【正文】 、獨特的現代化氣質。 貢江南區(qū)的城市職能定位為：打造一個創(chuàng)業(yè)福地、休閑山城 、于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 39 人文之城，形成一個集工業(yè)、居住、休閑度假、職業(yè)教育培訓、文化體育為一體的現代化新城區(qū)。 規(guī)劃思路與職能定位 城市建設，規(guī)劃先行。 項目的其它價值支撐 本項目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運營在定位與操作諸單元上將達到一個新的高度，勢必將項目整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā) 與挖掘出來，因此而呈現的價值鏈效應也是多重的，比如：由于項目本身的屬性與特性而體現的人文與社會價值，本項目投入運營后將在交通上體現它應有的交通分流價值；由于本項目區(qū)位優(yōu)勢的獨特性而對整個 于都縣 城市形象與綜合影響力的傳播價值，此外，對于 貢江新區(qū) 自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功的過程，也是學習、探索、積累的過程。 具體到本項目，它的附加價值主要體現為： （ 1）項目直接體現的自身商業(yè)價值； （ 2） 項目自身的文化價值 ； （ 3） 項目由文化衍生的其它商業(yè)價值 ； （ 4）項目的品牌價值； （ 5）項目功能互動而延伸的增加價值； （ 6）項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值 ； （ 7）項目經營與運作過程中所帶來的市場價值； （ 8）項目綜合的社會人文價值。 （ 3）缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產業(yè)經營與運行規(guī)律，致使項目長期在低谷運行，導致開發(fā)商、經營者、產權人多方利益受損，掐斷了項目的活力與生機。 （ 2）就紅色文化、紅色旅游來說，于都將面對瑞金、興國的競爭。 （ 2）基礎設施建設成本高 規(guī)劃區(qū)內的基礎設施嚴重不足，增加了今后建設工程量和建設于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 30 投資成本。規(guī)劃區(qū)現有 323 國道橫穿而過，同時城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對外交通聯(lián)系十分便捷。 本項目在遵循以上原則的基礎上，充分考慮以下因素： （ 1）自然因素：包括自然資源和自然條件； （ 2）經濟技術因素：包括經濟實力、協(xié)作條件、基礎設施、技術水平、市場潛力、人口素質與數量； （ 3）運輸和地理位置因素； （ 4）社會政治因素和管理機構的素質。 （ 1）供水情況 于都縣境內河流總長 1283 公里 ，江河水面約 萬畝，水力蘊藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機容量 22 萬千瓦。移動電話普及率達到 104 部 /百人，比上年增加 部。實現市至縣通二級公里水泥路， 21 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關所在地通水泥（油）路和 372 個行政村通公路及134 個 行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為 公里，占通車里程的 25%。 氣象與氣候 于都縣屬典型的亞熱帶季風濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃ ?！?15176。 于都縣房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質量、上水平的需要 “ 十五 ”、“十一五” 期間， 于都縣 房地產開發(fā)行業(yè)雖然 起步較晚，但 發(fā)展較快， 呈現喜人勢頭，正在成為于都縣域經濟的支柱產業(yè)之一。 項目建設的必要性 符合《國務院關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的發(fā)展需要 2020 年 6 月 29 日，《國務院關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》正式出臺。在貢江南岸利用山體和溝谷的自然走向，將城南地區(qū)劃分為若干個組團。 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 17 于都縣相關發(fā)展規(guī)劃解析 《于都縣國民經濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》 在《于都縣國民經濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》中提出，于都縣城市發(fā)展按照“東拓、南進、西開發(fā) 、北優(yōu)化”的城市發(fā)展思路，圍繞“三江六岸、六大片區(qū)”格局，搭建“一軸、兩心、三片、六區(qū)”城市框架，以紅古綠為底蘊，山水園林為基點，宜居宜業(yè)為追求，暢通八方為依托，祈福和諧為特色，將縣城打造成經濟活力強勁、人文特色明顯、基礎設施完備、城市功能完善、開明開放和諧，與建設贛州中心城區(qū)構建特大城市功能配套的大型城市。從財政收入看， 2020 年，全縣財政總收入突破 8 億，達 億元，增長 %，同比提高 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 16 個百分點，財政收入占 GDP 比重由上年同期的 %提高到 %，提高了 個百分點。