【正文】 （ 2） 開發(fā)建設與保護必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護的前提下進行開發(fā)建設。未來的貢江南區(qū)，將會發(fā)展成為服務之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，于都也將會因為貢江南區(qū)濱江山地新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力 。蘇區(qū)紅色文化是獨一無二的，于都城市綜合體也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內 涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設策略上下功夫，體現(xiàn)它應有的品牌價值，通過品牌建設、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應、刺激相關產(chǎn)業(yè)的 大 發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，認定：蘇區(qū)的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領導力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠專業(yè)、高標準運營，它的品牌價值也是獨一無二的。 （ 2）沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應有的競爭支撐，導致項目最終潰敗。 制約因素 （ 1）規(guī)劃區(qū)內地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設難度，并使不良地段整治和基礎設施費用增加。 項目選址 項目選址原則和考慮因素 本項目嚴格遵循以下選址原則： （ 1）符合于都縣總體規(guī)劃要求； （ 2）滿足項目對原材料、能源、水和人力的需求； （ 3）注意環(huán)保； （ 4）節(jié)約和效力原則； （ 5）安全的原則； （ 6）實事求是的原則； 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 26 （ 7）節(jié)約用地。全縣 2020 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動電話用戶 達到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長 %。于都屬丘陵低山區(qū)，地勢東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。于都縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對貢江新區(qū)乃至整個于都縣的 人氣 將起到一定的促進作用，且 有利于 周邊 土地的升值，推動 于都縣 房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展 。貢江以北為老城區(qū)，貢江以南為新城區(qū)。 2020年全縣經(jīng)濟在保持穩(wěn)步增長的同時，經(jīng)濟效益得到進一步改善，實現(xiàn)了總量、速度、結構和效益的協(xié)調發(fā)展。 表 21 “十一五”以來于都 GDP 凈增量（單位：億元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 從三次產(chǎn)業(yè)的結構看，第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，第三產(chǎn)業(yè)比重不變。 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 12 四 是 于都是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭是從于都開始的。主力紅軍在于都集結休整期 間，于都人民不僅把最好最干凈的房子騰出來給紅軍做營房，而且組織慰問隊，帶著糧食、雞蛋、豬肉、蔬菜、草鞋等物品慰問紅軍，組織婦女洗衣隊為紅軍洗衣服。 三 是 于都是中央紅軍長征的集結出發(fā)地，于都人民為支援紅軍長征做出了巨大貢獻和犧牲由于王 明 “左 ”傾機會主義的影響和軍事教條主義的瞎指揮，中央蘇區(qū)第五次反 “圍剿 ”遭受失敗，中央紅軍不得不進行戰(zhàn)略轉移。 4 月紅四、紅五軍再占于都城，成立了贛南第一個縣級蘇維埃政權 ——于都縣工農(nóng)革命委員會，同時建立了縣赤衛(wèi)大隊。在共產(chǎn)黨領導的土地革命戰(zhàn)爭中，不僅是舉世聞名的中央紅軍長征的集結出發(fā)地，而且是贛南第一支工農(nóng)武裝、第一塊紅色根據(jù)地的誕生地，是中央革命根據(jù)地的全紅縣和鞏固后方，艱苦卓絕 的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭也是從于都開始的。 （ 4）本項目將建 成于都縣的城市綜合體， 為 于都縣城鎮(zhèn)居 民提供一處 獨特 的生活居住 、商業(yè)購物、文化娛樂綜合場所 。 （ 2）資金籌措： 地方政府自籌 萬元，申請國家財政補助 50000 萬元， 擬通過招商引資籌措余款 萬元。四是著名革命老區(qū)縣，為中國革命勝利 做 出了歷史性貢獻，誕生過贛南第一支正規(guī)革命武裝、第一塊紅色根據(jù)地、第一個縣級蘇維埃政權，是中央紅軍長征的 集結出發(fā)地。它的成立標志著以于都橋頭為中心的于北革命根據(jù)地的正式形式，于都成為 “贛南當時最紅的地方 ”和 “群眾斗爭的代表 ”[陳毅《關于贛南閩西、粵東江的報告》（ 1929 年 9 月 11 日） ]，對整個贛南乃至江西的工農(nóng)武裝斗爭產(chǎn)生了重要影響。