【正文】 能 配套、 建筑 環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前 于都縣 城區(qū)配套齊全 、 環(huán)境優(yōu)美 、 房型適當(dāng)、上檔次的花園式 多層住宅、高層、小高層 住宅 量較小 ； 縣 內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理水平 、 開(kāi)發(fā)理念相對(duì)滯后。一月和七月平均氣溫分別是 ℃ 和℃ ，極端氣溫為 ℃ 和 8℃ ，年均降水量 1507 毫米， 4— 5 月降雨量約占全年的 47%，年日 照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無(wú)霜期 305天。 互聯(lián)網(wǎng) 上網(wǎng)用戶(hù)達(dá)到 萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目選址 綜上所述，本項(xiàng)目選址在于都縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長(zhǎng)征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。 （ 3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進(jìn)了較多企業(yè)。 （ 4）缺乏專(zhuān)業(yè)的操作水準(zhǔn)，無(wú)法結(jié)合項(xiàng)目特性為項(xiàng)目 設(shè)計(jì)符合自身發(fā)展的成長(zhǎng)路線(xiàn)，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的價(jià)值回報(bào)。通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實(shí)力、積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也為 貢江新區(qū) 在行業(yè)的推進(jìn)于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來(lái)借鑒與提升價(jià)值。 “創(chuàng)業(yè)福地”：以于都工業(yè)園區(qū)為載體 ， 打造“工業(yè)福地”，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園；以貢江為載體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。 （ 3） 多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。 （ 4） 空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨(dú)特的城市建筑風(fēng)格，突出時(shí)代特色，塑造一個(gè)富有活力、面向未來(lái)、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。貢江南區(qū)開(kāi)發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體 育開(kāi)發(fā)建設(shè)為主要內(nèi)容，依山而筑、順勢(shì)而居，開(kāi)發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地新城區(qū)” 。 由此， 可以 得到：作為一個(gè)有中長(zhǎng)遠(yuǎn)追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締造者，作為一個(gè)對(duì)自己負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)項(xiàng)目自身負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)者與運(yùn)營(yíng)者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項(xiàng)于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 目開(kāi)發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。造成的結(jié)果是：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟(jì)效益差，遺留問(wèn)題多。而 且紅軍長(zhǎng)征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊(yùn)。 施工場(chǎng)地條件 本 項(xiàng)目周邊均有較寬闊平坦的 居住 用地，可供施工時(shí)使用。 通訊條件 郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。2039。 全面建設(shè)小康社會(huì)的需要 小康住宅是全面建設(shè)小康社會(huì) 的 關(guān)鍵的組成部分， 于都縣 的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著 增長(zhǎng) ，居民對(duì)住宅的要求 不僅是對(duì)房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對(duì)居住環(huán)境和居住條件的要求也越來(lái)越高，也是未來(lái)房地產(chǎn)追捧的熱點(diǎn)之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)，也是未來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)的 追求。 （ 3）城區(qū)發(fā)展策略： 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 ① 以建設(shè)重要城市為基點(diǎn) ② 以積極競(jìng)爭(zhēng)為支點(diǎn) ③ 以凸顯個(gè)性特色為亮點(diǎn) ④ 以培育市場(chǎng)環(huán)境為契點(diǎn) ⑤ 以提升城市品位為焦點(diǎn) （ 4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一江兩岸雙中心，多組團(tuán)。新增出口業(yè)績(jī)企業(yè) 5 家，新增備案登記企業(yè) 10 家。 GDP 總量占全市比重為 %， GDP 增速比上年增長(zhǎng) %，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。于都群眾對(duì)紅軍傷病員待如親人，給予了無(wú)微不至的關(guān)懷照顧。于都、登賢縣的地方武裝在南線(xiàn)監(jiān)視粵軍動(dòng)向，肅清敵探，封鎖消息，安置紅軍傷病員。為發(fā)展蘇區(qū)經(jīng)濟(jì)，中央政府還在于都鐵山垅鎮(zhèn)成立了 “中華鎢砂公司 ”，大量的鎢砂換回了蘇區(qū)政府和紅軍必需的藥品、食鹽和武器彈藥，為保障蘇區(qū)物資供給起了十分重要的作用。同時(shí)，彭德懷領(lǐng)導(dǎo)的紅五軍從井岡山突圍到達(dá)橋頭，得到了突圍后的第一次休整。