其中 500 萬元以上固定資產投資 億元，比上年增長 %。 2020 年第一產業(yè)增加值占 GDP 比重同比下降 個百分點，對經濟增長貢獻率為 %，拉動經濟增長 個百分點；第二產業(yè)比重同比上升 個百分點，對經濟增長貢獻率為%，拉動經濟增長 個百分點；第三產 業(yè)對經濟增長貢獻率為%，拉動經濟增長 個百分點。遵義會議傳達到中央蘇區(qū)后，紅軍實現了斗爭方式的轉變，組織剩下的紅軍分九路向粵贛邊、湘贛邊、閩贛邊、粵東、閩西南、東江、湘南等地突圍，為黨保存了一部分革命力量，拉開了南方三年游擊戰(zhàn)爭的序幕。 主力紅軍離開中央蘇區(qū)后，根據中共中央政治局的決定，在中央蘇區(qū)成立了中共中央蘇區(qū)分局、蘇區(qū)中央政府辦事處和中央軍區(qū)，項英任中央分局書記兼中央軍區(qū)司令員，陳毅任中央政府辦事處主任。 （ 7） 安置和保護傷病員。 （ 5） 組織運輸隊隨軍出征。長征前夕，于都、勝利、登賢三縣在中央蘇區(qū)兩次籌糧、借谷活動中，完成籌糧 25 萬擔，占全蘇區(qū)的四分之一多。 1934 年 10 月中旬，中央紅軍一、三、五、八、九軍團和中央機關直屬部隊先后從反 “圍剿 ”戰(zhàn)場和駐地到達于都河（貢江）北岸集結，并分別進行了近一個星期的休整和糧食物資、武器彈藥的補充。據當時的老紅軍解放后回憶，全縣除老弱婦幼外幾乎 全部男性青壯年都參加了紅軍，從事生產的只有婦女、老人和身體有殘疾者。為慶祝縣工農革命委員會和縣赤衛(wèi)大隊的成立，中共于都縣委在縣城東門沙壩召開了萬人大會，毛澤東、朱德、彭 德懷、滕代遠等到會指導并做了重要講話。它的成立標志著以于都橋頭為中心的于北革命根據地的正式形式，于都成為 “贛南當時最紅的地方 ”和 “群眾斗爭的代表 ”[陳毅《關于贛南閩西、粵東江的報告》（ 1929 年 9 月 11 日） ]，對整個贛南乃至江西的工農武裝斗爭產生了重要影響。 一是 于都誕生了贛南地區(qū)第一塊紅色根據地和第一支工農武裝，為中央革命根據的創(chuàng)建奠定了重要基礎大革命時期于都就有一大批青年參加廣州黃浦軍校和武漢農運所學習， 1926 年 1 月就成立于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 6 了中共于都支部，黨員達到 56 名。四是著名革命老區(qū)縣，為中國革命勝利 做 出了歷史性貢獻，誕生過贛南第一支正規(guī)革命武裝、第一塊紅色根據地、第一個縣級蘇維埃政權，是中央紅軍長征的 集結出發(fā)地。 （ 5） 盤活閑置土地資產，增加財政 收入 ，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當地的經濟發(fā)展 并 有利 于 社會穩(wěn)定。 （ 2）資金籌措： 地方政府自籌 萬元，申請國家財政補助 50000 萬元， 擬通過招商引資籌措余款 萬元。 投資估算及資金籌措 （ 1）本項目總投資 萬元，其中固定資產投資為于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 2 萬元，流動資金為 萬元。 （ 4）本項目將建 成于都縣的城市綜合體， 為 于都縣城鎮(zhèn)居 民提供一處 獨特 的生活居住 、商業(yè)購物、文化娛樂綜合場所 。三是資源大縣，鎢、鉛、碳石、鋅、稀土等儲量豐富，已探明礦種多達 27 種150 處，開采價值較高，開發(fā)前景廣闊，是贛州市重要的礦產品生產基地，被前蘇聯(lián)專家譽為“東方烏拉爾”。在共產黨領導的土地革命戰(zhàn)爭中，不僅是舉世聞名的中央紅軍長征的集結出發(fā)地，而且是贛南第一支工農武裝、第一塊紅色根據地的誕生地，是中央革命根據地的全紅縣和鞏固后方，艱苦卓絕 的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭也是從于都開始的。 1928 年 8 月成立了中共于北特區(qū)委員會和于北特區(qū)革命委員會，由李駿和謝芳圣分別擔任書記和主席。 4 月紅四、紅五軍再占于都城，成立了贛南第一個縣級蘇維埃政權 ——于都縣工農革命委員會，同時建立了縣赤衛(wèi)大隊。據統(tǒng)計，整個土地革命戰(zhàn)爭時期，于都縣共有 萬人參加紅軍，占當時于都、勝利兩縣總人口的五分之一多。 三 是 于都是中央紅軍長征的集結出發(fā)地，于都人民為支援紅軍長征做出了巨大貢獻和犧牲由于王 明 “左 ”傾機會主義的影響和軍事教條主義的瞎指揮，中央蘇區(qū)第五次反 “圍剿 ”遭受失敗，中央紅軍不得不進行戰(zhàn)略轉移。 （ 2） 籌集糧款物資。主力紅軍在于都集結休整期 間，于都人民不僅把最好最干凈的房子騰出來給紅軍做營房，而且組織慰問隊，帶著糧食、雞蛋、豬肉、蔬菜、草鞋等物品慰問紅軍，組織婦女洗衣隊為紅軍洗衣服。為了避免敵機偵察，架橋不但要在下午五時后開始，又要在紅軍渡河后早晨六時前拆掉浮橋，如此重復進行，沿河六座浮橋共架設了約十五次。 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 12 四 是 于都是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅守的最后一塊根據地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭是從于都開始的。 但是，于都軍民沒有被國民黨的反動氣焰所壓倒，在蘇區(qū)中央局的領導下，同敵人展開了廣泛深入的游擊戰(zhàn)爭，協(xié)助堅守中央蘇區(qū)的最后一塊根據地，直至 1935 年 2 月項英、陳毅仍率領紅軍堅守在于都南部的禾豐、上坪地區(qū)。 表 21 “十一五”以來于都 GDP 凈增量（單位：億元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 從三次產業(yè)的結構看，第一產業(yè)比重下降，第二產業(yè)比重上升，第三產業(yè)比重不變。 