據(jù)當時的老紅軍解放后回憶，全縣除老弱婦幼外幾乎 全部男性青壯年都參加了紅軍，從事生產(chǎn)的只有婦女、老人和身體有殘疾者。長征前夕，于都、勝利、登賢三縣在中央蘇區(qū)兩次籌糧、借谷活動中，完成籌糧 25 萬擔，占全蘇區(qū)的四分之一多。 （ 7） 安置和保護傷病員。遵義會議傳達到中央蘇區(qū)后，紅軍實現(xiàn)了斗爭方式的轉變，組織剩下的紅軍分九路向粵贛邊、湘贛邊、閩贛邊、粵東、閩西南、東江、湘南等地突圍，為黨保存了一部分革命力量，拉開了南方三年游擊戰(zhàn)爭的序幕。其中 500 萬元以上固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 17 于都縣相關發(fā)展規(guī)劃解析 《于都縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》 在《于都縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》中提出，于都縣城市發(fā)展按照“東拓、南進、西開發(fā) 、北優(yōu)化”的城市發(fā)展思路，圍繞“三江六岸、六大片區(qū)”格局，搭建“一軸、兩心、三片、六區(qū)”城市框架，以紅古綠為底蘊，山水園林為基點，宜居宜業(yè)為追求，暢通八方為依托，祈福和諧為特色，將縣城打造成經(jīng)濟活力強勁、人文特色明顯、基礎設施完備、城市功能完善、開明開放和諧，與建設贛州中心城區(qū)構建特大城市功能配套的大型城市。 項目建設的必要性 符合《國務院關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的發(fā)展需要 2020 年 6 月 29 日，《國務院關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》正式出臺?！?15176。實現(xiàn)市至縣通二級公里水泥路， 21 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關所在地通水泥（油）路和 372 個行政村通公路及134 個 行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為 公里，占通車里程的 25%。 （ 1）供水情況 于都縣境內河流總長 1283 公里 ，江河水面約 萬畝，水力蘊藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機容量 22 萬千瓦。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有 323 國道橫穿而過，同時城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對外交通聯(lián)系十分便捷。 （ 2）就紅色文化、紅色旅游來說，于都將面對瑞金、興國的競爭。 具體到本項目，它的附加價值主要體現(xiàn)為： （ 1）項目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價值； （ 2） 項目自身的文化價值 ； （ 3） 項目由文化衍生的其它商業(yè)價值 ； （ 4）項目的品牌價值； （ 5）項目功能互動而延伸的增加價值； （ 6）項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值 ； （ 7）項目經(jīng)營與運作過程中所帶來的市場價值； （ 8）項目綜合的社會人文價值。 規(guī)劃思路與職能定位 城市建設，規(guī)劃先行。 規(guī)劃目標 通過有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調城市空間發(fā)展的主導因素，發(fā)揮優(yōu)勢條件，安排各項資源，引導城市營造布局均衡，景觀協(xié)調，于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 40 風格和諧、新穎、獨特的現(xiàn)代化氣質。 于都城。 創(chuàng)造一個人與自然和諧發(fā)展的人居環(huán)境、實現(xiàn)資源的永續(xù)利用是打造人文城市的首要條件。 （ 3） 可持續(xù)發(fā)展 合理利用現(xiàn)有資源條件，特別是對現(xiàn)有良好的山水自然環(huán)境的開發(fā)與保 護，促進規(guī)劃區(qū)經(jīng)濟、人口、資源和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，創(chuàng)造出適合于 二十一 世紀的生活觀念。 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 33 項目的附加價值支撐 作為復合地產(chǎn)模式的城市綜合體項目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項目提供了更廣闊的生存空間，使項目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場風險，同時使項目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補，促使項目的經(jīng)濟價值實現(xiàn)多渠道化。 （ 3）連綿的山體雖然給開發(fā)建設帶來了一定的困難，但豐富變化的地形地貌是珍貴資源，也是構成城市多維空間變化的自然基礎 ,為創(chuàng)造豐富多樣的城市景觀提供了有利條件。貢江新區(qū)與老城區(qū)隔江相望，距老城區(qū)僅 1 公里左右，與老城區(qū)的聯(lián)系十分方便，便于初期建設時期的資源共享，利于規(guī)劃區(qū)的分期建設、滾動發(fā)展。 項目所在地不處于地質斷裂帶上，歷史上沒有發(fā)生過破壞性大的地震，有利于項目建設及運營。 