)目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無(wú)法保證項(xiàng)目良好運(yùn)行，致使長(zhǎng)期利益受損或失去 。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 項(xiàng)目的附加價(jià)值支撐 作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體項(xiàng)目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨(dú)特的商業(yè)定位與特有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項(xiàng)目提供了更廣闊的生存空間，使項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)使項(xiàng)目的盈利方式多樣化，經(jīng)營(yíng)層次多元化，使項(xiàng)目在整體上形成良好的聯(lián)動(dòng)與互補(bǔ)，促使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)多渠道化。炎帝廣場(chǎng)可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的內(nèi)涵，通過(guò)這種共和國(guó)源頭的人文識(shí)別，通過(guò)與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動(dòng)，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。 （ 3） 可持續(xù)發(fā)展 合理利用現(xiàn)有資源條件，特別是對(duì)現(xiàn)有良好的山水自然環(huán)境的開(kāi)發(fā)與保 護(hù)，促進(jìn)規(guī)劃區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口、資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造出適合于 二十一 世紀(jì)的生活觀念。 依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時(shí)貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)城市風(fēng)格，體現(xiàn)親水關(guān)系和山地特色。 創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧發(fā)展的人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)資源的永續(xù)利用是打造人文城市的首要條件。 規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)總體規(guī)劃對(duì)城南區(qū)的總體定位下，強(qiáng)調(diào)各功能片區(qū)之間的有機(jī)聯(lián)系，使各個(gè)功能組團(tuán)的發(fā)展達(dá)到平衡與協(xié)調(diào)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1） 規(guī)劃區(qū)為丘陵地帶，區(qū)內(nèi)山林水網(wǎng)密切融合，起伏多變的山形和自然景 觀區(qū)，造就了獨(dú)特的山地自然風(fēng)貌，規(guī)劃將加強(qiáng)城市人工建設(shè)對(duì)自然環(huán)境的適應(yīng)與協(xié)調(diào)。 于都城。規(guī)劃將有選于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 擇地保留部分山體，盡量保留植物多樣性的區(qū)域；規(guī)劃還將結(jié)合規(guī)劃區(qū)外圍風(fēng)景區(qū)、景點(diǎn)等，打通景觀視廊，顯山露水，建立外向景觀構(gòu)架。 規(guī)劃目標(biāo) 通過(guò)有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調(diào)城市空間發(fā)展的主導(dǎo)因素，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)條件，安排各項(xiàng)資源，引導(dǎo)城市營(yíng)造布局均衡，景觀協(xié)調(diào)，于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 風(fēng)格和諧、新穎