2020 年，于都 縣全社會固定資產投資持續(xù)保持較快增長勢頭，全社會固定資產投資突破 70 億元，達 億元，比上年增長 %。 2020年全縣經濟在保持穩(wěn)步增長的同時，經濟效益得到進一步改善，實現了總量、速度、結構和效益的協(xié)調發(fā)展。全縣高層商品房銷售均價為 4256 元 /m2，小高層商品房銷售均價為 3486 元 /m2，多層商品房銷售均價為 3315 元 /m2。貢江以北為老城區(qū)，貢江以南為新城區(qū)。 《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（ 2020— 2020 年 ）明確了于都發(fā)展規(guī)模，并對于都的產業(yè)發(fā)展提出了發(fā)展策略，對本次規(guī)劃有一定的指導意義。于都縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對貢江新區(qū)乃至整個于都縣的 人氣 將起到一定的促進作用，且 有利于 周邊 土地的升值，推動 于都縣 房地產開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展 。1139。于都屬丘陵低山區(qū)，地勢東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。基本形成了以縣城為中心，以國道 323 線、 319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運輸網絡。全縣 2020 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動電話用戶 達到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長 %。 電力與水源保證度 本項目所在地水電供應充足。 項目選址 項目選址原則和考慮因素 本項目嚴格遵循以下選址原則： （ 1）符合于都縣總體規(guī)劃要求； （ 2）滿足項目對原材料、能源、水和人力的需求； （ 3）注意環(huán)保； （ 4）節(jié)約和效力原則； （ 5）安全的原則； （ 6）實事求是的原則； 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 26 （ 7）節(jié)約用地。 （ 2）交通優(yōu)勢。 制約因素 （ 1）規(guī)劃區(qū)內地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設難度，并使不良地段整治和基礎設施費用增加。 挑 戰(zhàn)分析 （ 1）就 貢江 新區(qū)而言，如何引導產業(yè)，培育支柱產業(yè)，形成健康、有序的產業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關鍵，也是振興于都經濟的關鍵。 （ 2）沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應有的競爭支撐，導致項目最終潰敗。 本項目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價值，但作為在開發(fā)上有獨特定位 ——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價值， 這些附屬價值有的在項目開發(fā)時就可以展現（統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)），有的在項目投入運營時方可體現，但客觀上，在確定本項目開發(fā)規(guī)劃時就已經為商業(yè)產品注入了增值或價值延伸功能。蘇區(qū)紅色文化是獨一無二的，于都城市綜合體也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內 涵、展示方式、體現手段、經營手法、品牌建設策略上下功夫，體現它應有的品牌價值，通過品牌建設、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應、刺激相關產業(yè)的 大 發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，認定：蘇區(qū)的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領導力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠專業(yè)、高標準運營，它的品牌價值也是獨一無二的。 （ 4） 近遠期結合 結合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實施建設的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應時代不斷向前發(fā)展的要求。未來的貢江南區(qū)，將會發(fā)展成為服務之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，于都也將會因為貢江南區(qū)濱江山地新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力 。文化乃城市發(fā)展之底蘊，作為紅軍長征出發(fā)地的于都，紅色文化是一筆不可忽視的精神財富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文 化氣息和人文氣質。 （ 2） 開發(fā)建設與保護必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護的前提下進行