五年來(lái)，累計(jì)獲得國(guó)家、省、市表彰 606 項(xiàng)，其中被評(píng)為全國(guó)民政工作先進(jìn)縣、全國(guó)文化工作先進(jìn)縣、全國(guó)公安“三基”工作先進(jìn)縣、全省工業(yè)崛起先進(jìn)縣、全省利用外資先進(jìn)縣、全省新農(nóng)村建設(shè)綜合先進(jìn)縣、全省糧食生 產(chǎn)先進(jìn)縣、全省農(nóng)村危房改造工作先進(jìn)縣、全省強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策落實(shí)先進(jìn)縣；連續(xù)四年被評(píng)為全市工業(yè)發(fā)展先進(jìn)縣，連續(xù)五年被評(píng)為全市推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作先進(jìn)縣，連續(xù)四年被評(píng)為全市住房保障工作先進(jìn)縣，連續(xù)四年被評(píng)為全市和諧平安縣；雙擁工作實(shí)現(xiàn)全省“六連冠”，民生工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)全市“四連冠”?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù) 設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力。 可行性研究范圍 通過(guò)調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 、于都縣相于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 關(guān)發(fā)展規(guī)劃 ， 研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性， 研究該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開(kāi)展項(xiàng)目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目 可行性研究結(jié)論 。五是國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣，先后被 列為國(guó)家貧困縣和國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣。于都的農(nóng)民暴動(dòng)在中共贛南特委和于都縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，走上了建立工農(nóng)武裝和在邊區(qū)形成紅色割據(jù)的道路，于都成為當(dāng)時(shí)工農(nóng)革命的熱點(diǎn)地區(qū)和贛南革命熱潮的中心，成為贛南工農(nóng)革命的榜樣，中共贛南特委也一度遷入于都。 作為贛南最早建立蘇維埃政權(quán)的地方，于都也是最早實(shí)行土地改革的蘇區(qū)縣。同時(shí)還籌集草鞋 8400 雙、菜干 150 擔(dān)、硝鹽500 余斤支援紅軍，多次受到蘇區(qū)中央政府的表彰。長(zhǎng)征前后于都安置紅軍傷病員一萬(wàn)余名，占紅軍傷病員總數(shù)的一半以上。但于都人民始終心向共產(chǎn)黨、心向紅軍，堅(jiān)信黨和紅軍一定能取得勝利。投資 與消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。 重點(diǎn)建設(shè)貢江新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、古田新區(qū)、中心城區(qū)、躍洲新區(qū)和黃金拓展區(qū)等 6 大片區(qū)，進(jìn)一步完善城市功 能布局，提升城市品位。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力。北緯 25176。于都縣境內(nèi)航道 2 條，航線(xiàn)總里程 123 公里。 （ 2）供電情況 本項(xiàng)目用電由于都供電公司供給，全縣城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造進(jìn)展順利，于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 農(nóng)網(wǎng)改造已基本完成，全縣擁有 220kV 變電站 1 座， 110kV 變電站3 座， 35kV 變電站 11 座，容量 45830kVA， 35kV 線(xiàn)路 15 條，現(xiàn)已形成以千伏干線(xiàn)為主、小水電站為輔的電力網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的山體連綿，而且西面、北面臨江，臨江岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá) 公里，具有良好的山水自然生態(tài)資源；同時(shí)低廉的地價(jià)與勞動(dòng)力資源亦給新區(qū)帶來(lái)良好的投資環(huán)境，降低了商務(wù)成本。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的核心支撐 巨大的商業(yè)價(jià)值支撐 項(xiàng)目位于貢江新區(qū)的行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場(chǎng)的強(qiáng)力輻射效 應(yīng)，有巨大的市場(chǎng)潛力。 項(xiàng)目的品牌價(jià)值支撐 品牌 是一個(gè)項(xiàng)目的第二生命，它代表著項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)與核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，從某個(gè)角度講，品牌決定了項(xiàng)目的中遠(yuǎn)期市場(chǎng)。具有好的發(fā)展思路和科學(xué)合理的規(guī)劃，發(fā)展的質(zhì)量和速度才能又好又快，建設(shè)的成效才會(huì)明顯，發(fā)展的潛力才能后勁十足，可持續(xù)發(fā)展之路才能越走越寬。創(chuàng)造與自然山水共生、共榮、共樂(lè)的人居環(huán)境，體現(xiàn)“天人合一”的文化理念。 “兩帶” —— 以濱江綠化帶以及規(guī)劃區(qū)南面的城市防護(hù)綠帶構(gòu)成了規(guī)劃區(qū)外圍的兩條休閑防護(hù)景觀帶。 “人文之城”：打造人文城市就是要在城市建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中處處體現(xiàn)以人為本，實(shí)施人文關(guān)懷。 （ 2） 以人為本 關(guān)注在規(guī)劃區(qū)生活和工作的人們不斷發(fā)展的需求，為市民創(chuàng)造良好的生活、工作、學(xué)習(xí)和休閑的環(huán)境。文化的生命力是最為長(zhǎng)久的，何況是共和國(guó)的誕生文化。 （ 2）隨著國(guó)內(nèi)居民日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求和出行半徑的擴(kuò)大，回歸自然的生態(tài)旅游和體驗(yàn)式休閑旅游已經(jīng)成為廣大游客的新選擇。 綜上所述，本項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，交通運(yùn)輸方便，建設(shè)規(guī)范形象良好，已經(jīng)形成規(guī)模，其地質(zhì)條件可滿(mǎn)足項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)要求，當(dāng)?shù)毓╇?、供水、交通運(yùn)輸?shù)葐挝粚?duì)本項(xiàng)目落戶(hù)該地也將提供大力的支持，是項(xiàng)目的首選之地。 