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 23 交通運輸條件 目前，于都縣擁有各類公路 里程 公里，其中：昆廈高速公路貫穿大半個于都縣，國道 （ 323 線、 319 線），省道 公里（銀于線、莊黃線），省養(yǎng)縣道 公里（于盤線、利朱線、三門－金沙線），縣道 公里，鄉(xiāng)道 公里，村道 公里，有渡口 32 個，公路密度 83 公里 /百平方公里。于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 22 第三章 選址及建設條件 項目建設條件 地形、地貌、地震情況 于都地處贛州市東部，距贛州 65 公里，南昌 422 公里；東鄰瑞金，南接安遠，西連贛縣，北毗興國和寧都；位于東經(jīng) 115176。 （ 3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策性建議：① 利用處于市區(qū)和東部片區(qū)中心之間的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展與市區(qū)和瑞金互補的產(chǎn)業(yè)，如牛奶等食品工業(yè)；② 建立銀礦加工基地，加工興國、寧都、瑞金、會昌采掘的銀礦；③ 走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化道路，利用自有的草場等資源優(yōu)勢，通過對企業(yè)的引進和對大型龍頭企業(yè)的扶持，形成自己的品牌；④ 利用龍頭企業(yè)（江鈴汽車配件等）大力發(fā)展機械制造業(yè)；⑤ 積極推進勞務培訓，形 成東部地區(qū)的勞務培訓中心。 于都縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年 1— 3 月，于都縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比下降 %；房地產(chǎn)開發(fā)總量 達 萬平方米；其中商品房新開工面積 萬平方米；商品房銷售面積 萬平方米（其中住宅銷售面積 萬平方米，非住宅銷售面積 萬平方米）；房屋銷售額達 13776 萬元。 ② 投資和消費雙輪驅動，經(jīng)濟發(fā)展的動力進一步增強。國民黨軍對于都人民實行慘無人道的三光政策，叫器 “茅屋要過火，石頭要過斬 ”，全縣被國民黨殺害的共產(chǎn)黨員、革命干部群眾達三千余人，在于都橋頭山洞活埋的就有數(shù)百人，在沙心被殺絕的于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 13 農(nóng)戶達 37 家，還燒毀房屋 5000 余幢，搶走耕牛 1000 余頭，全縣處于血雨腥風的白色恐怖之中。于都縣城一位年過古稀的曾大爺將家里的全部木材獻出來后又親自把自己的一副壽材搬到了架橋工地，周恩來同志感慨地說： “于都人民真好！ ”紅軍渡河期間，于都沿河群眾真正做到了紅軍需要什么就無私奉獻什么，每到傍晚有組織的群眾就涌上架橋工地，有的點火把，有的直接參加架橋，有的送水送飯。上述數(shù)字表明在參加長征的 萬余紅軍將士中，每五個人就有一 個于都人。在1932 年中央蘇區(qū)開始開展的 “紅五月 ”突擊擴紅運動中，于都、勝利兩縣每次都提前超額完成了擴紅任務，被蘇區(qū)中央政府授予 “擴紅先進縣 ”光榮稱號。 隨著紅十五縱隊活動區(qū)域的擴大，革命烈火成遼原之勢，紅色割據(jù)區(qū)域發(fā)展到于都、興國、寧都、瑞金、會昌五縣邊界的廣大地區(qū)，成立了農(nóng)民協(xié)會 20 多個，會員達數(shù)千 人，在紅色區(qū)域內基本實現(xiàn)了 “一切權利歸農(nóng)會 ”。二是千年古縣，西漢高祖六年（公元前 201 年）置縣，迄今有 2212 年歷史，是江西最早建縣的十八個縣和贛南最早建縣的三個縣之一。本項目建設有高檔住宅、高層住宅、歌劇院、酒店、商業(yè)、辦公 樓 及停車場等多功能的綜合建筑群，配套建設供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。 該項目財務上具有一定的抗風險能力 ， 既有可觀的經(jīng)濟效益，又有 較 好的社會效益的項目，應盡早組織實施。大革命失敗后，于都中心支部在黨的八七會議精神指導下，于 1928 年元月成立了中共于都縣委，并相繼成立了農(nóng)民協(xié)會、工會和共青團組織。之后縣赤衛(wèi)大隊轉戰(zhàn)于都、東、西、南鄉(xiāng)，有力地打擊了于都境內的反動勢力，至 1930 年 4 月于都全縣基本赤化，并成立了于都縣蘇維埃于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 8 政府，從此以后，于都便成為中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方。 10 月 17 日至 20 日， 萬名紅軍將士分別從于都三門灘至會昌珠蘭埠長達 50 余公里的貢江北岸南渡貢水，開始了舉世聞名的二萬五千里長征。為幫助紅軍運輸大量的設備、物資進行轉移，于都人民組織三千余名挑夫組成運輸隊隨軍出征。 1934 年 10 月下旬分局機關從瑞金云石山遷入于都寬田的龍泉、石含， 12 月底遷于都黃麟的井塘， 1935 年 2 月再遷于都黎村的上坪直到突圍，一直在于都范圍內辦公開展工作。 表 22 2020 年三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻（單位： %） 貢獻率 拉動率 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) （ 2）經(jīng)濟運行特點 ① 工業(yè)仍然是拉動經(jīng)濟增長 的主要動力 。其中地方財政收入突破 5 億，達 億元，增長 %，同比提高 個百分點。 江北片：主要職能以商貿服務、物流、金融通訊、行政辦公、教育等三產(chǎn)業(yè)為主的綜合區(qū)，居住人口為 16 萬人。可是 與 贛州市中心城區(qū) 及發(fā)達地區(qū)相比， 無論在建設的規(guī)模、 功