本工程項(xiàng)目所在的區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，無(wú)斷裂帶；第四紀(jì)以來(lái)，本地區(qū)的差異活動(dòng)不明顯，地殼運(yùn)動(dòng)以大面積間歇性整體抬升為主，歷史上最大地震不超過(guò) 級(jí)。 土壤類(lèi)型主要為紅壤，占全縣總面積的 %，水稻土占 11%。根據(jù)《于都縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā) 展第十二個(gè)五年規(guī)劃剛要》規(guī)劃，在“十二五”末期，于都以建設(shè) 30 萬(wàn)人口、 30 平方公里及以上大城市為城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，力爭(zhēng)到 2020 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 42%，城鎮(zhèn)人均公共綠地達(dá)到 12 平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到 31 平方米。 《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（ 2020— 2020） 2020 年，贛州市人民政府組織編制了《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要》（ 2020— 2020 年），對(duì)于都確定了如下要點(diǎn)： （ 1）發(fā)展規(guī)模：位于東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展片區(qū)，規(guī)劃期末用地規(guī)模達(dá)到 30 平方公里，人口規(guī)模達(dá)到 30 萬(wàn)人。 2020 年， 于都 縣農(nóng)民人均純收入 3931 元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13481 元，增長(zhǎng) %。非公有制工業(yè)蓬勃發(fā)展，非公有制規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，占全縣規(guī)模以上工業(yè) %，拉動(dòng)規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。而國(guó)民黨的 “圍剿 ”部隊(duì)由于當(dāng)時(shí)國(guó)民黨最高當(dāng)局開(kāi)始未掌握紅軍轉(zhuǎn)移的意圖，所以參加 “圍剿 ”的國(guó)民黨 50 萬(wàn)大軍除西路軍約 10 萬(wàn)人尾追紅軍主力外，其余 40 萬(wàn)敵軍全部向中央蘇區(qū)瘋狂撲來(lái)，中央蘇區(qū)的反 “圍剿 ”形勢(shì)十分嚴(yán)峻，蘇區(qū)斗爭(zhēng)形勢(shì)急劇惡化。 （ 6） 幫助紅軍征集器材、架設(shè)浮橋。在長(zhǎng)征前兩次突擊擴(kuò)紅運(yùn)動(dòng)中，一萬(wàn)余名于都兒女報(bào)名參加紅軍，先后組成了八個(gè)補(bǔ)充團(tuán)，主力紅軍在于都于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 集結(jié)休整期間補(bǔ)充的 9700 名紅軍新戰(zhàn)士中就有 7000 余名于都籍戰(zhàn)士。而于都縣工農(nóng)革命委員會(huì)作為贛南最早建立的縣級(jí)蘇維埃政府，無(wú)疑為中央蘇區(qū)其它縣蘇維埃政府的建設(shè)積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為中央蘇區(qū)的政權(quán)建設(shè)產(chǎn)生了積極影響。 1928 年 6 月縣委決定以農(nóng)民暴動(dòng)骨干為基礎(chǔ)，吸收 “三點(diǎn)會(huì) ”成員，在于都興國(guó)邊界地區(qū)組建了江西紅軍第十五縱隊(duì)，管開(kāi)炳任縱隊(duì)長(zhǎng)、朱學(xué)躍任黨代表，鐘聲樓任參謀長(zhǎng)，組建時(shí)有八十多人、四十多支槍。贛龍鐵路、 323 國(guó)道、 319 國(guó)道、昆廈高速公路穿境而過(guò)，距京九線(xiàn)贛州火車(chē)站及贛州黃金機(jī)場(chǎng) 60公里，距京九線(xiàn)江口貨運(yùn)站（中型） 28 公里，擁有贛龍鐵路于都貨運(yùn)站（中型），距廣州、東莞、廈門(mén)、深圳等港口城市和省會(huì)南昌均只需 4 小時(shí)左右車(chē)程，構(gòu)建了以鐵路、公路、高速路為主的三位一體現(xiàn)代大交通網(wǎng)絡(luò)。 于都城市綜合體 建設(shè) 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二 〇 一二 年 七 月 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 I 目 錄 第一章 總 論 ..................................................................................... 1 項(xiàng)目概況 ...................................................................................... 1 可行性研究依據(jù) .......................................................................... 2 可行性研究范圍 .......................................................................... 2 可行性研究的結(jié)論 ....................................................................... 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 .......................................................... 4 項(xiàng)目建設(shè)背景 .............................................................................. 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ..................................................................... 19 第三章 選址及建設(shè)條件 .................................................................... 22 項(xiàng)目建設(shè)條件 ............................................................................ 22 項(xiàng)目選址 .................................................................................... 25 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ......................................